久期財(cái)經(jīng)訊，8月30日，惠譽(yù)確認(rèn)華潤(rùn)置地有限公司(China Resources Land Limited，簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)置地”，01109.HK)的長(zhǎng)期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)為“BBB+”。展望穩(wěn)定?；葑u(yù)還確認(rèn)了該公司的外幣高級(jí)無抵押債務(wù)評(píng)級(jí)為“BBB+”。
【資料圖】
華潤(rùn)置地評(píng)級(jí)的支持因素在于：該公司在嚴(yán)峻市場(chǎng)環(huán)境下充裕的流動(dòng)性和持續(xù)暢通的融資渠道反映出其適中的杠桿率和較強(qiáng)的財(cái)務(wù)靈活性。華潤(rùn)置地在住宅建筑行業(yè)市場(chǎng)地位的改善，以及高質(zhì)量并不斷擴(kuò)張的投資物業(yè)(IP)組合所帶來的穩(wěn)定經(jīng)常性收入，也為上述評(píng)級(jí)提供了支持。
關(guān)鍵評(píng)級(jí)驅(qū)動(dòng)因素
杠桿率適中：惠譽(yù)預(yù)計(jì)，在持續(xù)的土地收購和投資物業(yè)業(yè)務(wù)的資本支出需求的推動(dòng)下，2023-2024年，華潤(rùn)置地的杠桿率(按比例并表其持股72.29%股權(quán)的子公司華潤(rùn)萬象生活有限公司(China Resources Mixc Lifestyle Services Limited，簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)萬象生活”，01209.HK)的凈現(xiàn)金后，以凈債務(wù)/凈物業(yè)資產(chǎn)比率衡量)將適度上升，盡管低于惠譽(yù)考慮采取負(fù)面評(píng)級(jí)行動(dòng)的35%的水平。華潤(rùn)置地的杠桿率從2021年的24.3%增加到2022年底的30.2%。
強(qiáng)勁的融資渠道：截至2022年底，華潤(rùn)置地的流動(dòng)性充足，不受限制現(xiàn)金與短期債務(wù)之比為1.3倍。華潤(rùn)置地的融資成本是中國住宅建筑商中最低的之一，截至2022年，加權(quán)平均融資成本率基本穩(wěn)定在3.75%。鑒于其國有企業(yè)地位和強(qiáng)大投資物業(yè)組合，惠譽(yù)相信該公司能夠維持強(qiáng)勁的流動(dòng)性和較低的融資成本。
下行周期中銷售表現(xiàn)優(yōu)于同行：截至2023年7月，華潤(rùn)置地的合同總銷售額同比增長(zhǎng)26%，至1870億元人民幣，高于“BBB”類同行8%的平均增幅。然而，自6月份以來，該行業(yè)的銷售勢(shì)頭有所減弱，并可能在下半年保持疲軟。惠譽(yù)預(yù)計(jì)，由于有充足的可銷售資源，并且專注于一線城市，華潤(rùn)置地在2023年的銷售額將以中等個(gè)位數(shù)的速度增長(zhǎng)，表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)。
維持土地收購：2023年上半年，華潤(rùn)置地獲得了更多的地塊，土地收購成本占其權(quán)益合同銷售額的近60%?；葑u(yù)預(yù)計(jì)，華潤(rùn)置地將把約45%-50%的合同銷售額用于土地收購，與過去三年的情況類似。截至2022年底，華潤(rùn)置地的土地儲(chǔ)備總樓面面積為6480萬平方米。該公司開發(fā)物業(yè)土地儲(chǔ)備中約71%位于一二線城市?；葑u(yù)預(yù)計(jì)，華潤(rùn)置地的土地儲(chǔ)備足以支持未來三年的開發(fā)需求。
穩(wěn)定的盈利能力：華潤(rùn)置地在2021-2022年期間保持了17%左右的穩(wěn)定EBITDA利潤(rùn)率。盡管回報(bào)率從2021年的12%降至2022年的10%，但其回報(bào)率在“BBB”類同行中是最高的。華潤(rùn)置地的合同銷售產(chǎn)品組合在2022年和2023年上半年有所改善，導(dǎo)致平均銷售價(jià)格上漲?；葑u(yù)預(yù)計(jì)華潤(rùn)置地的EBITDA利潤(rùn)率在短期內(nèi)將保持相當(dāng)穩(wěn)定。
租金收入回升：惠譽(yù)預(yù)計(jì)，2023年，華潤(rùn)置地的投資物業(yè)業(yè)務(wù)租金收入將增長(zhǎng)40%，達(dá)到220億元人民幣左右。強(qiáng)勁的復(fù)蘇是由于2023年租金減免的取消和零售復(fù)蘇。華潤(rùn)置地的投資物業(yè)業(yè)務(wù)收入(不包括酒店)在2022年下降了2%，主要原因是向租戶減免了23億元人民幣的租金。
計(jì)劃顯著擴(kuò)大投資物業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模：華潤(rùn)置地計(jì)劃通過將其運(yùn)營的購物中心數(shù)量從2022年的66家增加到2025年的101家來擴(kuò)大其投資物業(yè)業(yè)務(wù)。此舉將進(jìn)一步穩(wěn)固其市場(chǎng)領(lǐng)先地位，但未來幾年公司需投入大量資金。惠譽(yù)預(yù)計(jì)，2023至2024年間，華潤(rùn)置地投資物業(yè)業(yè)務(wù)的資本支出每年仍將處于約200億元人民幣的較高水平，并將產(chǎn)生龐大的負(fù)自由現(xiàn)金流。
