北京時間 5 月 18 日晚美股盤前，貝殼找房公布了 2023 年第一季度財報。由于積壓需求快速釋放，推動一季度樓市火熱，市場對貝殼業(yè)績的預期本就頗高的情況下，公司的
1. 二手房成交火熱，業(yè)績爆炸：先看最核心的存量房業(yè)務，一季度貝殼實現 GTV 6643 億元，同比暴漲 78%，遠超市場預期的 5620 億。
細分來看，本季三方中介成交額暴漲 118% 到 3755 億，遠超鏈家自營成交額 43% 的增速?？梢娮誀I的表現實際與行業(yè)相當，真正超預期的來源是平臺三方業(yè)務。海豚君認為，
(資料圖片)
而由于爆炸的 GTV 增長，驅動營收和毛利增長大幅提速。本季存量房業(yè)務實現收入 92 億，遠超預期的 82 億。在規(guī)模效應下，存量房的貢獻毛利率也暴漲到 63.8%，遠超去年同期的 37.8%，使得最終貢獻利潤為 58.6 億，超出預期 55% 以上。
2. 新房 “綁定國企” 一招妙棋。
如果說 2021～2022 年貝殼收縮新房業(yè)務的合作對象，是出于回款安全性的防守選擇，而如今則體現出了公司超前的戰(zhàn)略眼光。
今年一季度，百強房企銷售額整體增速不過 3%，而公司本季新房成交額增速卻高達 44%，可見在并不好看的大盤下，公司有跑出了遠超行業(yè)的 alpha 優(yōu)勢。管理層表示，新房業(yè)務遠超行業(yè)的主要原因是公司先前積累了很多優(yōu)質項目，本次集中釋放。
但海豚君認為，公司先前主動把合作對象收縮至國資房企，也是本次超預期的主要原因。行業(yè)收縮期，擁有更強融資能力和穩(wěn)健資產負債表的國資房企銷售額增長遠超行業(yè)平均。據統計，國資房企在 4 月的銷售增速高達 57%，而平均僅為 28%。因此，新房業(yè)務最終實現收入 84 億，遠超市場預期的 70 億。
3. 杠桿釋放，毛利顯著提升：由于營收規(guī)模遠超預期的爆炸表現，顯著攤薄了固定成本，貝殼的毛利也顯著改善。整體毛利率達 31.3%，遠超預期的 26%。具體來看，主要是上文提及存量房毛利大幅改善所驅動。
最終在收入和毛利率雙超預期的共振作用下，本季貝殼總毛利潤達 64 億，超出市場預期近 1/3。
4. 增長強勁，但支出仍相當保守：雖然本季度貝殼的增長相當強勁，但公司并未過于樂觀，仍延續(xù)了去年保守的費用投放。本季度經營三費費率無論從同、環(huán)比趨勢，還是相比市場預期，都在走低。
本季三費費率整體為 17.7%，低于市場預期的 19.8%，和去年四季度的 21.7%。在爆炸的營收和保守的支出的共振效應下，公司最終的經營利潤率高達 14.7%，遠遠超出預期的 6.6%。
最終實現經營利潤 29.8 億，再創(chuàng)歷史新高的同時，接近市場預期利潤的 1.5 倍。
長橋海豚君觀點：
總的來看，貝殼本季的業(yè)績可謂無可挑剔，由于公司良好的布局和戰(zhàn)略選擇，無論在新房還是二手房市場，都跑出來遠超行業(yè)的 alpha 增長。同時，管理層可貴地保持了謹慎的投入策略，費用繼續(xù)收縮，最終公司無論營收還是利潤都遠遠超出預期。
然而面對此份財報，公司的股價在盤后不漲反跌，海豚君認為可能的原因有幾點：
一是市場對國內一季度火爆的樓市早已知曉，可能提前布局并且在業(yè)績落地時刻反而獲利了結；
同時 4、5 月以來樓市環(huán)比明顯轉冷，監(jiān)管部門也多次發(fā)聲考慮限制中介傭金率，導致市場對二季度和下半年樓市和貝殼的業(yè)績能否維持修復趨勢存在懷疑和擔憂，懷疑一季度可能是本年景氣度的最高點。
以下為關鍵圖表：
一、存量房業(yè)務
二、新房業(yè)務
三、家裝業(yè)務
四、整體營收和毛利
五、費用和利潤
關鍵詞：
