久期財(cái)經(jīng)訊，5月8日，標(biāo)普確認(rèn)中國(guó)海外發(fā)展有限公司(China Overseas Land & Investment Limited，簡(jiǎn)稱“中國(guó)海外發(fā)展”，00688.HK)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“BBB+”，并確認(rèn)該公司擔(dān)保的未償高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)為“BBB+”。
穩(wěn)定展望反映了標(biāo)普的預(yù)期，即該公司將通過(guò)穩(wěn)定的銷售增長(zhǎng)在中國(guó)保持領(lǐng)先的市場(chǎng)地位，并將在未來(lái)24個(gè)月內(nèi)降低杠桿率。
中國(guó)海外發(fā)展的高質(zhì)量土地儲(chǔ)備和強(qiáng)大的品牌效應(yīng)應(yīng)該有助于去杠桿化。該公司對(duì)高線城市的關(guān)注，以及在產(chǎn)品質(zhì)量方面的良好記錄，使其很好地抓住了房地產(chǎn)需求。截至2022年底，不包括關(guān)聯(lián)公司中國(guó)海外宏洋集團(tuán)有限公司(China Overseas Grand Oceans Group Limited，簡(jiǎn)稱“中國(guó)海外宏洋集團(tuán)”，00081.HK)，該公司近76%的土地儲(chǔ)備(按價(jià)值計(jì)算)位于一線城市和強(qiáng)二線城市。
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盡管近幾個(gè)月中國(guó)房地產(chǎn)銷售有所改善，但復(fù)蘇并不均衡，而且更多地向高線城市和質(zhì)量較好的房企傾斜。過(guò)去三個(gè)月，一線城市房?jī)r(jià)每月同比上漲1%-2%，而二線城市房?jī)r(jià)基本持平，三線城市房?jī)r(jià)有下降趨勢(shì)。
標(biāo)普預(yù)計(jì)，未來(lái)12個(gè)月，中國(guó)海外發(fā)展的合同銷售額將會(huì)回升。標(biāo)普預(yù)計(jì)，該公司2023年的合同銷售額將增長(zhǎng)約20%，好于標(biāo)普對(duì)行業(yè)平均下降5%-8%的預(yù)期。在2023年的剩余幾個(gè)月里，中國(guó)海外發(fā)展只需要實(shí)現(xiàn)10%的合同銷售平均增長(zhǎng)，而今年前三個(gè)月的銷量增長(zhǎng)了73%，因此銷售預(yù)測(cè)應(yīng)能實(shí)現(xiàn)。據(jù)管理層稱，中國(guó)遠(yuǎn)洋擁有7900億元人民幣的可銷售資源，主要分布在高線城市。
由于土地支出受到控制，未來(lái)12-24個(gè)月，中國(guó)海外發(fā)展的杠桿率可能會(huì)下降。標(biāo)普相信該公司在擴(kuò)大土地儲(chǔ)備方面仍將保持謹(jǐn)慎并具有選擇性。這是建立在一線城市土地市場(chǎng)稀缺且競(jìng)爭(zhēng)激烈的前提下。標(biāo)普估計(jì)，為了推動(dòng)去杠桿化，中國(guó)海外發(fā)展在2023年將僅增加13%-15%的土地收購(gòu)預(yù)算，低于銷售增長(zhǎng)。2023年第一季度，公司僅在南京和杭州兩地收購(gòu)了兩塊地塊，價(jià)值42億元人民幣。
因此，標(biāo)普預(yù)測(cè)中國(guó)海外發(fā)展的債務(wù)與EBITDA的比率將從2022年的4.9倍降至2023年的4.3-4.5倍，并在2024年進(jìn)一步降至約4.0倍。到2023年3月底，該公司的凈負(fù)債率也從2022年12月底的45.2%降至40%以下。