未基于母公司的評(píng)級(jí)上調(diào)子級(jí)：華潤(rùn)置地以往獲得的來自母公司華潤(rùn)(集團(tuán))有限公司(China Resources (Holdings) Limited)的支持有限，因此惠譽(yù)基于華潤(rùn)置地的獨(dú)立信用狀況對(duì)其進(jìn)行評(píng)級(jí)，而非基于華潤(rùn)集團(tuán)的評(píng)級(jí)上調(diào)子級(jí)得出華潤(rùn)置地的評(píng)級(jí)。華潤(rùn)置地長(zhǎng)期保持強(qiáng)勁的財(cái)務(wù)狀況，不需要母公司的財(cái)務(wù)支持。華潤(rùn)置地大部分土地儲(chǔ)備通過公開渠道獲得?；葑u(yù)依據(jù)其《母子公司評(píng)級(jí)關(guān)聯(lián)性標(biāo)準(zhǔn)》，評(píng)定華潤(rùn)集團(tuán)在法律、戰(zhàn)略和運(yùn)營層面支持華潤(rùn)置地的意愿均為弱。
評(píng)級(jí)推導(dǎo)摘要
華潤(rùn)置地在全國擁有2000億元人民幣以上的權(quán)益銷售規(guī)模，其產(chǎn)品和市場(chǎng)多元化程度與其他評(píng)級(jí)為“BBB+”的頭部住宅建筑商類似，包括中國海外發(fā)展有限公司(中國海外發(fā)展;A-/穩(wěn)定，獨(dú)立信用狀況：bbb+)、萬科企業(yè)股份有限公司(萬科;BBB+/穩(wěn)定)以及保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司(保利;BBB+/穩(wěn)定，獨(dú)立信用狀況：bbb/穩(wěn)定)。
與中國海外發(fā)展相比，華潤(rùn)置地的業(yè)務(wù)規(guī)模較小，但其投資物業(yè)組合可產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)常性收入，表現(xiàn)遠(yuǎn)強(qiáng)于中國海外發(fā)展。因此，華潤(rùn)置地抵御業(yè)務(wù)周期性影響的能力以及償債能力強(qiáng)于中國海外發(fā)展。這兩家企業(yè)的杠桿率均較低，截至2022年末凈債務(wù)與凈物業(yè)資產(chǎn)的比率低于30%。
華潤(rùn)置地投資物業(yè)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)規(guī)模逾300億美元，EBITDA為15億美元，資產(chǎn)質(zhì)量與領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金(A/穩(wěn)定)和太古地產(chǎn)有限公司(A/穩(wěn)定)等“A”評(píng)級(jí)香港特區(qū)房企相當(dāng)。但是，未來幾年華潤(rùn)置地投資物業(yè)業(yè)務(wù)的信用狀況將因資本支出高企和負(fù)自由現(xiàn)金流而受到制約。
關(guān)鍵評(píng)級(jí)假設(shè)
本發(fā)行人評(píng)級(jí)研究中惠譽(yù)的關(guān)鍵評(píng)級(jí)假設(shè)包括：
- 2023至2025年間每年權(quán)益合同銷售總額為2200億- 2500億元人民幣
- 2023至2025年間扣除土地增值稅后EBITDA利潤(rùn)率約為16%-18%(2022年:16.5%)
- 2023年、2024年和2025年投資物業(yè)業(yè)務(wù)營收增長(zhǎng)率分別為38%、15%和16%
- 2023至2025年間每年投資物業(yè)業(yè)務(wù)資本支為200 - 220億元人民幣
評(píng)級(jí)敏感性
可能單獨(dú)或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取正面評(píng)級(jí)行動(dòng)/上調(diào)評(píng)級(jí)的因素包括：
-在投資物業(yè)業(yè)務(wù)成為公司業(yè)務(wù)的主要驅(qū)動(dòng)力之前，惠譽(yù)短期內(nèi)不會(huì)采取正面的評(píng)級(jí)行動(dòng)
可能單獨(dú)或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取負(fù)面評(píng)級(jí)行動(dòng)/下調(diào)評(píng)級(jí)的因素包括：
- 凈債務(wù)與凈物業(yè)資產(chǎn)的比率持續(xù)高于35% (2022年:30.2%)
- 營運(yùn)現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)
流動(dòng)性及債務(wù)結(jié)構(gòu)
流動(dòng)性充裕：截至2022年底，華潤(rùn)置地的不受限制現(xiàn)金為805億元人民幣，其中包括26億元人民幣的定期存款，不包括174億元人民幣的受監(jiān)管預(yù)售資金，足以償還其短期債務(wù)到期的612億元人民幣。
發(fā)行人簡(jiǎn)介
華潤(rùn)置地是中國規(guī)模最大的城市購物中心運(yùn)營商之一。該公司也是一家領(lǐng)先的中資房企。
關(guān)鍵詞：
