導(dǎo)語(yǔ)
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短期供應(yīng)量還有上升空間，而需求端整體成交仍將進(jìn)一步走低，點(diǎn)狀回暖、城市分化將加劇。
5月16日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2023年1-4月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，從消費(fèi)、服務(wù)業(yè)來(lái)看，整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢(shì)。但前幾日發(fā)布的金融數(shù)據(jù)回落則從另一個(gè)角度反映了經(jīng)濟(jì)恢復(fù)偏弱，主要問(wèn)題來(lái)自國(guó)內(nèi)需求、內(nèi)生動(dòng)力的不足。
房地產(chǎn)也同樣承壓，盡管前四月銷(xiāo)售金額同比增8.8%，整體好于去年，但月度數(shù)據(jù)由漲轉(zhuǎn)跌，未能延續(xù)2月、3月的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。4月銷(xiāo)售金額、面積環(huán)比均下滑超30%。此外，開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工依舊疲弱，僅有竣工保持高位增長(zhǎng)。
01、4月經(jīng)濟(jì)延續(xù)恢復(fù)向好之勢(shì)，但需求與內(nèi)生動(dòng)力仍顯不足
在宏觀政策靠前協(xié)同發(fā)力之下，4月經(jīng)濟(jì)全面恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行，多數(shù)生產(chǎn)需求指標(biāo)同比增速提升，服務(wù)業(yè)和消費(fèi)恢復(fù)較快，就業(yè)物價(jià)總體穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)恢復(fù)向好態(tài)勢(shì)。
4月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額34910億元，同比增長(zhǎng)18.4%，比上月加快7.8個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)5.6%，比上月加快1.7個(gè)百分點(diǎn)。貨物進(jìn)出口總額34347億元，同比增長(zhǎng)8.9%。尤其是出口，增長(zhǎng)16.8%。全國(guó)服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比增長(zhǎng)13.5%，比上月加快4.3個(gè)百分點(diǎn)。
但從金融數(shù)據(jù)來(lái)看，在一季度政策提前“發(fā)力與釋放”下迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”，但4月迅速回落，社融增長(zhǎng)乏力、住戶貸款負(fù)增長(zhǎng)都從側(cè)面反映了當(dāng)前國(guó)內(nèi)需求、內(nèi)生動(dòng)力仍顯不足，經(jīng)濟(jì)活力偏低。
4月份新增社融大幅低于預(yù)期(預(yù)期值1.72萬(wàn)億)，與上月5.38萬(wàn)億相比低了一截。居民中長(zhǎng)期貸款新增為-1156億元，說(shuō)明居民主體信心尚未恢復(fù)，居民加杠桿意愿偏弱，地產(chǎn)消費(fèi)依舊低迷。
此外，4月M2-M1差值在7.1個(gè)百分點(diǎn)，較3月份收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)，金融空轉(zhuǎn)現(xiàn)象有邊際緩解，但整體差值仍處在高位，表明資金活化程度未有明顯改善，當(dāng)前貨幣信貸投入產(chǎn)出效率較低。
02、4月商品房銷(xiāo)售面積，金額環(huán)比跌48%和39%，前期復(fù)蘇動(dòng)能轉(zhuǎn)弱、城市分化顯著
1-4月，商品房銷(xiāo)售面積37636萬(wàn)平方米，同比下降0.4%，較2022年全年、2023年1-3月降幅收窄26.3個(gè)百分點(diǎn)和1.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額39750億元，同比增長(zhǎng)8.8%，繼1-3月轉(zhuǎn)正后增速繼續(xù)擴(kuò)大，整體市場(chǎng)與去年同期相比仍處在邊際修復(fù)、復(fù)蘇的過(guò)程中。
4月商品房銷(xiāo)售面積、金額分別達(dá)到7690萬(wàn)平方米、9205億元，同比增長(zhǎng)5.5%和28%，但環(huán)比分別下降48%和39%。4月商品住宅銷(xiāo)售面積、金額為6715萬(wàn)平方米、8373億元，同比增長(zhǎng)8.1%和30.1%，環(huán)比下跌48%和38%。
就4月單月數(shù)據(jù)而言，體現(xiàn)出當(dāng)前市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能衰退，點(diǎn)狀回暖之下城市愈發(fā)分化。
雖然以往4月銷(xiāo)售均呈現(xiàn)環(huán)比下跌走勢(shì)，但就銷(xiāo)售幾乎腰斬來(lái)看，實(shí)際上未能延續(xù)2月、3月的“小陽(yáng)春”行情，“銀四”市場(chǎng)整體偏弱，反映了前期積累的剛需需求釋放完畢，市場(chǎng)整體供求均迎來(lái)“拐點(diǎn)”，增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱。
