久期財(cái)經(jīng)訊，5月11日，標(biāo)普確認(rèn)中國(guó)海外宏洋集團(tuán)有限公司(China Overseas Grand Oceans Group Limited，簡(jiǎn)稱“中國(guó)海外宏洋集團(tuán)”，00081.HK)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“BBB-”。
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展望穩(wěn)定反映了標(biāo)普的預(yù)期，即中國(guó)海外宏洋集團(tuán)將在未來兩年保持其在低線城市的堅(jiān)實(shí)市場(chǎng)地位，并控制其債務(wù)杠桿。
中國(guó)海外宏洋集團(tuán)將繼續(xù)受益于母公司的大力支持。標(biāo)普相信該公司對(duì)中國(guó)海外發(fā)展有限公司(China Overseas Land & Investment Limited，簡(jiǎn)稱“中國(guó)海外發(fā)展”，BBB+/穩(wěn)定/--，00688.HK)仍將具有戰(zhàn)略重要性。中國(guó)海外發(fā)展是中國(guó)海外宏洋集團(tuán)的最大股東，對(duì)該公司的管理和戰(zhàn)略提供指導(dǎo)。標(biāo)普對(duì)中國(guó)海外宏洋集團(tuán)對(duì)其母公司的重要性評(píng)估導(dǎo)致該公司的獨(dú)立信用狀況評(píng)級(jí)上調(diào)了三個(gè)子級(jí)。
作為集團(tuán)在中國(guó)較低線城市的發(fā)展平臺(tái)，中國(guó)海外宏洋集團(tuán)的戰(zhàn)略地位鞏固了其與集團(tuán)間的運(yùn)營(yíng)聯(lián)系。此外，兩者在項(xiàng)目上使用了統(tǒng)一的品牌：中海物業(yè)集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“中海物業(yè)”，02669.HK)。在標(biāo)普看來，在中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇不平衡的情況下，這些支持因素將繼續(xù)使中國(guó)海外宏洋集團(tuán)有別于其他同行。
中國(guó)海外宏洋集團(tuán)不斷改善的融資渠道將為其業(yè)務(wù)波動(dòng)提供緩沖。該公司自2022年下半年以來的首次發(fā)行境內(nèi)債券，展示其融資實(shí)力。盡管行業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻，但公司在此期間發(fā)行了總計(jì)32億元人民幣的境內(nèi)公司債券。該公司預(yù)計(jì)，通過使用更多境內(nèi)資本工具，其融資渠道將進(jìn)一步多元化。
標(biāo)普預(yù)計(jì)銀行貸款仍將是中國(guó)海外宏洋集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)的一個(gè)支撐性組成部分。截至2022年底，銀行貸款占該公司披露債務(wù)的80%。盡管比例很高，但該公司可能將繼續(xù)保持穩(wěn)定的銀行信貸渠道。這要?dú)w功于該行在財(cái)務(wù)紀(jì)律方面的記錄，以及維護(hù)資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)健的承諾。該公司符合中國(guó)的“三道紅線”政策，并在2018年配股后積累了財(cái)務(wù)頭寸。
2023年，中國(guó)海外宏洋集團(tuán)的銷售復(fù)蘇將超過行業(yè)平均水平。該公司將受益于購房者轉(zhuǎn)向購買高品質(zhì)住宅。這一優(yōu)勢(shì)，以及公司良好的產(chǎn)品質(zhì)量記錄，可能會(huì)使該公司在其市場(chǎng)中爭(zhēng)取更多份額。2023年前四個(gè)月，中國(guó)海外宏洋集團(tuán)的合同銷售額增長(zhǎng)了44%，標(biāo)普預(yù)測(cè)其全年的銷售額將增長(zhǎng)12%-16%，達(dá)到450億-470億元人民幣。該公司全年逾1,000億元人民幣的可售資源將為反彈提供支撐。2022年，在前所未有的市場(chǎng)低迷中，該公司合同銷售額下降了43%。
