報告要點(diǎn)
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全國銷售金額累計同比增速放緩，住宅銷售金額累計同比持續(xù)上升。1-5月，全國商品房銷售金額累計同比增長8.4%(前4月：+8.8%)，銷售面積累計同比下降0.9%(前4月：-0.4%)。銷售金額累計同比增幅回落一方面源于辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房累計同比下降較多(前5月分別累計同比下降17.4%及18.2%)，另一方面則源于住宅銷售增速的放緩(前5月累計同比：+11.9%，前4月：+11.8%)。近期，前期積壓的市場需求已得到了一定釋放，或需要地方政策進(jìn)一步激發(fā)潛在購房需求，為商品房銷售持續(xù)回暖提供一定支撐。
全國開發(fā)投資小幅下滑，竣工同比升勢延續(xù)。開發(fā)投資方面，1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額進(jìn)一步下滑，累計同比下降7.2%，較前4月降幅擴(kuò)大1.0pct。房屋新開工方面，受限于流動性壓力及銷售復(fù)蘇進(jìn)度，前5月住宅新開工面積累計同比下降22.7%，帶動房屋新開工面積累計同比下降22.6%(前4月：-21.2%)。房屋竣工方面，月內(nèi)多地再提防范爛尾樓風(fēng)險，疊加地方融資政策落地，1-5月房屋竣工面積累計同比增幅擴(kuò)大，同比上升19.6%(前4月：+18.8%)，全國房屋竣工情況進(jìn)一步改善。
開發(fā)資金來源降幅擴(kuò)大0.2pct，個貸累計同比增速提升較多。1-5月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計同比下降6.6%，較1-4月降幅擴(kuò)大0.2pct。拆分來看，在銷售端的驅(qū)動下，1-5月個貸、定金及預(yù)收款項(xiàng)增速持續(xù)提升，分別同比上升4.4%、6.5%(前4月：+4.0%、+2.5%);國內(nèi)貸款、自籌資金受融資渠道限制及市場信心影響，分別累計同比下滑10.5%、21.6%，短期內(nèi)或維持下行趨勢。預(yù)計開發(fā)資金來源將隨行業(yè)銷售的復(fù)蘇而逐步恢復(fù)，資金面格局有望得到修復(fù)。
重點(diǎn)城市新房銷售穩(wěn)步上升，去化周期同比繼續(xù)下降。5月，45城新房成交面積環(huán)比上升1%，同比上升23%;當(dāng)年累計成交面積同增20%(前4月：上升19%)，一、二、三線城市分別上升35%、15%及上升20%。茂名、海門、肇慶、溫州累計增幅較大，而紹興、泉州、蕪湖、柳州累計降幅較大。截至5月末，14城新房去化周期為16.5個月，平均環(huán)比上升1%，同比下降17%。二手房方面，5月，15城二手房成交面積環(huán)比下降13%，同比上升66%;截至5月末，15城累計成交面積同增78%(4月末：上升81%)。青島、揚(yáng)州、東莞二手房成交面積累計增幅居前。目前全國二手房掛牌價格指數(shù)穩(wěn)中微降，其中一線掛牌價指數(shù)維持相對高位;各線城市掛牌量指數(shù)仍在低位徘徊。
百城單月成交樓面均價有所回落，溢價率環(huán)比小幅下滑。1-5月，百城住宅用地累計成交建面同比下降約18.7%;其中，一線城市下降21.1%，二線城市下降23.6%，三線城市下降15.0%，各線城市累計降幅較上月有所收窄。5月，百城成交樓面均價單月有所回落。溢價率方面，一二線溢價率持續(xù)上漲，三線降幅繼續(xù)擴(kuò)大，帶動整體成交溢價率環(huán)比小幅下滑、同比升勢延續(xù)。
投資建議：積極政策基調(diào)支撐國央企穩(wěn)健增長，維持“強(qiáng)于大市”評級。5月全國銷售進(jìn)度放緩，開發(fā)投資持續(xù)下行，預(yù)計開發(fā)投資將隨著銷售企穩(wěn)而有所改善。短期內(nèi)，企業(yè)或?qū)⒀永m(xù)分化格局，國央企受益于長期穩(wěn)健的經(jīng)營策略，在政策邊際寬松的大環(huán)境下，或仍具備競爭優(yōu)勢。維持“強(qiáng)于大市”評級。
報告正文
1. 板塊表現(xiàn)：國央企股價表現(xiàn)較好
1.1 地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)表現(xiàn)
截至5月31日，朗詩綠色管理、萬達(dá)酒店發(fā)展5月漲幅居前;綠景中國地產(chǎn)、中國海外宏洋集團(tuán)、深圳控股年初至5月末漲幅居前。
