久期財(cái)經(jīng)訊，6月30日，標(biāo)普已確認(rèn)華潤置地有限公司(China Resources Land Limited，簡稱“華潤置地”，01109.HK)“BBB+”的長期發(fā)行人信用評級，以及確認(rèn)該公司未償還高級無抵押債券“BBB+”的長期發(fā)行評級。
展望為穩(wěn)定反映了標(biāo)普的觀點(diǎn)，即盡管未來兩年存在利潤率壓力和持續(xù)的土地補(bǔ)給，華潤置地的銷售回升將有助于其杠桿率保持穩(wěn)定。
(資料圖)
評級確認(rèn)反映了標(biāo)普對華潤置地應(yīng)對嚴(yán)峻市場環(huán)境的能力和以往經(jīng)營記錄的看法。盡管過去兩年行業(yè)動蕩，但是華潤置地的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍表現(xiàn)穩(wěn)定，未來應(yīng)該還會有溫和增長。華潤置地的長期租賃業(yè)務(wù)(主要是購物中心)也將在2022年從低基數(shù)中回升，并保持穩(wěn)定的收入來源以覆蓋公司債務(wù)和利息。
標(biāo)普認(rèn)為，在今年與防控相關(guān)的旅行限制放開后，酒店等其他部門業(yè)績也將出現(xiàn)反彈。這些業(yè)務(wù)的恢復(fù)顯示了華潤置地一直以來在執(zhí)行和戰(zhàn)略規(guī)劃方面表現(xiàn)出色。因此，標(biāo)普將華潤置地的管理和治理得分從“滿意”調(diào)整至“強(qiáng)”。
與同業(yè)公司相比，華潤置地的租金收入仍將是一個關(guān)鍵優(yōu)勢。鑒于去年年底取消防控相關(guān)限制后，中國的消費(fèi)支出有所恢復(fù)，租金收入在2023年可能恢復(fù)增長。根據(jù)標(biāo)普的估計(jì)，2023年的總租金收入將達(dá)到近230億元人民幣，與2022年相比增長超過50%，此前2023年前五個月的租金收入達(dá)到101億元人民幣。
如此規(guī)模的穩(wěn)定收入可以覆蓋華潤置地2023年230%以上的利息支出，使其成為中國所有房地產(chǎn)開發(fā)商中利息支出覆蓋面最大的公司。該公司在2022年防控期間向其租戶提供了價值25億元人民幣的一次性租金優(yōu)惠，導(dǎo)致去年的租金收入下降至170億元人民幣。
C-REIT上市可以使華潤置地的投資物業(yè)組合發(fā)揮更多價值。鑒于最近C-REIT上市規(guī)則的放寬，上市過程中的重估將釋放該公司購物中心的價值，并可能改善其資產(chǎn)負(fù)債。未來上市的所得收益也可以幫助公司進(jìn)一步發(fā)展其租賃業(yè)務(wù)。
根據(jù)標(biāo)普的評估，華潤置地大部分購物中心資產(chǎn)與其他業(yè)務(wù)板塊(如住宅開發(fā))相聯(lián)系。考慮到沉重的稅收負(fù)擔(dān)，這將使C-REIT直接上市變得困難。然而，華潤置地確實(shí)有一些適合此類上市的購物中心，這些購物中心擁有清晰的所有權(quán)和成熟的商業(yè)運(yùn)營。
標(biāo)普認(rèn)為，華潤置地決定將房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向更高級別的城市，這將為銷售復(fù)蘇提供支撐。這些高線城市為公司提供了更具彈性的銷售市場，使得公司銷售風(fēng)險(xiǎn)降低。從最近的平均售價上漲中可以看出，華潤置地銷售正轉(zhuǎn)向這些高線城市。其2023年前五個月的平均售價同比增長29%，上升至每平方米25,000元，而2022年全年為每平方米21,000元。
