概要
?2023年內(nèi)全國合約銷售增速的放緩趨勢將會持續(xù)。2023年5月全國月度合約銷售額同比增長12.3%，低于4月的30.7%，原因是被壓抑的需求釋放效應(yīng)已經(jīng)消退。我們預(yù)計(jì)6月增速將進(jìn)一步放緩，全年銷售額同比持平。原因是我們?nèi)哉J(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)、就業(yè)和收入增長的不確定性持續(xù)存在，影響了購房者的信心。
(資料圖片)
? 房價(jià)增長勢頭也有所減弱。5月份一二線城市房價(jià)環(huán)比繼續(xù)小幅上漲，漲幅分別為0.1%和0.2%，較4月份的0.4%和0.4%有所放緩。同樣，三四線城市房價(jià)在2023年2月至4月連續(xù)上漲后，5月環(huán)比持平。
? 未來12個(gè)月違約數(shù)量將從2022年的峰值下降，但一些低評級開發(fā)商仍將面臨再融資壓力。隨著運(yùn)營和融資環(huán)境趨穩(wěn)，我們預(yù)計(jì)2024年6月前中國房地產(chǎn)開發(fā)商的違約數(shù)量將低于2022年的峰值。但一些B3或以下評級的低評級開發(fā)商 (多數(shù)為民營開發(fā)商) 未來12-18個(gè)月仍面臨較大的再融資壓力。境內(nèi)債券發(fā)行繼續(xù)由國有開發(fā)商主導(dǎo)，境外債券市場仍然不振。
? 2023年5月流動性壓力子指標(biāo)維持在72%。我們對受評高收益類中國開發(fā)商的流動性壓力子指標(biāo)保持不變，仍處于72%的較高水平。
? 2023年6月共有3次負(fù)面評級行動，反映了這些開發(fā)商流動性減弱和違約風(fēng)險(xiǎn)上升。
5月份全國合約銷售放緩，放緩趨勢將會持續(xù)
? 2023年前5個(gè)月，全國合約銷售額同比增長11.9%。從月度走勢看，5月份增長勢頭所減弱 (圖表2)。2023年5月全國月度合約銷售額同比增長12.3%，低于4月的30.7%，原因是被壓抑的需求釋放效應(yīng)已經(jīng)消退。
? 我們預(yù)計(jì)年內(nèi)增速將繼續(xù)下降，并預(yù)計(jì)全年合約銷售額將與2022年相近。原因是我們?nèi)哉J(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)、收入增長和就業(yè)的不確定性持續(xù)存在，影響了購房者的信心。
? 居民消費(fèi)上升、基建支出增加以及政府政策對制造業(yè)的支持將成為經(jīng)濟(jì)增長的主要驅(qū)動因素。但是，如果消費(fèi)者保持謹(jǐn)慎態(tài)度，并且高接觸型服務(wù)業(yè)的復(fù)蘇未能擴(kuò)大至其他行業(yè)，則經(jīng)濟(jì)增速可能會放緩。
? 5月份房價(jià)環(huán)比增速也有所放緩，一二線城市的房價(jià)增速從4月份的0.4%和0.4%分別降至0.1%和0.2% (圖表3)。另一方面，5月份三四線城市房價(jià)環(huán)比持平，而4月份則環(huán)比上漲0.2%。
? 2023年5月，我們跟蹤的26家中國開發(fā)商中有10家合約銷售額同比出現(xiàn)增長。在這些開發(fā)商中，排名前三的是越秀地產(chǎn)股份有限公司 (Baa3/穩(wěn)定，增長101%) 、華潤置地有限公司 (Baa1/穩(wěn)定，增長76%) 和中國海外發(fā)展有限公司 (Baa1/穩(wěn)定，增長55%)。評級較高的開發(fā)商的合約銷售表現(xiàn)仍遠(yuǎn)強(qiáng)于評級較低的開發(fā)商，我們預(yù)計(jì)這一趨勢將在未來12-18個(gè)月內(nèi)持續(xù) (圖表4)。
? 隨著房地產(chǎn)銷售回暖和供應(yīng)減少，2023年5月各線城市的庫存月數(shù)持續(xù)下降 (圖表5)。
