久期財(cái)經(jīng)訊，6月30日，標(biāo)普已確認(rèn)華潤(rùn)置地有限公司(China Resources Land Limited，簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)置地”，01109.HK)“BBB+”的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)，以及確認(rèn)該公司未償還高級(jí)無(wú)抵押債券“BBB+”的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)。
展望為穩(wěn)定反映了標(biāo)普的觀點(diǎn)，即盡管未來(lái)兩年存在利潤(rùn)率壓力和持續(xù)的土地補(bǔ)給，華潤(rùn)置地的銷(xiāo)售回升將有助于其杠桿率保持穩(wěn)定。
(資料圖)
評(píng)級(jí)確認(rèn)反映了標(biāo)普對(duì)華潤(rùn)置地應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻市場(chǎng)環(huán)境的能力和以往經(jīng)營(yíng)記錄的看法。盡管過(guò)去兩年行業(yè)動(dòng)蕩，但是華潤(rùn)置地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍表現(xiàn)穩(wěn)定，未來(lái)應(yīng)該還會(huì)有溫和增長(zhǎng)。華潤(rùn)置地的長(zhǎng)期租賃業(yè)務(wù)(主要是購(gòu)物中心)也將在2022年從低基數(shù)中回升，并保持穩(wěn)定的收入來(lái)源以覆蓋公司債務(wù)和利息。
標(biāo)普認(rèn)為，在今年與防控相關(guān)的旅行限制放開(kāi)后，酒店等其他部門(mén)業(yè)績(jī)也將出現(xiàn)反彈。這些業(yè)務(wù)的恢復(fù)顯示了華潤(rùn)置地一直以來(lái)在執(zhí)行和戰(zhàn)略規(guī)劃方面表現(xiàn)出色。因此，標(biāo)普將華潤(rùn)置地的管理和治理得分從“滿意”調(diào)整至“強(qiáng)”。
與同業(yè)公司相比，華潤(rùn)置地的租金收入仍將是一個(gè)關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)。鑒于去年年底取消防控相關(guān)限制后，中國(guó)的消費(fèi)支出有所恢復(fù)，租金收入在2023年可能恢復(fù)增長(zhǎng)。根據(jù)標(biāo)普的估計(jì)，2023年的總租金收入將達(dá)到近230億元人民幣，與2022年相比增長(zhǎng)超過(guò)50%，此前2023年前五個(gè)月的租金收入達(dá)到101億元人民幣。
如此規(guī)模的穩(wěn)定收入可以覆蓋華潤(rùn)置地2023年230%以上的利息支出，使其成為中國(guó)所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中利息支出覆蓋面最大的公司。該公司在2022年防控期間向其租戶提供了價(jià)值25億元人民幣的一次性租金優(yōu)惠，導(dǎo)致去年的租金收入下降至170億元人民幣。
C-REIT上市可以使華潤(rùn)置地的投資物業(yè)組合發(fā)揮更多價(jià)值。鑒于最近C-REIT上市規(guī)則的放寬，上市過(guò)程中的重估將釋放該公司購(gòu)物中心的價(jià)值，并可能改善其資產(chǎn)負(fù)債。未來(lái)上市的所得收益也可以幫助公司進(jìn)一步發(fā)展其租賃業(yè)務(wù)。
根據(jù)標(biāo)普的評(píng)估，華潤(rùn)置地大部分購(gòu)物中心資產(chǎn)與其他業(yè)務(wù)板塊(如住宅開(kāi)發(fā))相聯(lián)系。考慮到沉重的稅收負(fù)擔(dān)，這將使C-REIT直接上市變得困難。然而，華潤(rùn)置地確實(shí)有一些適合此類上市的購(gòu)物中心，這些購(gòu)物中心擁有清晰的所有權(quán)和成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)。
標(biāo)普認(rèn)為，華潤(rùn)置地決定將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向更高級(jí)別的城市，這將為銷(xiāo)售復(fù)蘇提供支撐。這些高線城市為公司提供了更具彈性的銷(xiāo)售市場(chǎng)，使得公司銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)降低。從最近的平均售價(jià)上漲中可以看出，華潤(rùn)置地銷(xiāo)售正轉(zhuǎn)向這些高線城市。其2023年前五個(gè)月的平均售價(jià)同比增長(zhǎng)29%，上升至每平方米25,000元，而2022年全年為每平方米21,000元。
