久期財(cái)經(jīng)訊，8月28日，穆迪將越秀房地產(chǎn)投資信托基金(Yuexiu Real Estate Investment Trust，簡(jiǎn)稱(chēng)“越秀房產(chǎn)信托基金”，00405.HK)的公司家族評(píng)級(jí)(CFR)及Yuexiu REIT MTN Company Limited的展望從穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面。
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穆迪同時(shí)確認(rèn)越秀房產(chǎn)信托基金的公司家族評(píng)級(jí)(CFR)為“Ba1”，Yuexiu REIT MTN Company Limited的有支持中期票據(jù)計(jì)劃的有支持高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)臨時(shí)評(píng)級(jí)為“(P)Ba1”，該計(jì)劃下所發(fā)行的有支持中期票據(jù)的有支持高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)為“Ba1”
穆迪分析師Alfred Hui表示：“負(fù)面展望反映了在中國(guó)(A1/穩(wěn)定)充滿(mǎn)挑戰(zhàn)的商業(yè)環(huán)境下，越秀房產(chǎn)信托基金是否有能力加強(qiáng)其運(yùn)營(yíng)和信用指標(biāo)，使其達(dá)到與當(dāng)前“Ba1”CFR相稱(chēng)的水平的不確定性增加。
“評(píng)級(jí)肯定反映了越秀房產(chǎn)信托基金在重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的維持，可以支持該公司的運(yùn)營(yíng)和信用指標(biāo)從較低基數(shù)逐漸改善。此外，穆迪預(yù)計(jì)該公司將保持良好的融資渠道，以合理的成本解決再融資需求?！盚ui補(bǔ)充稱(chēng)。
評(píng)級(jí)理?yè)?jù)
越秀房產(chǎn)信托基金“Ba1”的CFR反映了該信托基金在中國(guó)(A1/穩(wěn)定)重點(diǎn)一、二線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合，包括經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省廣東省的省會(huì)城市廣州、上海、武漢和杭州。該評(píng)級(jí)也反映了越秀房產(chǎn)信托基金良好的融資渠道。因?yàn)樵撔磐谢鹋c一家國(guó)有保薦人關(guān)系密切，由歸廣州市政府所有的廣州越秀集團(tuán)股份有限公司(Guangzhou Yue Xiu Holdings Limited，簡(jiǎn)稱(chēng)“越秀集團(tuán)”)是越秀房產(chǎn)信托基金的最終控股單位持有人。然而，此類(lèi)優(yōu)勢(shì)受到房地產(chǎn)投資信托基金較弱的信用指標(biāo)和廣州的地理集中度的制約。
穆迪預(yù)計(jì)，越秀房產(chǎn)信托基金未來(lái)12-18個(gè)月的收入和EBITDA利潤(rùn)率復(fù)蘇速度將慢于穆迪之前的預(yù)期，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩可能會(huì)影響企業(yè)和消費(fèi)者情緒。相反也會(huì)將抑制入駐率，并延遲越秀房產(chǎn)信托基金物業(yè)的正租金回報(bào)。截至2023年6月底，越秀房產(chǎn)信托基金的整體入駐率從2022年底的85.5%以及2022年6月底的88.8%下降至84.0%，主要是由于寫(xiě)字樓入駐下降所致。
在缺乏資產(chǎn)處置和其他債務(wù)削減計(jì)劃的情況下，穆迪預(yù)測(cè)越秀房產(chǎn)信托基金的債務(wù)杠桿率(以?xún)魝鶆?wù)/EBITDA衡量)在未來(lái)12-18個(gè)月將保持在13.2倍-13.7倍的高水平，盡管低于截至2023年6月的12個(gè)月的15.6倍。同樣，越秀房產(chǎn)信托基金的利息支付能力(以EBITDA利息覆蓋率衡量)在未來(lái)12-18個(gè)月為1.7倍-2.0倍的較低水平，而截至2023年6月的12個(gè)月為1.6倍。穆迪認(rèn)為，盡管出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但上述預(yù)測(cè)的信用指標(biāo)對(duì)于其“Ba1 ”CFR而言疲軟。
此外，越秀房產(chǎn)信托基金對(duì)離岸借款的風(fēng)險(xiǎn)敞口較高，這將使該房地產(chǎn)投資信托基金面臨離岸市場(chǎng)利率上升的風(fēng)險(xiǎn)。截至2023年6月底，未對(duì)沖的非人民幣浮動(dòng)利率借款占越秀房產(chǎn)信托基金報(bào)告?zhèn)鶆?wù)總額的51%。穆迪指出，越秀房產(chǎn)信托基金一直在用人民幣計(jì)價(jià)借款替換其離岸債務(wù)，以減少其風(fēng)險(xiǎn)敞口。2023年上半年，越秀房產(chǎn)信托基金以3.2%的利率獲得了40億元人民幣的3年期銀行擔(dān)保貸款，并以4.15%的利率發(fā)行了15億元人民幣的3年期債券進(jìn)行再融資。
