久期財經(jīng)訊，7月5日，惠譽確認中國海外發(fā)展有限公司(China Overseas Land & Investment Limited，簡稱“中國海外發(fā)展”，00688.HK)的長期發(fā)行人違約評級(IDR)、高級無抵押評級以及該公司擔保的高級無抵押票據(jù)的評級為“A-”。發(fā)行人違約評級的展望穩(wěn)定。
中國海外發(fā)展的IDR反映了其最終母公司中國建筑股份有限公司(China State Construction Engineering Corporation Limited，簡稱“中國建筑”，601668.SH，A/穩(wěn)定)提供的支持。鑒于中國海外發(fā)展對中國房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略重要性，惠譽預期該公司將受惠于中國建筑向其直接母公司中國海外集團有限公司(China Overseas Holdings Limied，簡稱“中海集團”)提供的支持。
中國海外發(fā)展“bbb+”的獨立信用狀況(SCP)受到其市場領先地位、穩(wěn)健的財務結(jié)構(gòu)以及在經(jīng)濟周期中較高的財務靈活性的支持。評級展望穩(wěn)定反映了惠譽對該公司業(yè)務經(jīng)營、財務和流動性狀況將持穩(wěn)的預期。
(相關(guān)資料圖)
關(guān)鍵評級驅(qū)動因素
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務具有戰(zhàn)略重要性：中國建筑及中國海外發(fā)展的業(yè)務與中國住房和城鄉(xiāng)建設部(住建部)在城鄉(xiāng)建設及政策調(diào)控方面的職責密切相關(guān)。由國企主導的舊房升級改造(主要針對1990年之前建設的住房)是一項需要專業(yè)技能的長期任務。中國建筑連同中國海外發(fā)展在該任務的執(zhí)行上，與住建部密切合作，而且中國建筑是中國唯一一家在住房開發(fā)和建筑領域占據(jù)市場領先地位的國企。
母公司為子公司提供強大的支持：中國海外發(fā)展的IDR得益于其通過中國海外獲得信用狀況更強的最終母公司中國建筑的支持。惠譽根據(jù)其《母子公司評級關(guān)聯(lián)性標準》，評定中海集團支持中國海外發(fā)展“高”的戰(zhàn)略、運營及“中等”的法律層面支持意愿。中國海外發(fā)展對中海集團的財務貢獻十分可觀。在2015年中國建筑將所有房地產(chǎn)資產(chǎn)注入中國海外發(fā)展后，中國海外發(fā)展成為中國建筑下屬唯一的房地產(chǎn)開發(fā)平臺。中國海外發(fā)展也是唯一一家與母公司在經(jīng)營上有緊密聯(lián)系的國有房企。此外，中海集團很大一部分銀行貸款與其下屬主要子公司(包括中國海外發(fā)展)受交叉違約條款的法律綁定。
2023年銷售復蘇：根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，中國海外發(fā)展在2023年前5個月的總銷售額同比增長55%，超過了行業(yè)8%的增幅。根據(jù)中國房地產(chǎn)信息公司的數(shù)據(jù)，其權(quán)益銷售額在2022年和2023年前5個月排名前三，而2020年和2021年則位居前六名。
惠譽預計中國海外發(fā)展的銷售額在2023年將增長20%，考慮到該公司在一線城市的可觀可出售資源和土地儲備，這意味著從6月到12月該公司每月的銷售額將達到295億元人民幣，同比增長3.5%。截至2022年底，其可銷售資源總量的76%左右位于一線和主要二線城市。管理層表示，中國海外發(fā)展在2023年擁有約7900億元人民幣(包括中國海外宏洋集團有限公司(China Overseas Grand Oceans Group Limited，簡稱“中國海外宏洋集團”，00081.HK，BBB/穩(wěn)定)的可出售資源，不包括今年收購的土地)而預計銷售額約為3500億元人民幣。
土地儲備以支持增長：中國海外發(fā)展 2023年的土地儲備支出預算以兩位數(shù)的百分比增長，但它僅以77億元人民幣收購四塊土地，相當于2023年前5個月銷售額的5%(2022年：48%)。管理層表示，這主要是由于一線城市的土地拍賣競爭激烈，買家是通過搖號決定的。
因不少開發(fā)商傾向于在上半年競投，以使土地對同年的銷售額做出貢獻，管理層預期下半年將有更多的土地收購機會。盡管如此，惠譽相信中國海外發(fā)展的可銷售資源至少可以支持其三年的銷售。
杠桿率較高但仍保持穩(wěn)?。?/strong>基于惠譽對2023年銷售復蘇，持續(xù)強勁的現(xiàn)金回收率超過90%以及土地收購支出持平的假設，惠譽相信中國海外發(fā)展可以將杠桿率(凈債務/凈房地產(chǎn)資產(chǎn))維持在30%左右。中國海外發(fā)展的杠桿率從2021年的26%上升至2022年的31%，主要是由于銷售額大幅下降，而土地和建筑支出下降幅度較小。該公司在2022年繼續(xù)進行土地收購項目，總土地溢價(包括并購)保持在1214億元的高位，占當年總銷售額的48%。