圖1：朗詩綠色管理、萬達(dá)酒店發(fā)展5月漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/5/31
圖2：綠景中國地產(chǎn)、中國海外宏洋集團(tuán)、深圳控股年初至5月末漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/5/31
圖 3：融創(chuàng)中國、合景泰富集團(tuán)、萬科企業(yè)5月?lián)Q手率居前
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/5/31
1.2 物業(yè)管理行業(yè)表現(xiàn)
截至5月31日，建業(yè)新生活5月漲幅居前;嘉里建設(shè)年初至5月末漲幅居前。
圖 4：建業(yè)新生活5月漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/5/31
圖 5：嘉里建設(shè)年初至5月末漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/5/31
圖 6：保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、合景悠活5月?lián)Q手率居前
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/5/31
2. 行業(yè)：銷量增速放緩，投資增速下滑
5月全國商品房銷售金額增速放緩，銷售面積降幅擴(kuò)大0.5pct。1-5月，全國商品房銷售金額累計同比增長8.4%(1-4月：同比增長8.8%);銷售面積累計同比下降0.9%(1-4月：同比下降0.4%)，銷售金額累計同比增幅回落一方面源于辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房累計同比下降較多(前5月分別累計同比下降17.4%及18.2%)，另一方面則源于住宅銷售增速的放緩(前5月累計同比：上升11.9%，前4月：上升11.8%)。展望未來，前期積壓的市場需求已得到了一定釋放，或需要地方政策進(jìn)一步增加潛在購房需求，支撐商品房銷售持續(xù)回暖。
圖 7：商品房銷售額增速較上月放緩0.4pct
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局, 中達(dá)證券研究
圖 8：商品房銷售面積降幅較上月擴(kuò)大0.5pct
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局, 中達(dá)證券研究
全國開發(fā)投資增速繼續(xù)下滑，頭部民企拿地積極性有所提升。1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比下降7.2%(1-4月：同比下降6.2%)，其中住宅累計同比增速下降較多(較1-4月，累計同比降幅擴(kuò)大1.5pct)，帶動全國開發(fā)投資同比進(jìn)一步下滑。拿地方面，由于住房銷售持續(xù)恢復(fù)，部分頭部房企存在補(bǔ)庫存需求，帶動近期土地市場熱度有所回升，部分民企拿地積極性有所提升。從目前來看，在銷售的影響下，土地市場的城際間表現(xiàn)或延續(xù)分化格局。隨著更多優(yōu)質(zhì)地塊推出及銷售復(fù)蘇，部分核心城市土地市場有望得到進(jìn)一步提升，或在一定程度上為整體開發(fā)投資回暖提供支持。
圖 9：房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)下滑
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局, 中達(dá)證券研究
開工降幅繼續(xù)擴(kuò)大，竣工同比升勢延續(xù)。2月，在保交樓的推動下，全國房屋新開工面積累計同比降幅有所收窄。但由于流動性壓力尚未完全改善及銷售復(fù)蘇進(jìn)度放緩，1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積累計同比下降22.6%(1-4月：下降21.2%)。房屋竣工方面，月內(nèi)多地再提防范爛尾樓風(fēng)險，疊加地方融資政策支持，1-5月房屋竣工面積累計同比繼續(xù)上升19.6%(1-4月：上升18.8%)。
圖 10：1-5月新開工降幅延續(xù)上月下行趨勢
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中達(dá)證券研究
圖 11：房屋竣工面積同比升勢延續(xù)
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中達(dá)證券研究