穆迪還預(yù)計(jì)，越秀房產(chǎn)信托基金可能使用更多有抵押的資金以降低利息成本。然而，增加使用有抵押的借款將降低越秀房產(chǎn)信托基金的財(cái)務(wù)靈活性，并增加高級(jí)無(wú)抵押債權(quán)人的法律和結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。截至2023年6月底，有抵押債務(wù)占越秀房產(chǎn)信托基金報(bào)告?zhèn)鶆?wù)的12%，高于2022年底的6%。
該信托必須將大部分可分配收入作為股息支付，這限制了其在資產(chǎn)負(fù)債表上實(shí)現(xiàn)強(qiáng)大現(xiàn)金緩沖的能力。此外，越秀房產(chǎn)信托基金將需要繼續(xù)獲得資金，以滿(mǎn)足再融資需求。盡管該信托對(duì)大部分將于2023年下半年到期的到期債務(wù)進(jìn)行了再融資，但截至2023年6月底，該信托的現(xiàn)金余額為人民幣28億元，加上其未提取的銀行授信額度和運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流，不足以覆蓋未來(lái)12-18個(gè)月的所有到期債務(wù)和股息支付。考慮到越秀房產(chǎn)信托基金的國(guó)有背景，該基金在過(guò)去幾年為即將到期的債務(wù)進(jìn)行再融資的良好記錄，以及強(qiáng)大的銀行關(guān)系，與其流動(dòng)性疲軟相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)有所緩解。
環(huán)境、社會(huì)和治理 (ESG) 因素方面，穆迪考慮了越秀房產(chǎn)信托基金傾向通過(guò)舉債收購(gòu)來(lái)支持增長(zhǎng)的財(cái)務(wù)政策，這也體現(xiàn)在越秀房產(chǎn)信托基金較高的債務(wù)杠桿率。穆迪還考慮了越秀房產(chǎn)信托基金的所有權(quán)集中狀況及其與國(guó)企背景的發(fā)起人的關(guān)聯(lián)交易，也考慮了其受到中國(guó)香港特別行政區(qū)證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)的監(jiān)管等因素。
可能導(dǎo)致評(píng)級(jí)上調(diào)或下調(diào)的因素
考慮到負(fù)面展望，越秀房產(chǎn)信托基金的評(píng)級(jí)不太可能上調(diào)。
然而，若越秀房產(chǎn)信托基金滿(mǎn)足下列情況，穆迪有望將其展望調(diào)整為穩(wěn)定：(1)維持優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合和較高的入駐率，(2)改善其信用指標(biāo)，(3) 保持順暢融資渠道和較低借貸成本。
如果越秀房產(chǎn)信托基金改善債務(wù)杠桿，調(diào)整后的凈債務(wù)/EBITDA比率趨勢(shì)接近12倍，EBITDA/利息覆蓋率上升至2.0倍以上，評(píng)級(jí)展望可能恢復(fù)至穩(wěn)定。
另一方面，若發(fā)生下列情況，穆迪可能下調(diào)評(píng)級(jí)：(1)越秀房產(chǎn)信托基金的運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的恢復(fù)程度弱于穆迪預(yù)期;(2)該信托無(wú)法降低債務(wù)杠桿率或通過(guò)舉債擴(kuò)張業(yè)務(wù)，或(3)其融資渠道減弱。有抵押債務(wù)大幅增加導(dǎo)致財(cái)務(wù)靈活性下降也會(huì)對(duì)越秀房產(chǎn)信托基金的評(píng)級(jí)產(chǎn)生壓力。
可能引起評(píng)級(jí)下調(diào)的信用指標(biāo)包括凈債務(wù)/EBITDA 比率持續(xù)保持在12.5-13.0倍以上，或EBITDA/利息覆蓋率之比降至2.0倍以下。
如果越秀房產(chǎn)信托基金大幅增加有擔(dān)保借款為無(wú)抵押離岸債務(wù)再融資，并大幅削弱高級(jí)無(wú)抵押債權(quán)人的回收率，穆迪也可能下調(diào)其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)。
越秀房產(chǎn)信托基金是首家房地產(chǎn)組合全部位于中國(guó)(A1/穩(wěn)定) 內(nèi)地的香港特區(qū)上市房地產(chǎn)投資信托基金 (REIT) ，也是唯一一家由內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)起的香港特區(qū)上市 REIT。
截至2023年6月底，越秀房產(chǎn)信托基金的投資組合中有 10 個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中6個(gè)位于廣州，1個(gè)位于上海，1個(gè)位于武漢，1個(gè)位于杭州，1個(gè)位于香港特區(qū)。上述房地產(chǎn)包括一座批發(fā)購(gòu)物中心、甲級(jí)辦公樓、零售購(gòu)物中心、一家高級(jí)國(guó)際五星級(jí)酒店和一座服務(wù)式公寓。
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