中國(guó)海外宏洋集團(tuán)利用城市選擇的方法篩選出基本面較弱的城市。這種做法使其能夠?qū)Ｗ⒂诙ㄎ桓玫牡途€城市。2023年第一季度，該公司的平均售價(jià)上漲了9%，達(dá)到每平方米11,700元人民幣。而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，同期中國(guó)35個(gè)三線城市的房?jī)r(jià)平均降幅為3%。
標(biāo)普預(yù)計(jì)其在未來兩年的土地收購方面將保持謹(jǐn)慎。標(biāo)普認(rèn)為，該公司將專注于鞏固其市場(chǎng)中地位，并繼續(xù)在具有良好回報(bào)潛力的地區(qū)保持選擇性。2022年，中國(guó)海外宏洋集團(tuán)在其現(xiàn)有敞口的城市的土地收購上花費(fèi)了112億元人民幣。這一金額約占其2022年銷售額的28%，占比超過其2021年的銷售額的50%。
標(biāo)普的基本假設(shè)是，隨著銷售恢復(fù)增長(zhǎng)，中國(guó)海外宏洋集團(tuán)將在未來兩年逐步增加土地收購支出至130億-170億元人民幣。由于該公司將用內(nèi)部生成現(xiàn)金為土地支出提供資金，其或能保持其債務(wù)基本穩(wěn)定。盡管銷售額下降，但該公司披露的2022年運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流為正向，這主要是由于其良好的現(xiàn)金收入和適度的土地收購。
標(biāo)普還預(yù)計(jì)中國(guó)海外宏洋集團(tuán)將繼續(xù)有限度地使用合資模式。這一戰(zhàn)略降低了交易對(duì)手風(fēng)險(xiǎn)，并支持財(cái)務(wù)透明度。過去兩年，的銷售權(quán)益占比一直在80%以上。
由于該公司2023年和2024年利潤(rùn)率和收入下降，杠桿率仍將小幅上升。標(biāo)普預(yù)測(cè)，該公司的杠桿率(以債務(wù)與EBITDA之比衡量)在2023年和2024年將升至4.4倍-4.7倍(2022年為3.7倍)。這一增長(zhǎng)將是由于在2022年銷售疲軟后，客戶定金減少，與2022年的18.7%相比，2023年和2024年EBITDA利潤(rùn)率較低，為16%-18%，這也將推高杠桿率。過去18個(gè)月為維持銷售而進(jìn)行的價(jià)格促銷活動(dòng)將影響未來兩年的利潤(rùn)率。由于平均售價(jià)自2023年初以來有所改善，標(biāo)普預(yù)計(jì)利潤(rùn)率將從2024年起企穩(wěn)。
中國(guó)海外宏洋集團(tuán)的穩(wěn)定展望反映了標(biāo)普的預(yù)期，即該公司將在未來兩年內(nèi)在較低線城市保持穩(wěn)固的市場(chǎng)地位，并逐步增長(zhǎng)其合同銷售額。標(biāo)普還預(yù)計(jì)中國(guó)海外宏洋集團(tuán)將保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)紀(jì)律，并在此期間將債務(wù)與EBITDA的比率維持在4-5倍。
如果中國(guó)海外宏洋集團(tuán)的杠桿率惡化程度超過標(biāo)普的預(yù)期，以至于其債務(wù)與EBITDA之比持續(xù)高于5倍，標(biāo)普可能會(huì)下調(diào)其評(píng)級(jí)。如果該公司的債務(wù)融資擴(kuò)張(包括土地收購)比標(biāo)普的預(yù)期更激進(jìn)，或者其收入或毛利率大幅低于標(biāo)普的基本預(yù)測(cè)，則上述情況可能發(fā)生。
如果公司控制其債務(wù)，同時(shí)在交付率和利潤(rùn)率更強(qiáng)勁，從而EBITDA強(qiáng)勁增長(zhǎng)，標(biāo)普可能會(huì)上調(diào)評(píng)級(jí)。表明上述改善的指標(biāo)可能為：債務(wù)與EBITDA之比持續(xù)降至4倍以下。
ESG信用指標(biāo)：E-3、S-2、G-2
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