久期財經(jīng)訊，7月5日，惠譽(yù)確認(rèn)中國海外宏洋集團(tuán)有限公司(China Overseas Grand Oceans Group Limited，簡稱“中國海外宏洋集團(tuán)”，00081.HK)的長期發(fā)行人違約評級(IDR)為“BBB”，展望“穩(wěn)定”?；葑u(yù)同時確認(rèn)中國海外宏洋集團(tuán)的外幣高級無抵押評級及其擔(dān)保的未到期票據(jù)的評級為“BBB”。
惠譽(yù)采用自上而下的評級方法，基于中國海外宏洋集團(tuán)母公司中國海外發(fā)展有限公司(China Overseas Land & Investment Limited，簡稱“中國海外發(fā)展”，00688.HK，A-/穩(wěn)定)“bbb+”的獨立信用狀況，下調(diào)一個子級得出中國海外宏洋集團(tuán)的評級。鑒于中國海外宏洋集團(tuán)的業(yè)務(wù)規(guī)模及其對實現(xiàn)中國住房建設(shè)目標(biāo)的重要性有限，惠譽(yù)預(yù)期，中國海外發(fā)展的最終母公司國有企業(yè)中國建筑股份有限公司(China State Construction Engineering Corporation Ltd，簡稱“中國建筑”，601668.SH，A/穩(wěn)定)向中國海外發(fā)展提供的支持不會惠及中國海外宏洋集團(tuán)。
(相關(guān)資料圖)
中國海外宏洋集團(tuán)“bb”的獨立信用狀況受到其穩(wěn)健的市場地位、穩(wěn)健的杠桿率以及較高的財務(wù)靈活性的支持，但同時受到其小于同業(yè)的銷售規(guī)模的制約。
關(guān)鍵評級驅(qū)動因素
強(qiáng)大母公司構(gòu)成評級支持因素：惠譽(yù)認(rèn)為，中國海外發(fā)展支持中國海外宏洋集團(tuán)的意愿在運營層面為“高”，在戰(zhàn)略層面為“中等”，在法律層面為“低”。中國海外宏洋集團(tuán)在運營層面與中國海外發(fā)展的核心房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)密不可分;中國海外發(fā)展持續(xù)擴(kuò)大在一二線城市的業(yè)務(wù)布局，而與中國海外發(fā)展共用品牌的中國海外宏洋集團(tuán)則專注于強(qiáng)三四線城市。中國海外宏洋集團(tuán)在低線城市的業(yè)務(wù)對于中國海外發(fā)展這樣一家全國性房企而言有戰(zhàn)略意義。然而，中國海外宏洋集團(tuán)對中國海外發(fā)展的財務(wù)貢獻(xiàn)度較小，并且中國海外宏洋集團(tuán)和中國海外發(fā)展在法律層面的綁定(如擔(dān)保、交叉違約等)有限。
銷售穩(wěn)步回升：2022年中國海外宏洋集團(tuán)銷售額下降43%，低于市場平均水平(下降28%)。惠譽(yù)認(rèn)為，這是因為該公司專注于需求不那么強(qiáng)勁的低線城市。該公司主要經(jīng)營區(qū)域之一的長三角地區(qū)在2022年上半年的銷售狀況受到了防控措施的影響。惠譽(yù)預(yù)計2023年的銷售額將同比增長15%，6月至12月的月銷售額將達(dá)到35億元人民幣，與2022年的水平相似。中國海外宏洋集團(tuán)報告稱，截至2023年5月銷售額同比增長35%，遠(yuǎn)好于市場8%的增幅，部分原因是2023年2月和3月出現(xiàn)了短暫的大幅反彈。
市場情緒不佳，集團(tuán)競爭地位保持強(qiáng)勁：惠譽(yù)認(rèn)為，盡管中國低線城市的人口和經(jīng)濟(jì)增長有所放緩，但中國海外宏洋集團(tuán)仍保持著強(qiáng)大的競爭地位，并能從這些城市市場的復(fù)蘇中受益。在開展業(yè)務(wù)的40個城市中，有18個城市的銷售額排名前三。