開發(fā)資金降幅小幅下滑，銷售帶動個貸、定金及預(yù)收款同比連續(xù)上升。1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計同比下降6.6%(1-4月：下降6.4%)。拆分來看，國內(nèi)貸款累計下降10.5%(1-4月：下降10.0%);自籌資金累計同比下降21.6%(1-4月：下降19.4%);定金及預(yù)收款、個人按揭貸款累計同比上升4.4%和增長6.5%(1-4月分別上升4.0%和增長2.5%)。預(yù)計開發(fā)資金來源將隨行業(yè)銷售的恢復(fù)而逐步恢復(fù)，資金面改善格局延續(xù)。
圖 12：開發(fā)資金來源降幅小幅下降，個人按揭貸款增速明顯提升
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局, 中達(dá)證券研究
3. 城市：一線增長較快，推盤分化延續(xù)
3.1 新房數(shù)據(jù)：一線銷量增速較快，推盤環(huán)比降幅收窄
一線城市銷售同比增速居前，二線城市本月至今同比增速回升較快。5月當(dāng)月，45個主要城市新房成交量環(huán)比增長1%，同比上升23%;一線城市同比上升86%，二線城市同比上升27%，三線城市同比下降6%，與4月相比，一線城市同比增速穩(wěn)居前列，二線城市增速回升較快，共同帶動主要城市同比繼續(xù)上升。本年至今成交情況，45城截至5月末累計成交量同比上升20%(4月：+19%)，一、二、三線城市分別上升35%、15%及20%。茂名、海門、肇慶、溫州2023年累計交易量分別上升約198%、144%、142%、77%，而紹興、泉州、蕪湖、柳州累計同比變動78%、58%、37%、27%，為今年以來銷量下滑較多的城市。
去化周期按月小幅上升，北京、溫州環(huán)比上升較快。截至5月末，14個主要城市的可售面積(庫存)環(huán)比平均下降1%，同比平均下降2%;平均去化周期為16.5個月(4月：16.7個月)，環(huán)比平均上升1%，同比平均下降17%。北京、深圳、上海、廣州去化周期分別為13.6個月、12.1個月，環(huán)比分別上升28%、18%，同比分別下降36%、3%;上海去化周期為4.5個月，環(huán)比與上月持平，同比下降89%;廣州去化周期為16.2個月，環(huán)比下降6%，同比上升3%。5月，在北京、溫州等地環(huán)比上升的帶動下，主要城市去化周期環(huán)比持續(xù)上升，增速較4月放緩31pct;另一方面，去化周期同比維持下行，降幅較4月收窄9pct，主要城市去化情況持續(xù)向好。
貴陽、長春、上海和深圳新房批售面積累計同比增幅較大，新增供應(yīng)相對充足。5月，17個重點(diǎn)城市單月新房批售建面為702.0萬平，同比下降12.2%，環(huán)比下降23.7%;其中，4個一線城市單月同比上升29.8%，環(huán)比下降19.6%，13個二線城市單月同比下降20.2%，環(huán)比下降24.8%。1-5月，17個重點(diǎn)城市累計新房批售建面為3677.1萬平，同比增長5.5%(1-4月：+10.8%);其中，4個一線城市累計同比增長16.8%，13個二線城市累計同比增長2.2%。貴陽、長春、上海和深圳批售建面累計同比增長541.6%、136.0%、117.8%和97.9%，新增供應(yīng)相對充足。(注：因數(shù)據(jù)可得性，蘇州、昆明和貴陽為商品房批準(zhǔn)預(yù)售建面，其余城市為商品住宅口徑)
表 1：截至2023/5/31主要城市交易量，一線城市同比增長較快
數(shù)據(jù)來源：各地房管局, 中達(dá)證券研究
表 2：截至5月31日主要城市新房庫存與去化周期情況，整體環(huán)比小幅上升
數(shù)據(jù)來源：各地房管局, 中達(dá)證券研究
表 3：截至5月末主要城市新房批售情況，貴陽、長春、上海和深圳新增供應(yīng)相對充裕
數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中達(dá)證券研究;單位：萬平方米
3.2 二手房數(shù)據(jù)：成交環(huán)比持續(xù)下滑，掛牌價穩(wěn)中微降
青島、揚(yáng)州、東莞成交面積累計增幅居前。5月，15個主要城市的二手房交易量環(huán)比下降13%，同比上升66%。北京和深圳單月同比分別上升45%和24%。截至5月末，15城2023年累計交易量同比上升78%(4月：+81%)。青島、揚(yáng)州、東莞2023年至今分別累計同比上升258%、206%和166%，今年以來二手房市場熱度較高。
表 4：截至5月末主要城市二手房成交量情況，青島、揚(yáng)州、東莞成交面積累計增幅居前