鑒于購房者更傾向于財(cái)務(wù)穩(wěn)健的開發(fā)商，近期強(qiáng)勁的銷售增長也表明，公司比實(shí)力較弱的開發(fā)商有能力抓住更多被壓抑的購房需求。然而，該行業(yè)仍然是不穩(wěn)定的，因此標(biāo)普估計(jì)2023年的銷售增長為9%，2024年將達(dá)至6%。2023年前五個月，華潤置地的合同銷售總額為1430億元人民幣，同比增長76.2%。
由于利潤率承壓，華潤置地的杠桿率可能會保持穩(wěn)定。該公司的毛利率將保持低迷，特別是由于其遺留在發(fā)展疲軟的低線城市的項(xiàng)目，公司可能會繼續(xù)折價以促進(jìn)銷售。標(biāo)普預(yù)測毛利率，從2022年到2023年，毛利率將從26%逐步降至23%，到2024年降至22%。
如果房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇弱于標(biāo)普的預(yù)期，華潤置地的利潤率下降幅度可能更大。
標(biāo)普還預(yù)計(jì)，華潤置地將繼續(xù)積極進(jìn)行土地收購，以保證其土地儲備。2023年前五個月，該公司在土地收購方面花費(fèi)了690億元人民幣，占同期合同銷售額的49%。
在2023年和2024年，鑒于標(biāo)普對銷售復(fù)蘇的預(yù)期以及公司審慎的財(cái)務(wù)管理記錄，標(biāo)普估計(jì)華潤置地的債務(wù)余額將在公司受控范圍內(nèi)持續(xù)增長。假設(shè)該公司在2023年和2024年保持了適量銷售增長，即使有一定債務(wù)增長，華潤置地的杠桿率(以債務(wù)與EBITDA的比率衡量)也將保持相對穩(wěn)定。標(biāo)普估計(jì)2023年的杠桿率將為4.1倍，2024年達(dá)至4.3倍，而公司2022年杠桿率為4.2倍。
對華潤置地的穩(wěn)定展望反映了標(biāo)普的預(yù)期，即該公司在未來兩年將繼續(xù)增加其投資組合并提高經(jīng)常性收入。該展望也反映了標(biāo)普的觀點(diǎn)，即華潤置地的房地產(chǎn)銷售將保持穩(wěn)定，盡管公司土地收購支出可能會增多，該公司將維持其財(cái)務(wù)比率穩(wěn)定。
如果華潤置地的債務(wù)融資擴(kuò)張比標(biāo)普預(yù)期的更為激進(jìn)，或者其房地產(chǎn)銷售增長和盈利能力比標(biāo)普預(yù)期的更弱，標(biāo)普可能會下調(diào)其評級。如果該公司的債務(wù)與EBITDA比率持續(xù)顯著高于4.5倍，或EBITDA利息覆蓋率低于4倍，標(biāo)普將進(jìn)行此類的評估。
如果華潤置地投資物業(yè)組合的租金增長或租金利潤率在未來12-24個月內(nèi)低于標(biāo)普的預(yù)期，標(biāo)普也可能下調(diào)評級。
如果華潤置地的獨(dú)立信用狀況(SACP)嚴(yán)重減弱，且其母公司華潤(集團(tuán))有限公司(China Resources (Holdings) Company Limited，簡稱“華潤集團(tuán)”)可能因華潤置地在集團(tuán)內(nèi)的地位和重要性下降而未給華潤置地提供支持，那么華潤置地的評級可能會承壓。在這種情況下，標(biāo)普將不得不大幅改變對華潤置地在集團(tuán)內(nèi)地位的看法。然而，這種可能性很小。
如果華潤置地的杠桿率有所改善，使其債務(wù)與EBITDA的比率持續(xù)保持在3.0倍以下，標(biāo)普可能會上調(diào)其評級。如果標(biāo)普認(rèn)為華潤置地對集團(tuán)的戰(zhàn)略重要性增強(qiáng)，從而將該公司視為集團(tuán)的核心成員，并將其評級與集團(tuán)的信用狀況持平，標(biāo)普也可以上調(diào)華潤置地的評級。
ESG信用指標(biāo)：從E-3，S-2，G-2; 至E-3，S-2，G-1
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