杠桿率小幅上升：以凈債務(wù)/凈房地產(chǎn)資產(chǎn)衡量，中國海外宏洋集團(tuán)的杠桿率從2021年的約30%上升至2022年的36%?；趦晌粩?shù)的銷售增長預(yù)期，惠譽(yù)預(yù)計該公司2023年杠桿率將略有下降，而買地支出基本與2022年的水平相似，呈下降趨勢。截至2023年5月，中國海外宏洋集團(tuán)的土地溢價總額僅為人民幣15億元，占同期合同銷售總額的7%。
管理層表示，中國海外宏洋集團(tuán)繼續(xù)積極參與土地招標(biāo)過程，但由于其經(jīng)營所在地的部分城市的土地拍賣競爭非常激烈，其中一些是通過搖號分配系統(tǒng)解決的，因此截至2023年5月，該公司并未競得很多項目。
HIBOR上調(diào)提高了融資成本：截至2022年底，中國海外宏洋集團(tuán)報告的加權(quán)平均利率從一年前的3.8%上升至4.8%。這一增長主要是由于香港地區(qū)銀行同行業(yè)拆借利率(HIBOR)從2021年底的2.0%上升至2022年底的6.3%，部分被人民幣貸款成本從2021年底的4.8%下降至2022年底的4.4%所抵消。中國海外宏洋集團(tuán)約30%的債務(wù)是浮動利率的港元貸款，管理層計劃在未來兩到三年內(nèi)用人民幣貸款來減少這一風(fēng)險敞口。
惠譽(yù)的評級假設(shè)中國海外宏洋集團(tuán)將用在岸借款對部分港元浮動利率債務(wù)進(jìn)行再融資，并在未來三年內(nèi)將港元浮動利率債務(wù)的風(fēng)險敞口降至20%?；葑u(yù)參考了基于惠譽(yù)全球經(jīng)濟(jì)展望的美元政策利率的變動，以預(yù)測中國海外宏洋集團(tuán)基于HIBOR的銀行貸款的借貸成本。惠譽(yù)預(yù)計2023年平均利率將上升約40個基點，2024年將下降45個基點。
盈利能力觸底：中國海外宏洋集團(tuán)的毛利率(GPM)從2021年的23.0%下降到2022年的14.4%，下降了8.6個百分點，原因是銷售價格疲軟，壓低了項目盈利能力和庫存減記(銷售成本下計入27億元人民幣)。這一減值約占2022年底報告的房地產(chǎn)開發(fā)庫存總額的2%。到2022年，不計減值，毛利率應(yīng)為19%。惠譽(yù)預(yù)計利潤率將在2023年起觸底，因為該公司根據(jù)近年來更保守的售價假設(shè)，遵循內(nèi)部土地收購指引。
評級推導(dǎo)摘要
中國海外宏洋集團(tuán)的發(fā)行人違約評級比其母公司中國海外發(fā)展“bbb+”的獨立信用狀況低一個子級。中國海外宏洋集團(tuán)獨立信用狀況的制約因素在于，其權(quán)益銷售規(guī)模低于“bb”評級同業(yè)的水平。
惠譽(yù)預(yù)計，2022年中國海外宏洋集團(tuán)的權(quán)益銷售額為340億元人民幣，低于中國金茂控股集團(tuán)有限公司(China Jinmao Holdings Group Limited，簡稱“中國金茂”，00817.HK，BBB-/穩(wěn)定，SCP：bb+)和越秀地產(chǎn)股份有限公司(Yuexiu Property Company Limited，簡稱“越秀地產(chǎn)”，00123.HK，BBB- 穩(wěn)定，SCP：bb)的800億元人民幣。但與北京首都開發(fā)控股(集團(tuán))有限公司(Beijing Capital Development Holding (Group) Co.，Ltd，簡稱“首開集團(tuán)”，BBB/穩(wěn)定，SCP：bb)相當(dāng)，大于北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司(Beijing Capital City Development Group Co., Ltd.，簡稱“北京首創(chuàng)城市發(fā)展”，BBB/負(fù)面，SCP：bb)的約200億元人民幣。另一方面，中國海外宏洋集團(tuán)的杠桿率和資產(chǎn)負(fù)債表透明度優(yōu)于大多數(shù)“bb”類SCP的同行。