鑒于購(gòu)房者更傾向于財(cái)務(wù)穩(wěn)健的開(kāi)發(fā)商，近期強(qiáng)勁的銷(xiāo)售增長(zhǎng)也表明，公司比實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商有能力抓住更多被壓抑的購(gòu)房需求。然而，該行業(yè)仍然是不穩(wěn)定的，因此標(biāo)普估計(jì)2023年的銷(xiāo)售增長(zhǎng)為9%，2024年將達(dá)至6%。2023年前五個(gè)月，華潤(rùn)置地的合同銷(xiāo)售總額為1430億元人民幣，同比增長(zhǎng)76.2%。
由于利潤(rùn)率承壓，華潤(rùn)置地的杠桿率可能會(huì)保持穩(wěn)定。該公司的毛利率將保持低迷，特別是由于其遺留在發(fā)展疲軟的低線城市的項(xiàng)目，公司可能會(huì)繼續(xù)折價(jià)以促進(jìn)銷(xiāo)售。標(biāo)普預(yù)測(cè)毛利率，從2022年到2023年，毛利率將從26%逐步降至23%，到2024年降至22%。
如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇弱于標(biāo)普的預(yù)期，華潤(rùn)置地的利潤(rùn)率下降幅度可能更大。
標(biāo)普還預(yù)計(jì)，華潤(rùn)置地將繼續(xù)積極進(jìn)行土地收購(gòu)，以保證其土地儲(chǔ)備。2023年前五個(gè)月，該公司在土地收購(gòu)方面花費(fèi)了690億元人民幣，占同期合同銷(xiāo)售額的49%。
在2023年和2024年，鑒于標(biāo)普對(duì)銷(xiāo)售復(fù)蘇的預(yù)期以及公司審慎的財(cái)務(wù)管理記錄，標(biāo)普估計(jì)華潤(rùn)置地的債務(wù)余額將在公司受控范圍內(nèi)持續(xù)增長(zhǎng)。假設(shè)該公司在2023年和2024年保持了適量銷(xiāo)售增長(zhǎng)，即使有一定債務(wù)增長(zhǎng)，華潤(rùn)置地的杠桿率(以債務(wù)與EBITDA的比率衡量)也將保持相對(duì)穩(wěn)定。標(biāo)普估計(jì)2023年的杠桿率將為4.1倍，2024年達(dá)至4.3倍，而公司2022年杠桿率為4.2倍。
對(duì)華潤(rùn)置地的穩(wěn)定展望反映了標(biāo)普的預(yù)期，即該公司在未來(lái)兩年將繼續(xù)增加其投資組合并提高經(jīng)常性收入。該展望也反映了標(biāo)普的觀點(diǎn)，即華潤(rùn)置地的房地產(chǎn)銷(xiāo)售將保持穩(wěn)定，盡管公司土地收購(gòu)支出可能會(huì)增多，該公司將維持其財(cái)務(wù)比率穩(wěn)定。
如果華潤(rùn)置地的債務(wù)融資擴(kuò)張比標(biāo)普預(yù)期的更為激進(jìn)，或者其房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)和盈利能力比標(biāo)普預(yù)期的更弱，標(biāo)普可能會(huì)下調(diào)其評(píng)級(jí)。如果該公司的債務(wù)與EBITDA比率持續(xù)顯著高于4.5倍，或EBITDA利息覆蓋率低于4倍，標(biāo)普將進(jìn)行此類的評(píng)估。
如果華潤(rùn)置地投資物業(yè)組合的租金增長(zhǎng)或租金利潤(rùn)率在未來(lái)12-24個(gè)月內(nèi)低于標(biāo)普的預(yù)期，標(biāo)普也可能下調(diào)評(píng)級(jí)。
如果華潤(rùn)置地的獨(dú)立信用狀況(SACP)嚴(yán)重減弱，且其母公司華潤(rùn)(集團(tuán))有限公司(China Resources (Holdings) Company Limited，簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)集團(tuán)”)可能因華潤(rùn)置地在集團(tuán)內(nèi)的地位和重要性下降而未給華潤(rùn)置地提供支持，那么華潤(rùn)置地的評(píng)級(jí)可能會(huì)承壓。在這種情況下，標(biāo)普將不得不大幅改變對(duì)華潤(rùn)置地在集團(tuán)內(nèi)地位的看法。然而，這種可能性很小。
如果華潤(rùn)置地的杠桿率有所改善，使其債務(wù)與EBITDA的比率持續(xù)保持在3.0倍以下，標(biāo)普可能會(huì)上調(diào)其評(píng)級(jí)。如果標(biāo)普認(rèn)為華潤(rùn)置地對(duì)集團(tuán)的戰(zhàn)略重要性增強(qiáng)，從而將該公司視為集團(tuán)的核心成員，并將其評(píng)級(jí)與集團(tuán)的信用狀況持平，標(biāo)普也可以上調(diào)華潤(rùn)置地的評(píng)級(jí)。
ESG信用指標(biāo)：從E-3，S-2，G-2; 至E-3，S-2，G-1
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