? 過去1-2個(gè)月政府繼續(xù)推出刺激需求的政策舉措。宏觀政策方面，中國人民銀行宣布1年期和5年期貸款市場報(bào)價(jià)利率 (LPR) 均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，是過去10個(gè)月唯一一次下調(diào)。我們預(yù)計(jì)住房抵押貸款利率將繼續(xù)下降，這將有助于提高購房者的負(fù)擔(dān)能力 (圖表6)。
? 地方政府方面，政策繼續(xù)側(cè)重于取消限購、降低首付比例和調(diào)整住房公積金貸款政策等。例如，青島市降低了部分區(qū)域的首付比例，并縮短了商品房限售年限。
截至2024年6月的12個(gè)月違約數(shù)量將從2022年的峰值下降，但一些低評級開發(fā)商仍將面臨再融資壓力
? 我們預(yù)計(jì)截至2024年6月的12個(gè)月，包括低價(jià)交易在內(nèi)的受評中國房地產(chǎn)開發(fā)商違約數(shù)量將從2022年的峰值下降。運(yùn)營和融資環(huán)境趨穩(wěn)將可支持開發(fā)商的流動性，特別是信用質(zhì)量較高且未在境內(nèi)外資本市場違約的開發(fā)商。此外，許多財(cái)力較弱的開發(fā)商已經(jīng)在過去1-2年違約。
? 一些B3或以下評級的低評級開發(fā)商 (多數(shù)為民營開發(fā)商) 未來12-18個(gè)月仍面臨較大的再融資壓力。此類開發(fā)商的房地產(chǎn)銷售疲軟，融資渠道受限，且未來12個(gè)月將有大量債務(wù)到期，這些情況仍將令其面臨較大的再融資和違約風(fēng)險(xiǎn)。
? 6月境內(nèi)債券發(fā)行依然疲軟 (圖表7和8)。6月份 (截至6月25日) 受評開發(fā)商境內(nèi)債券發(fā)行額為人民幣61億元，包括華潤置地有限公司 (Baa1/穩(wěn)定)、萬科企業(yè)股份有限公司 (Baa1/穩(wěn)定)、新城發(fā)展控股有限公司 (B1/穩(wěn)定) 和中國海外宏洋集團(tuán)有限公司(Baa2/穩(wěn)定) 分別發(fā)行的人民幣25億元、人民幣20億元、人民幣10億元和人民幣5億元債券。新城發(fā)展的債券發(fā)行由江蘇省信用再擔(dān)保集團(tuán)有限公司提供增信。
? 6月受評中國房地產(chǎn)開發(fā)商未在境外發(fā)行債券 (截至6月27日)。我們預(yù)計(jì)，受境外利率較高和投資者避險(xiǎn)意識影響，境外市場的新發(fā)行仍將較慢。
? 已違約開發(fā)商境外債務(wù)重組依然緩慢。在漫長的債務(wù)重組進(jìn)程和市場不確定性之下，我們預(yù)計(jì)大部分債券的回收率都較低。雖然債務(wù)重組有助于緩解近期還款壓力，但我們認(rèn)為這并不能解決這些違約開發(fā)商面臨的運(yùn)營挑戰(zhàn)。合約銷售額回升，進(jìn)而產(chǎn)生可持續(xù)的現(xiàn)金流用于未來償債對違約開發(fā)商至關(guān)重要。
2023年5月流動性壓力子指標(biāo)維持在72%
? 2023年5月我們針對中國受評高收益類開發(fā)商的流動性壓力子指標(biāo)維持在72%的高位 (見圖表9)。截至2023年5月31日，25家受評高收益類開發(fā)商中，18家流動性疲弱，其中17家評級在B3或以下。
? 由于評級較低的高收益類開發(fā)商銷售前景較弱，融資渠道受限，并且未來12個(gè)月其再融資需求較大，因此我們預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月上述子指標(biāo)將維持在目前的高位。
? 受評開發(fā)商未來12個(gè)月的再融資需求依然較高，自2023年7月1日起的12個(gè)月內(nèi)將有約合207億美元的境內(nèi)債券和184億美元的境外債券到期或可回售 (見圖表10)。
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