概要
(資料圖片)
? 2023年3月全國合約銷售額進一步增長。2023年3月全國月度合約銷售額同比增長8.8%，高于1-2月3.5%的同比增速，反映了防疫政策優(yōu)化之后房地產(chǎn)相關(guān)需求得以釋放以及支持性政策逐步發(fā)揮作用。
? 開發(fā)商信用質(zhì)量將會加速分化。具有國企背景的開發(fā)商和財務(wù)穩(wěn)健的民營開發(fā)商將在2023年第一季度銷售回暖中獲益更大。鑒于上述開發(fā)商的財務(wù)狀況較強，且項目完工風(fēng)險較低，故而可能會得到銀行和購房者的青睞。因此，我們預(yù)計未來12個月房地產(chǎn)業(yè)信用分化與整合將會加速。在我們跟蹤的27家受評開發(fā)商中，受評國企開發(fā)商2023年第一季度的合約銷售額同比增長37%，而受評民營開發(fā)商的銷售額則下降了23%。
? 3月份各線城市房價上升。3月份一二線城市房價較2月份分別上漲了0.3%和0.6%。三四線城市的房價也增長了0.3%，是連續(xù)第二個月房價上漲。
? 財力較弱的開發(fā)商仍面臨再融資壓力。4月份境內(nèi)債券發(fā)行放緩，而境外債券市場活動仍然不振。財力較弱的開發(fā)商將繼續(xù)面臨較高的再融資風(fēng)險。
? 2023年3月流動性壓力子指標維持在68%。 我們對受評高收益類中國開發(fā)商的流動性壓力子指標保持不變，仍處68%的較高水平。
? 2023年3月24日至4月24日我們采取了一次負面評級行動，反映了該開發(fā)商較弱的公司透明度、治理實務(wù)和流動性。
2023年3月全國合約銷售額進一步增長
2023年3月全國月度合約銷售額同比增長8.8%，高于1-2月3.5%的同比增速 (圖表2) ，主要推動因素是平均售價上漲。銷售增長反映了防疫政策優(yōu)化之后房地產(chǎn)相關(guān)需求得以釋放以及支持性政策逐步發(fā)揮作用。
我們預(yù)計中國優(yōu)化防疫政策及支持性政策逐漸發(fā)揮的作用將繼續(xù)支持合約銷售。合約銷售額的回升速度將取決于購房者的信心及其對房地產(chǎn)市場前景的預(yù)期。
2023年3月一二線城市月度房價較2月份分別上漲了0.3%和0.6%，三四線城市的房價也增長了0.3%，是連續(xù)第二個月上漲 (圖表3) 。
在合約銷售額溫和提升的推動下，2023年3月各線城市庫存水平均有所改善 (圖表4) 。
國企開發(fā)商強勁的銷售業(yè)績將加快信用分化
具有國企背景的開發(fā)商和財務(wù)穩(wěn)健的民營開發(fā)商將在2023年第一季度銷售回暖中獲益更大。在我們跟蹤的27家受評開發(fā)商中，9家受評國企開發(fā)商2023年第一季度的合約銷售額同比增長37%，而18家受評民營開發(fā)商的銷售額則下降了23% (圖表5) 。
鑒于上述開發(fā)商的財務(wù)狀況較強、知名度較高且項目完工風(fēng)險較低，故而可能會得到銀行和購房者的青睞。
因此，我們預(yù)計未來12個月房地產(chǎn)業(yè)信用分化與整合將會加速。
2023年3月，我們跟蹤的27家中國開發(fā)商中有10家合約銷售額同比出現(xiàn)下降。在這些開發(fā)商中，排名前三的是越秀地產(chǎn)股份有限公司(Baa3/穩(wěn)定，增長217%) 、龍湖集團控股有限公司(Baa2/負面，增長111%) 和中國海外發(fā)展有限公司(Baa1/穩(wěn)定，增長73%) 。我們預(yù)計評級較高的開發(fā)商未來12-18個月的合約銷售業(yè)績?nèi)詫?yōu)于評級較低的開發(fā)商 (圖表6) 。
境內(nèi)債券發(fā)行繼續(xù)放緩，同時境外債券市場活動仍然不振
4月份境內(nèi)債券發(fā)行繼續(xù)放緩。4月份 (截至4月24日) 境內(nèi)發(fā)行的人民幣65億元債券均來自有政府持股背景的開發(fā)商，而民營開發(fā)商并無發(fā)行。
境外美元債券市場仍然不振?？紤]到合約銷售持續(xù)疲軟、境內(nèi)外市場之間的利差，以及投資者避險情緒下境外資本市場的高波動性，我們預(yù)計民營房地產(chǎn)開發(fā)商仍難以涉足境外市場。
2023年3月流動性壓力子指標維持在68%
2023年3月我們針對中國受評高收益類開發(fā)商的流動性壓力子指標保持在68%的較高水平 (圖表9) 。
由于整體銷售復(fù)蘇存在不確定性，以及評級較低的高收益類開發(fā)商的融資渠道疲弱，并且未來12個月其再融資需求較大，因此我們預(yù)計未來幾個月上述子指標將維持在目前的高位。
受評開發(fā)商未來12個月的再融資需求依然較高，自2023年5月1日起的12個月內(nèi)將有約合217億美元的境內(nèi)債券和168億美元的境外債券到期或可回售 (圖表10) 。
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