保留離岸融資：截至2022年底，中國海外發(fā)展約37%的債務為離岸借款，其中22%來自港元銀行貸款，14%來自高級美元票據(jù)。中國海外發(fā)展計劃通過基于香港地區(qū)銀行同行業(yè)拆借利率的浮動利率貸款(HIBOR)為其大部分港元銀行貸款進行再融資，以避免鎖定高固定利率，并用低成本離岸人民幣計價債券的收益或手頭現(xiàn)金償還近期到期的美元貸款。惠譽預計，鑒于中國海外發(fā)展的高評級凈空間，潛在的融資成本增加將對該公司SCP的影響有限。
評級推導摘要
中國海外發(fā)展作為一家中國頭部房企，在其44年經(jīng)營期間多次行業(yè)低迷期保持韌性。得益于強大的市場地位和高效的成本管理，該公司一直保持著低杠桿率及持續(xù)高于同業(yè)的凈利率。
惠譽將中國海外發(fā)展與頭部房企進行比較，包括萬科企業(yè)股份有限公司(China Vanke Co., Ltd，簡稱“萬科企業(yè)”，02202.HK，BBB+/穩(wěn)定)、華潤置地有限公司( China Resources Land Ltd，簡稱“華潤置地”，01109.HK，BBB+/穩(wěn)定)及保利發(fā)展控股集團股份有限公司( Poly Developments and Holdings Group Co., Ltd，簡稱“保利發(fā)展”，600048.SH，BBB+/穩(wěn)定，獨立信用狀況：bbb)。中國海外發(fā)展的杠桿率在上述同業(yè)中居最低水平之列，其資產(chǎn)負債表的透明度則居最高之列。
與華潤置地相比，中國海外發(fā)展的權(quán)益銷售規(guī)模更大、對合資公司和少數(shù)股東權(quán)益的敞口更小，但華潤置地的投資物業(yè)組合更強健，能產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)常性收入，為應對商業(yè)周期變化提供更好的保護。與中國海外發(fā)展相比，萬科的規(guī)模更大、回報效率更高，但萬科對合資公司和少數(shù)股東權(quán)益的敞口更大，可見其資產(chǎn)負債表的透明度較低。保利的杠桿率在同業(yè)中屬較高水平，這反映在其較中國海外發(fā)展低一個子級的獨立信用狀況上。
關(guān)鍵評級假設
本發(fā)行人評級研究中惠譽的關(guān)鍵評級假設包括：
-2023年合同銷售總額將增長20%(2023年前5個月：+55%)，2024年銷售總額持平?；葑u對2023年銷售額增長20%的假設符合管理層指引;
-2023年權(quán)益收購總建筑面積(GFA)/銷售總建筑面積為0.7倍(2022年：0.7倍)，2024年為1倍;
-2023年建筑支出占銷售額的35%，2024年占30%;
-基于惠譽對美元政策利率變動和中國海外發(fā)展20%的債務來自基于HIBOR的浮動利率貸款的預測，以及對中國海外發(fā)展其余債務穩(wěn)定借款成本的預期，加權(quán)平均利率成本在2023年增加50個基點，隨后在2024年下降30個基點(2022年：3.57%)，;
-2023年和2024年的派息率為30%(2022年：核心凈利潤的30.8%，不包括投資物業(yè)的稅后公允價值收益和凈外匯兌損益)。
評級敏感性
IDR
可能單獨或共同導致惠譽采取正面評級行動/上調(diào)評級的因素包括：
-對中海集團采取正面評級行動，其評級與最終母公司中國建筑的評級相關(guān)。
可能單獨或共同導致惠譽采取負面評級行動/下調(diào)評級的因素包括：
-對中海集團采取負面評級行動，其評級與最終母公司中國建筑的評級相關(guān);
-中海集團支持中國海外發(fā)展的支持意愿減弱。
SCP
可能單獨或共同導致SCP上調(diào)的因素包括：
-鑒于中國房地產(chǎn)行業(yè)的周期性強且面臨監(jiān)管風險，惠譽預計未來12至18個月不會上調(diào)。
可能單獨或共同導致SCP下調(diào)的因素包括：
-若中國海外發(fā)展的凈債務與凈物業(yè)資產(chǎn)之比惡化至持續(xù)高于35%，可能會導致惠譽下調(diào)其獨立信用狀況。
對于中國建筑的評級，惠譽在2022年9月21日的評級行動中概述了以下敏感性：
可能單獨或共同導致惠譽采取正面評級行動/上調(diào)評級的因素包括：
-對中國主權(quán)采取正面評級行動(A+/穩(wěn)定);
-獲得中國主權(quán)支持的意愿增強。
可能單獨或共同導致惠譽采取負面評級行動/下調(diào)評級的因素包括：
-得到中國主權(quán)支持的意愿減弱。
流動性和債務結(jié)構(gòu)
流動性充足：2022年末中國海外發(fā)展持有可用現(xiàn)金845億元人民幣，受限制現(xiàn)金(包括受監(jiān)管預售資金)258億元人民幣，足以覆蓋該公司394億元人民幣的短期債務，包括2023年可出售的資本市場債務。
鑒于中國海外發(fā)展在境內(nèi)外資本市場擁有多元融資渠道，與境內(nèi)外銀行建有長期關(guān)系，且實施靈活的拿地戰(zhàn)略，惠譽預計該公司將保持強勁的流動性以支付開發(fā)成本和購地款及償債。2022年截至目前，中國海外發(fā)展已發(fā)行的各類長期中期票據(jù)和公司債券總計235億元人民幣，成本為2.25%-3.5%。
發(fā)行人簡介
中國海外發(fā)展于1979年6月注冊成立，1992年起在港交所上市。該公司一直位于中國頭部房企行列。
關(guān)鍵詞：