數(shù)據(jù)來源：各地房管局, 中達(dá)證券研究
一線城市掛牌出售價維持高位，各線城市二手房掛牌量低位徘徊。各線城市二手房掛牌出售價指數(shù)自2015年起持續(xù)上漲，但在2018年四季度市場遇冷后止?jié)q，目前價格指數(shù)穩(wěn)中有降，一線城市掛牌價相對高位。掛牌出售量方面，各線城市二手房掛牌出售量指數(shù)較為穩(wěn)定，一線、四線城市掛牌量低位徘徊，二線、三線城市指數(shù)小幅下滑。近期，隨著市場信心逐步回暖，部分一線城市二手房掛牌量已有所回升，但受銷售市場尚未完全企穩(wěn)影響，二手房掛牌價格指數(shù)復(fù)蘇或仍需一定時間。
圖 13：二手房掛牌出售價格指數(shù)近期持續(xù)下降
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/6/4
圖 14：一線城市二手房掛牌出售量指數(shù)出現(xiàn)下降，價格指數(shù)保持穩(wěn)定
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/6/4
圖 15：二線城市二手房掛牌量指數(shù)緩慢下降，價格指數(shù)穩(wěn)中有降
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/6/4
圖 16：三線城市二手房掛牌出售量指數(shù)有所回落
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/6/4
圖17：四線城市二手房掛牌出售量指數(shù)有所下降
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/6/4
4. 土地市場：二三線成交增速回升，溢價率小幅下滑
4.1 住宅類用地成交建面：二三線帶動單月成交增速回正
二三線單月增速回正，各線城市累計降幅持續(xù)收窄。5月，100個大中城市住宅類用地成交建面同比增長約11.4%(4月：下降39.6%);分線來看，一線城市單月同比下降93.6%，二線城市同比上升41.7%，三線城市同比上升22.9%。由于部分房企拿地需求已獲得一定釋放，疊加去年3、4月基數(shù)較小影響，一線城市單月宅地成交同比增速止?jié)q轉(zhuǎn)跌;二、三線城市則受益于近期土地市場熱度有所回升，宅地成交同比增速回正。累計成交建面方面，1-5月100個大中城市住宅類用地累計成交建面同比下降約18.7%(1-4月：下降27.2%);分線來看，一線城市累計同比下降21.1%(1-4月：上升81.5%)，二線城市累計同比下降23.6%(1-4月：下降37.6%)，三線城市累計同比下降15.0%(1-4月：下降25.2%)。隨著住房銷售持續(xù)復(fù)蘇，部分頭部拿地積極性有所回升，帶動各線城市累計住宅用地累計成交建面同比降幅同步收窄。
圖 18：5月百城住宅用地成交建面同增11.4%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為萬平方米
圖 19：5月一線城市住宅用地成交建面同降93.6%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為萬平方米
圖 20：5月二線城市住宅用地成交建面同增41.7%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為萬平方米
圖 21：5月三線城市住宅用地成交建面同增22.9%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為萬平方米
圖 22：1-5月百城宅地成交建面同比下降18.7%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為萬平方米
圖 23：1-5月一線城市宅地成交建面同比下降21.1%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為萬平方米
圖 24：1-5月二線城市宅地成交建面同比下降23.6%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為萬平方米
圖 25：1-5月三線城市宅地成交建面同比下降15.0%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為萬平方米
4.2 住宅用地成交總價：整體增速止跌回升
