久期財經(jīng)訊，5月19日，穆迪授予越秀房地產(chǎn)投資信托基金(Yuexiu Real Estate Investment Trust，簡稱“越秀房產(chǎn)信托基金”，00405.HK)“Ba1”公司家族評級(CFR)，并撤銷了其“Baa3”發(fā)行人評級。
與此同時，穆迪下調(diào)Yuexiu REIT MTN Company Limited的有支持中期票據(jù)(MTN)計劃的有支持高級無抵押臨時評級從“(P)Baa3”下調(diào)至“(P)Ba1”，并將根據(jù)MTN計劃發(fā)行有支持中期票據(jù)的高級無抵押評級從“Baa3”下調(diào)至“Ba1”。
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穆迪還將所有評級展望從"下調(diào)觀察名單"調(diào)整至"穩(wěn)定"。
本次評級行動結(jié)束了自2023年3月13日以來的下調(diào)觀察。
穆迪分析師Alfred Hui表示：“評級下調(diào)反映出穆迪的預(yù)期，即越秀房產(chǎn)信托基金在未來兩年的信用狀況將不再支持其之前的‘Baa3’評級，原因是其高債務(wù)杠桿和對借貸成本上升的敞口。”
他補充道：“穩(wěn)定的展望反映了穆迪的預(yù)期，即越秀房產(chǎn)信托基金的運營和信用指標(biāo)將在2022年從較低的基數(shù)逐步改善，并保持良好的融資渠道，以合理的成本滿足再融資需求。”
評級理據(jù)
越秀房產(chǎn)信托基金“Ba1”的CFR反映了該信托基金在中國(A/穩(wěn)定)重點一、二線城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合，包括經(jīng)濟強省廣東省的省會城市廣州、上海、武漢和杭州。得益于其與國有母公司關(guān)系密切，該評級也反映了越秀房產(chǎn)信托基金良好的融資渠道。該信托基金最終歸廣州越秀集團股份有限公司(Guangzhou Yue Xiu Holdings Limited，簡稱“越秀集團”)所有，而后者歸廣州市政府所有。另一方面，"Ba1" 的CFR受到其高債務(wù)杠桿率、適度的償息能力和廣州地理集中度的制約。
穆迪預(yù)計，越秀房產(chǎn)信托基金的信用指標(biāo)在未來兩年將保持疲軟，因為其債務(wù)水平將保持在高位，任何資產(chǎn)處置或其他債務(wù)削減計劃的時機和重要性仍存在不確定性。
盡管穆迪預(yù)計越秀房產(chǎn)信托基金的EBITDA將在2022年的谷底基礎(chǔ)上回升，2023年增長35%-40%，但同期以凈債務(wù)/EBITDA衡量的債務(wù)杠桿率仍將保持在12倍左右的較高水平。
與此同時，離岸利率不斷上升的將與該信托業(yè)務(wù)復(fù)蘇相抵消，并將越秀房產(chǎn)信托基金的EBITDA利息覆蓋率從2022年的2.1倍削弱至1.8倍至2.0倍左右。
穆迪預(yù)計，越秀房產(chǎn)信托基金的運營（尤其是酒店運營）將有所改善，從而使2023年和2024年的EBITDA有所改善。然而，由于其對離岸浮動利率債務(wù)的高敞口，這可能會被利息支出的增加所抵消。截至2022年底，未對沖浮動利率借款占越秀房產(chǎn)信托基金報告?zhèn)鶆?wù)總額的62%。該信托基金的平均融資成本從2021年的2.52%上升到2022年的3.05%，預(yù)計未來兩年還會進一步上升。
穆迪還指出，越秀房產(chǎn)信托基金在未來12至18個月內(nèi)將有相當(dāng)大規(guī)模的再融資需求。雖然房地產(chǎn)投資信托基金必須依靠籌集新的融資來滿足其再融資需求，但它也必須管理其融資成本，以防止利息支出上升。
越秀房產(chǎn)信托基金的流動性較弱。截至2022年底，該信托的現(xiàn)金余額為13億元人民幣，加上其運營現(xiàn)金流，將不足以覆蓋其未來12至18個月的到期債務(wù)和股息支付。盡管如此，該信托與機構(gòu)銀行之間建立了長期牢固的銀行關(guān)系，以及與國企越秀集團的密切聯(lián)系，從而緩解了流動性風(fēng)險。2023年3月，它發(fā)行了15億元人民幣的三年期債券進行再融資。
在環(huán)境、社會和治理(ESG)因素方面，穆迪認(rèn)為越秀房產(chǎn)信托基金的財務(wù)政策傾向于債務(wù)融資收購，以支持其增長，這反映在其高債務(wù)杠桿上。穆迪還考慮了越秀房產(chǎn)信托基金的集中所有權(quán)和與其國有母公司的關(guān)聯(lián)方交易，以及受香港特區(qū)證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會的監(jiān)管監(jiān)督。
可引起評級上調(diào)或下調(diào)的因素
穆迪可能會上調(diào)越秀房產(chǎn)信托基金的評級，如果：(1)保持高入駐率的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合，(2)改善其信用指標(biāo)和地理多元化集中度;(3)保持以較低的借款成本獲得良好的資金融資渠道。
表明評級上調(diào)的具體信用指標(biāo)包括EBITDA/利息覆蓋率之比高于3.0倍，凈債務(wù)/EBITDA持之比續(xù)低于9.5倍至10倍。
如果(1)越秀房產(chǎn)信托基金的經(jīng)營和財務(wù)表現(xiàn)未如穆迪預(yù)期般恢復(fù)，因其商業(yè)物業(yè)租賃或酒店業(yè)務(wù)惡化;或(2)該信托基金無法降低債務(wù)杠桿或進行債務(wù)融資業(yè)務(wù)擴張，穆迪可能會下調(diào)其評級。由于擔(dān)保債務(wù)大幅增加而導(dǎo)致財務(wù)靈活性降低，也將對評級構(gòu)成壓力。
可能導(dǎo)致評級下調(diào)的信用指標(biāo)包括凈債務(wù)/EBITDA之比未能持續(xù)趨向11倍，或EBITDA/利息之比持續(xù)降至2.0倍以下。
越秀房地產(chǎn)投資信托基金是首家香港特區(qū)上市房地產(chǎn)投資信托基金 (REIT)，其物業(yè)組合全部位于中國 (A1/穩(wěn)定) 內(nèi)地，該公司也是首家由內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)起的香港特區(qū)上市 REIT。
截至2022年底，該信托的投資組合包括10個物業(yè)項目，其中6個位于廣州，其余4個則分別位于上海、武漢、杭州和香港特區(qū)。上述物業(yè)項目包括批發(fā)商場、甲級寫字樓、零售商場、高端國際五星級酒店和服務(wù)式公寓。
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