中國(guó)海外發(fā)展不斷增長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資組合將提高其償債能力。標(biāo)普估計(jì)，考慮到該公司即將開(kāi)業(yè)的寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心，該公司的租金收入將在2023年增長(zhǎng)25%-30%。到2023年底，這筆租金收入應(yīng)能支付約60%的中國(guó)海外發(fā)展利息支出。中國(guó)海外發(fā)展的租金收入也很有彈性。2022年，這類收入增長(zhǎng)了1.8%(如果不包括租金減免，增幅為6.9%)，其中大部分來(lái)自寫(xiě)字樓。
標(biāo)普預(yù)期中國(guó)海外發(fā)展將繼續(xù)保持其審慎的財(cái)務(wù)和強(qiáng)大的融資渠道。該公司在財(cái)務(wù)管理方面，特別是在融資方式的選擇上，一直非常謹(jǐn)慎。盡管在市場(chǎng)上處于領(lǐng)先地位，但該公司一直只使用傳統(tǒng)的融資渠道，如債券和銀行貸款。與大多數(shù)房地產(chǎn)公司不同的是，即便是在市場(chǎng)低迷時(shí)期，該公司也沒(méi)有使用商業(yè)票據(jù)和信托貸款來(lái)支持融資和流動(dòng)性。
中國(guó)海外發(fā)展有限的合資模式也降低了其經(jīng)營(yíng)杠桿和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。這是在許多陷入困境的房地產(chǎn)公司在償還債務(wù)和竣工方面遇到問(wèn)題的時(shí)候。在與合資伙伴的發(fā)展方面，該公司一直非常審慎。按銷售額計(jì)算，其權(quán)益比率高達(dá)90%以上。
對(duì)中國(guó)海外發(fā)展的穩(wěn)定展望反映了標(biāo)普的預(yù)期，即公司將在未來(lái)兩年保持良好的財(cái)務(wù)紀(jì)律，包括基本穩(wěn)定的債務(wù)余額。標(biāo)普還預(yù)計(jì)，在此期間，中國(guó)海外發(fā)展的穩(wěn)定銷售增長(zhǎng)將有助于降低其杠桿率。
如果中國(guó)海外發(fā)展的財(cái)務(wù)紀(jì)律減弱，債務(wù)融資收購(gòu)的數(shù)量超過(guò)標(biāo)普的預(yù)期，標(biāo)普可能會(huì)下調(diào)評(píng)級(jí)。債務(wù)與EBITDA的比率顯著低于標(biāo)普約4.5倍的評(píng)級(jí)下調(diào)閾值，或EBITDA利息覆蓋率持續(xù)顯著低于4.5倍，則預(yù)示著評(píng)級(jí)將被下調(diào)。如果中國(guó)海外發(fā)展的市場(chǎng)地位減弱(可能是由于銷售執(zhí)行不力或競(jìng)爭(zhēng)加劇)，標(biāo)普也可能下調(diào)評(píng)級(jí)。
如果中國(guó)海外發(fā)展的租金收入繼續(xù)增長(zhǎng)，同時(shí)該公司緩和其債務(wù)融資擴(kuò)張并保持財(cái)務(wù)紀(jì)律，標(biāo)普可能會(huì)上調(diào)評(píng)級(jí)。出現(xiàn)上述情況可能是因?yàn)楣镜慕?jīng)常性租金收入(不包括酒店)覆蓋其利息支出的近1倍，或其債務(wù)與EBITDA的比率持續(xù)保持在2.5倍以下。
如果標(biāo)普認(rèn)為中國(guó)海外發(fā)展通過(guò)其母公司中國(guó)建筑股份有限公司(China State Construction Engineering Corporation Ltd，簡(jiǎn)稱“中國(guó)建筑”，601668.SH)直接或間接獲得政府特別支持的可能性增加，導(dǎo)致重新評(píng)估母公司集團(tuán)支持的可能性，評(píng)級(jí)也可能被上調(diào)。
ESG信用指標(biāo):E-3、S-2、G-1
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