百城住宅用地成交總價累計增速有所回升。5月，100個大中城市住宅類用地成交總價同比增長12.3%;分線來看，一線城市單月同比下降84.0%，二線城市同比增長75.6%，三線城市同比增長31.3%。累計成交總價方面，1-5月100個大中城市住宅類用地累計成交總價同比下降約9.8%(1-4月：下降17.4%);分線來看，一線城市累計同比下降4.7%(1-4月：增長57.7%)，二線城市累計同比下降11.0%(1-4月：下降32.6%)，三線城市累計同比下降10.8%(1-4月：下降24.3%);受部分房企流動性改善及銷售市場回暖影響，近期房企拿地總價增速有所回升。
圖 26：5月百城住宅用地成交總價同增12.3%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為億元
圖 27：5月一線城市住宅用地成交總價同降84.0%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為億元
圖 28：5月二線城市住宅用地成交總價同增75.6%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為億元
圖 29：5月三線城市住宅用地成交總價同增31.3%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為億元
圖 30：1-5月百城宅地成交總價同比下降9.8%
圖31：1-5月一線城市宅地成交總價同比下降4.7%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為億元
圖 32：1-5月二線城市宅地成交總價同比下降11.0%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為億元
圖 33：1-5月三線城市宅地成交總價同比下降10.8%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為億元
4.3 成交樓面均價增速回落，溢價率小幅下滑
住宅類用地成交樓面均價環(huán)比有所回落，百城成交溢價率下滑1.3pct。100個大中城市住宅類用地成交樓面均價在2022年上半年出現(xiàn)上升態(tài)勢，下半年出現(xiàn)明顯回落，5月，雖然二、三線城市今年以來成交樓面均價升勢明顯，但一線城市成交樓面均價環(huán)比下滑較多，帶動百城宅地成交樓面均價環(huán)比有所回落，環(huán)比下降22.3%(4月：上升38.1%)。溢價率方面，一、二線城市住宅用地成交溢價率持續(xù)上漲，三線城市降幅繼續(xù)擴(kuò)大，5月成交溢價率環(huán)比出現(xiàn)小幅下滑，同比較去年同期升勢延續(xù)。
圖 34：5月百城宅地成交樓面均價環(huán)比有所回落
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為元/平方米
圖 35：5月一線城市宅地成交樓面均價環(huán)比有所下滑
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為元/平方米
圖 36：5月二線城市宅地成交樓面均價環(huán)比明顯回升
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為元/平方米
圖 37：5月三線城市宅地成交樓面均價環(huán)比小幅上升
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為元/平方米
圖 38：5月百城宅地成交溢價率環(huán)比有所下降
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 39：5月一線城市宅地成交溢價率環(huán)比升勢延續(xù)
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 40：5月二線城市宅地成交溢價率環(huán)比有所上升
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 41：5月三線城市宅地成交溢價率環(huán)比持續(xù)下降
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究
5. 融資：境內(nèi)外債券發(fā)行規(guī)模持續(xù)下滑
融資端現(xiàn)初步改善，整體恢復(fù)仍需時間。2020年初后，央行對經(jīng)濟(jì)的流動性支持明顯加大，宏觀流動性整體充裕。在此背景下，房企融資規(guī)模也出現(xiàn)明顯上升。2020年8月以來，融資方面的監(jiān)管逐步加強(qiáng)，尤其是有關(guān)有息負(fù)債總量增速的監(jiān)管政策，對于未來房企融資將造成明顯影響。2021年下半年行業(yè)融資渠道收緊對房企流動性造成了一定的擠兌，但目前頂層對于行業(yè)定調(diào)趨于積極，尤其近期“三箭齊發(fā)”持續(xù)修復(fù)融資端。值得注意的是，融資政策的改善仍集中在部分頭部高信用房企，行業(yè)整體的改善尚需時日。