關(guān)鍵評級假設(shè)
中國海外宏洋集團(tuán)評級研究中惠譽(yù)的關(guān)鍵評級假設(shè)包括：
- 2023年合同銷售總額將增長15% (截至2023年5月: 35%)，基于截至2023年5月的強(qiáng)勁復(fù)蘇(因為2022年的基數(shù)較低)，以及2024年的銷售持平;
- 2023年和2024年現(xiàn)金回款率將保持在95%以上的強(qiáng)勁水平(2022年:113%);
- 2023年新購?fù)恋貥敲婷娣e與已售樓面面積之比為0.6倍，2024年為1.0倍(2022年為0.6倍);
- 2023年建筑支出占銷售額的55%，2024年占50%;
-加權(quán)平均利率將在2023年上升40個基點，2024年下降45個基點，基于惠譽(yù)對美元政策利率變動的預(yù)測，以及惠譽(yù)對未來三年以港元計價的浮動利率債務(wù)占該公司債務(wù)將下降預(yù)期，即從2022年底的30%降至20%。
- 2023年和2024年的派息率為20%(2022年為21%)。
評級敏感性
可能單獨或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取正面評級行動/上調(diào)評級的因素包括：
-惠譽(yù)認(rèn)為中國海外發(fā)展支持中國海外宏洋集團(tuán)的意愿增強(qiáng)。
可能單獨或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取負(fù)面評級行動/下調(diào)評級的因素包括：
-惠譽(yù)認(rèn)為中國海外發(fā)展支持中國海外宏洋集團(tuán)的意愿減弱。
-惠譽(yù)下調(diào)中國海外發(fā)展的獨立信用狀況。
對于中國海外發(fā)展的SCP，惠譽(yù)在2023年7月5日的評級行動評論中概述了以下敏感性:
可能單獨或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取正面評級行動/上調(diào)評級的因素包括：
-由于中國房地產(chǎn)行業(yè)的高周期性和監(jiān)管風(fēng)險，預(yù)計在未來12至18個月內(nèi)不會采取正面評級行動。
可能單獨或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取負(fù)面評級行動/下調(diào)評級的因素包括：
-公司凈負(fù)債/凈物業(yè)資產(chǎn)持續(xù)惡化至35%以上，可能導(dǎo)致SCP下降。
流動性和債務(wù)結(jié)構(gòu)
流動性充足：截至2022年底，中國海外宏洋集團(tuán)擁有無限制現(xiàn)金194億元人民幣，限制現(xiàn)金99億元人民幣(包括受監(jiān)管的預(yù)售收益)，短期債務(wù)122億元人民幣。公司總債務(wù)中約85%至90%來自銀行貸款，惠譽(yù)認(rèn)為銀行貸款的再融資風(fēng)險低于信托貸款和資本市場債務(wù)。由于香港銀行同業(yè)拆息(HIBOR)上調(diào)，以及中國海外宏洋集團(tuán)持有大量以港元計價的浮動利率債券，該公司報告的加權(quán)平均融資成本從2021年的3.8%上升至2022年的4.8%。
發(fā)行人簡介
中國海外宏洋集團(tuán)是中國的一家中型房企，在低線城市居領(lǐng)先地位。該公司在其經(jīng)營業(yè)務(wù)的40個城市中的18個城市位列前三(按2022年銷售額衡量)。
關(guān)鍵詞：
