久期財(cái)經(jīng)訊，6月16日，本網(wǎng)站對中資地產(chǎn)美元債近半個月(6月1日至6月15日)的二級市場走勢進(jìn)行了分析。
6月上半月，二級市場出現(xiàn)回暖，投資級地產(chǎn)債微漲，高收益地產(chǎn)債亦止跌回升。值得注意的是，已完成債務(wù)重組房企的新發(fā)票據(jù)出現(xiàn)明顯下跌，華夏幸福CHFOTN 0 01/31/31價格腰斬，跌至4.5美元以下;當(dāng)代置業(yè)MOLAND 7 12/30/23、MOLAND 8 12/30/24半月內(nèi)估值下行超15%。
投資級估值微漲，高收益級止跌回升
(資料圖片僅供參考)
如下圖所示，6月上半月，因美國債務(wù)上限危機(jī)得到解決，6月FOMC會議決定暫停加息，市場避險(xiǎn)情緒回落，投資級中資地產(chǎn)美元債二級市場出現(xiàn)微漲，內(nèi)資房企漲勢較好，長短端價差基本一致。
從收益率來看，投資級地產(chǎn)美元債估值小幅上漲，龍湖集團(tuán)、萬科企業(yè)和中國金茂長端票據(jù)估值較上月明顯止跌回升。其中，龍湖集團(tuán)4筆存續(xù)債均值上漲超7美元，LNGFOR 3.375 04/13/27、LNGFOR 3.95 09/16/29兩筆較長端票據(jù)收益率下行超200bps;萬科企業(yè)完成境內(nèi)人民幣20億元的中期票據(jù)發(fā)行，其VNKRLE 3.975 11/09/27估值上漲超5美元;中國金茂CHJMAO 4.25 07/23/29估值上漲亦接近7美元。
6月上半月，隨著萬達(dá)子公司IPO失效后出現(xiàn)的高收益整體下跌在市場吹風(fēng)后逐步修復(fù)，高收益地產(chǎn)債二級市場整體走強(qiáng)，估值止跌回升，長短端價差走闊。
具體來看，因5月下旬短端價格快速下跌，本月修復(fù)明顯，長端小幅上漲，中駿集團(tuán)24年和26年到期債券的價差由14美元走闊至22美元;碧桂園24年和31年到期債券的價差由38美元走闊至41美元;遠(yuǎn)洋集團(tuán)24年到期債券和永續(xù)債券的價差由18美元走闊至27美元;雅居樂集團(tuán)25年到期債券和永續(xù)債券的價差由23美元走闊至28美元。
自上月提出境外債同意征求后，本月遠(yuǎn)洋資本繼續(xù)對境內(nèi)債做出舉措以改善流動性。6月7日，公司對“21遠(yuǎn)資01”進(jìn)行人民幣4.55億元的回售并進(jìn)行轉(zhuǎn)售，隨后在6月11日宣布將對“21遠(yuǎn)資01”展期。由于遠(yuǎn)洋資本債務(wù)問題有望得到解決，遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下SINOCE 3.25 05/05/26、SINOCE 2.7 01/13/25、SINOCE 4.75 01/14/30等多筆票據(jù)出現(xiàn)超30%的大幅上漲。
6月14日，新城控股再次獲得增信發(fā)債支持，完成發(fā)行“23新城01”、“23新城02”兩筆共人民幣11億元的“央地合作”的增信模式公司債。此前，子公司于5月發(fā)行1億美元票據(jù)FTLNHD 7.95 05/20/24。受境內(nèi)外融資端的利好消息影響，新城控股旗下票據(jù)FTLNHD 4.8 12/15/24、FTLNHD 4.625 10/15/25等出現(xiàn)明顯上漲，半月內(nèi)漲幅超25%。
此外，萬達(dá)商業(yè)票據(jù)較上月已有所回升，但需要關(guān)注近期萬達(dá)系司法股權(quán)多次遭凍結(jié)事件，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前合計(jì)凍結(jié)股權(quán)金額達(dá)人民幣36.5億元；合景泰富集團(tuán)旗下6筆已違約的存續(xù)美元債估值亦出現(xiàn)超10%的漲幅，回升至12美元左右位置。
消息面上，6月上半月境內(nèi)外地產(chǎn)債違約不斷，多家房企債務(wù)展期及重組仍在推進(jìn)中。禹洲集團(tuán)未能如期兌付YUZHOU 9.95 06/08/23本息，觸發(fā)違約事件;易居企業(yè)控股未能如期兌付EHOUSE 7.6 06/10/23本息，觸發(fā)違約事件;融信中國尚未支付RONXIN 8.1 06/09/23已到期共計(jì)3.29億美元本息;世茂股份未能按期足額償付“21滬世茂MTN001”“21滬世茂MTN002”“20滬世茂MTN001”利息;鑫苑置業(yè)對XIN 14.5 09/17/23、XIN 14 01/25/24及XIN 14.2 10/15/23提出交換要約，新票據(jù)的息票率為3.0%，將于2027年到期;中國奧園已經(jīng)與絕大多數(shù)境外主要債權(quán)人簽訂中期債務(wù)暫緩協(xié)議，涉及債權(quán)本金約為39.92億美元;世紀(jì)陽光重組計(jì)劃獲債權(quán)人批準(zhǔn)，將向香港特區(qū)法院提交申請;龍光集團(tuán)考慮在重組方案中再增加約15個項(xiàng)目至21個項(xiàng)目作為支付重組項(xiàng)目的資金，項(xiàng)目出售后的剩余資金(償還項(xiàng)目債務(wù)后余下資金)將被用于償還給債權(quán)人，此外也有債權(quán)人提出，希望該筆資金可用于優(yōu)先支付給債權(quán)人。