成交規(guī)模由升轉(zhuǎn)降從CRIC監(jiān)測(cè)的百城數(shù)據(jù)也可見(jiàn)一斑。4月百城成交面積環(huán)比下降28%，市場(chǎng)熱度恢復(fù)到本輪行情啟動(dòng)初期水平。雖然單月成交量略好于去年同期，但仍顯著低于2019-2021年同期水平。
其中南京、武漢、天津、重慶等來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)回落，階段性需求釋放至尾聲，成交環(huán)比跌幅超過(guò)30%，而南寧、昆明、長(zhǎng)春等弱二線成交近“腰斬”，市場(chǎng)熱度顯著回落，僅北京、深圳、成都等城市熱度尚能維持。
此外，1-4月份商品住宅均價(jià)10562元/平方米，同比漲幅達(dá)到11.1%，一方面是售價(jià)較高的核心城市、東部城市是成交主力，另一方面也與部分城市限價(jià)寬松不無(wú)關(guān)系。
03、4月竣工繼續(xù)高增長(zhǎng)、同比漲41.8%，新開(kāi)工繼續(xù)低迷、降幅27.4%
1-4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積771271萬(wàn)平方米，同比下降5.6%。房屋新開(kāi)工面積31220萬(wàn)平方米，下降21.2%。其中，住宅新開(kāi)工面積22900萬(wàn)平方米，下降20.6%。房屋竣工面積23678萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.8%。其中，住宅竣工面積17396萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.2%。
前四月竣工持續(xù)保持高增長(zhǎng)，累計(jì)增速回到2021年四季度。但新開(kāi)工依舊萎靡，連續(xù)兩個(gè)月降幅擴(kuò)大。
其中竣工累計(jì)增速較1-3月提升4.1個(gè)百分點(diǎn)，增幅大幅收窄。4月竣工面積4256萬(wàn)平方米，環(huán)比降31%，同比則依舊保持高位增長(zhǎng)，達(dá)41.8%，較1-3月增加9.7個(gè)百分點(diǎn)。
相較之下，新開(kāi)工仍未有起色，表現(xiàn)持續(xù)低迷。1-4月降幅較上月擴(kuò)大2個(gè)百分點(diǎn)，降幅回到2021年一季度，單月新開(kāi)工面積7099萬(wàn)平方米，創(chuàng)下2015年以來(lái)新低，與2022年月均開(kāi)工量相比下跌35%，同比跌幅則較1-3月小幅收窄至27.4%。
值得注意的是，1-4月房企到位資金降幅繼續(xù)大幅收窄，結(jié)合前四月銷(xiāo)售面積、金額的回升，可以發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售端的回暖并沒(méi)有傳導(dǎo)至供應(yīng)端，房企開(kāi)工意愿仍然較低，未來(lái)市場(chǎng)新增供應(yīng)依舊短缺。
04、4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資跌幅擴(kuò)大至7.3%，新開(kāi)工、土地購(gòu)置是拖累項(xiàng)
1—4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%，降幅較1-3月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，且連續(xù)兩個(gè)月下跌。單月而言，4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降7.3%，較1-3月增加1.4個(gè)百分點(diǎn)，單月規(guī)模不足萬(wàn)億，比2022年月度投資平均值低21%。
開(kāi)發(fā)投資持續(xù)走弱一方面是受到新開(kāi)工低迷的拖累，供給端企業(yè)擴(kuò)張、生產(chǎn)、開(kāi)工意愿不強(qiáng)，另一方面，銷(xiāo)售回暖之下更多資金用于“保交樓”與清債務(wù)，土地購(gòu)置大幅下滑。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，1-4月300城土地成交面積同比下降23%，且有近60%的城市土地成交金額不足5億元。
綜上，我們對(duì)于后市給出如下判斷：
隨著月末中央政治局會(huì)議召開(kāi)，再次重申“房住不炒、因城施策”，支持剛性和改善性住房需求，定調(diào)延續(xù)積極，也算是為后期行情企穩(wěn)奠定了良好的政策基礎(chǔ)。
我們認(rèn)為，因二季度仍是年內(nèi)供應(yīng)高峰期，短期供應(yīng)量還有上升空間;從需求端來(lái)看，剛需疲軟、改善缺位是大概率事件，整體成交仍將進(jìn)一步走低，點(diǎn)狀回暖、城市分化將加劇。對(duì)于熱點(diǎn)恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，或?qū)⒚媾R供給約束，整體成交還將平穩(wěn)運(yùn)行;而對(duì)于武漢、鄭州、天津等前期低迷型城市，仍面臨階段性的調(diào)整期，成交短期內(nèi)難見(jiàn)明顯起色，而對(duì)于依托返鄉(xiāng)置業(yè)驅(qū)動(dòng)的蘇北、川渝三四線熱度還將持續(xù)下滑。
在銷(xiāo)售端到供給端的傳導(dǎo)上，仍會(huì)有較大“延遲”。短期竣工保持高增長(zhǎng)，新開(kāi)工則繼續(xù)底部運(yùn)行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資或?qū)⑦M(jìn)一步下滑。
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