圖 42：商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額增速持續(xù)下滑，一季度累計同比增長1.3%
數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行, 中達(dá)證券研究;注：季度數(shù)據(jù)
圖 43：開發(fā)貸余額增速自2022年下半年起持續(xù)回升
數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行, 中達(dá)證券研究;注：季度數(shù)據(jù)
圖 44：個人住房貸款余額增速繼續(xù)下降
數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行, 中達(dá)證券研究;注：季度數(shù)據(jù)
圖 45：全國首套平均房貸利率近期持續(xù)下降
數(shù)據(jù)來源：融360，貝殼研究院，中達(dá)證券研究
圖 46：境內(nèi)房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模環(huán)比有所下滑
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 47：境內(nèi)房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模降幅持續(xù)擴(kuò)大
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 48：境內(nèi)房地產(chǎn)信用債單月發(fā)行與償還規(guī)模對比
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 49：5月境內(nèi)房地產(chǎn)信用債呈凈融資狀態(tài)
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 50：內(nèi)房海外債券發(fā)行規(guī)模環(huán)比有所下降
數(shù)據(jù)來源：Bloomberg, 中達(dá)證券研究
圖 51：內(nèi)房海外債券發(fā)行規(guī)模增速持續(xù)下滑
數(shù)據(jù)來源：Bloomberg, 中達(dá)證券研究
6. 重點(diǎn)政策回顧：地方政策能級持續(xù)上移
地方政策能級持續(xù)上移。5月，地方政策調(diào)整頻次明顯減少，但部分城市對公積金優(yōu)化調(diào)整的力度有所加大，如蘇州公積金余額可提取用作首付款、蘭州公積金提取時限延長至3年等。另一方面，受前期購房需求大量釋放影響，近期住房銷售出現(xiàn)一定程度的回落，部分核心地區(qū)亦通過放寬限購限售條件等方式提升潛在市場需求，如杭州余杭區(qū)內(nèi)3街道放松限購、南京放寬落戶條件、青島優(yōu)化限售條件等。行業(yè)流動性方面，月內(nèi)天津、上海在融資方面的表態(tài)較為積極，或在一定程度上降低企業(yè)的融資成本，部分信用等級較高的白名單企業(yè)或有望持續(xù)受益。從目前來看，放寬限購限售、支持公積金購房的城市能級有所上移，短期內(nèi)銷售市場或維持弱復(fù)蘇趨勢，地方需求端政策或仍有一定的調(diào)整空間。
表 5：近期重點(diǎn)政策梳理，地方政策能級持續(xù)上移，杭州余杭區(qū)三街道放寬限購
數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站，新華網(wǎng)，人民網(wǎng)，中達(dá)證券研究
7. 投資建議
積極政策基調(diào)支撐國央企穩(wěn)健增長，維持“強(qiáng)于大市”評級。5月全國銷售進(jìn)度放緩，開發(fā)投資持續(xù)下行，預(yù)計開發(fā)投資將隨著銷售企穩(wěn)而有所改善。短期內(nèi)，企業(yè)或?qū)⒀永m(xù)分化格局，國央企受益于長期穩(wěn)健的經(jīng)營策略，在政策邊際寬松的大環(huán)境下，或仍具備競爭優(yōu)勢。維持“強(qiáng)于大市”評級。
8. 風(fēng)險提示
1)樓市調(diào)控政策或出現(xiàn)一定變動，進(jìn)而影響上市公司經(jīng)營;
2)受內(nèi)外部環(huán)境影響，行業(yè)流動性水平或出現(xiàn)一定波動;
3)上市公司經(jīng)營業(yè)績或存在一定不確定性。
關(guān)鍵詞：