據(jù)知情人士透露，弘陽地產(chǎn)的控股股東弘陽集團(tuán)已提議分期償還拖欠的美元票據(jù)(本金金額為2.75億美元)，該公司愿意提前支付本金的3.5%以上，外加0.5%的同意費(fèi)，其余余額將在重組支持協(xié)議生效之日起不超過四年的時間內(nèi)償還。據(jù)悉，弘陽集團(tuán)擬將其持股73%的物業(yè)管理公司弘陽服務(wù)(市值約為6.06億港元)的股權(quán)質(zhì)押給債券持有人。
此外，融創(chuàng)中國持有現(xiàn)有債務(wù)未償還本金總額約87%的同意債權(quán)人已加入重組支持協(xié)議，在久期財(cái)經(jīng)發(fā)布的《違約房企債務(wù)重組的可轉(zhuǎn)換債券吸引力有多大》一文中，詳細(xì)介紹了融創(chuàng)中國的重組方案。同時，高等法院已頒令撤銷呈請，針對公司的清盤程序已被終止。此前，融創(chuàng)中國提請股東大會授權(quán)董事發(fā)行不超過已發(fā)行股份數(shù)目20%的新股份(約10.9億股)。
繼上月藍(lán)光發(fā)展退市后，本月A股房企*ST宋都、ST陽光城、ST泰禾、*ST嘉凱、ST中天宣布退市，而ST粵泰、ST海投也已觸發(fā)退市條件，即將退市。
同時，三支箭的股權(quán)融資迎來明顯進(jìn)展。越秀地產(chǎn)完成H股供股，獲超額認(rèn)購約1.37億股，凈籌約82.99億港元;福星股份13.41億元A股定增申請獲深交所審核通過;保利發(fā)展125億元A股定增申請獲上交所審核通過。
5月樓市銷售同比增速放緩，美聯(lián)儲15個月來首次暫停加息
根據(jù)久期財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)顯示，截至6月15日，2023-2025年到期地產(chǎn)美元債的價格和收益率分布如下。由于投資級債券主要受到美國基準(zhǔn)利率的整體影響，價格基本集中在80-100的區(qū)間;而高收益及無評級債券則因受信用風(fēng)險(xiǎn)的影響，房企個體差異較大，價格和收益率(已剔除500%以上的離群值)較為分散。
6月1日至6月15日期間，中資地產(chǎn)美元債二級市場有所回暖，iBoxx亞洲中資美元房地產(chǎn)債券指數(shù)波動上行，半月內(nèi)上漲11.21，最新報(bào)172.91，到期收益率下降1.965%，最新報(bào)21.28%。
國內(nèi)方面，5月全國樓市銷售增速有所放緩，開發(fā)投資小幅下滑，城市及企業(yè)間延續(xù)分化格局。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1—5月份，商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，商品房銷售額49787億元，增長8.4%;全國房地產(chǎn)開發(fā)投資45701億元，同比下降7.2%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積779506萬平方米，同比下降6.2%。6月作為房企年中推盤和促銷關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，若樓市政策加速落地，市場情緒將有望進(jìn)一步回暖。
海外方面，美聯(lián)儲在6月FOMC會議上宣布將基準(zhǔn)利率目標(biāo)維持在5%-5.25%，為15個月來首次暫停加息，但委員會預(yù)計(jì)年底前還會有另外兩次25個基點(diǎn)的加息。CME美聯(lián)儲觀察工具顯示，美聯(lián)儲7月加息25個基點(diǎn)的概率為69.4%。暫停加息后，短期美國國債因政策敏感性高遭到拋售，而長期國債則出現(xiàn)反彈，收益率曲線倒掛(以兩年期和10年期國債收益率之差衡量)超過90個基點(diǎn)。
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