王先生已經(jīng)40歲了，他不想在北上廣深打拼了，于是倦鳥歸巢，回到了老家三線城市?；氐饺€城市，首要的就是要購買房子，還好現(xiàn)在三線城市的房子都不如之前那么貴了，王先生下手也不猶豫，但在辦理住房按揭貸款時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)三線城市的房貸利率居然比一線城市高。
王先生對(duì)此還不理解，三線城市的經(jīng)濟(jì)不如一線城市，應(yīng)該是房貸利率更低才對(duì)啊，可為什么三線城市的房貸利率還比一線城市貴呢？這種“越窮的地方貸款利率越高”的現(xiàn)象很不合理。
(資料圖)
其實(shí)，關(guān)于這個(gè)問題，也有許多人不理解，為什么收入越低的地方卻要支付更高的房貸利率？
一、銀行房貸利率的構(gòu)成
要解答房貸利率差異的這個(gè)問題，我們首先要了解房貸利率的構(gòu)成。目前，銀行的房貸利率由2個(gè)部分構(gòu)成：基準(zhǔn)利率和上浮利率。就目前的貸款利率政策來說，基準(zhǔn)利率就是人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心每月公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）；上浮利率就是在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)的利率，例如LPR利率是4.3%，如果你的房貸利率是4.9%，那么浮動(dòng)的那部分利率就是0.6%。
一般來說，根據(jù)貸款利率市場(chǎng)化的原則，銀行監(jiān)管部門會(huì)給商業(yè)銀行一個(gè)貸款利率浮動(dòng)的區(qū)間，各家銀行可根據(jù)自身的情況，在限定的區(qū)間范圍內(nèi)浮動(dòng)利率（包括上浮利率和下降利率）。由于浮動(dòng)的利率不同，各家銀行的房貸利率就會(huì)不同。這就是各家銀行房貸利率不同的主要原因。
二、同一家銀行在不同城市的房貸利率不同
為什么同一家銀行在不同的城市，也會(huì)有著不同的住房按揭貸款利率呢？
因?yàn)槟壳案骷毅y行的總行都會(huì)將房貸利率制定的權(quán)限制授權(quán)給省分行，因此，決定房貸利率水平的是各家銀行的省分行。同一家銀行的不同省分行，有著不同的經(jīng)營環(huán)境，就會(huì)有著不同的房貸利率定價(jià)策略，因此會(huì)產(chǎn)生不同的房貸利率。例如，同樣是中國工商銀行，上海的工商銀行的房貸利率可能與山東的工商銀行的房貸利率不一樣。
即便是同一家銀行的省分行管轄的不同城市，也會(huì)存在不同的房貸利率。因?yàn)槭屑?jí)分行會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆抠J利率市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，請(qǐng)求省分行調(diào)整房貸利率，以適應(yīng)當(dāng)?shù)氐姆抠J利率市場(chǎng)。例如，同樣是在江蘇省，常州的中國銀行房貸利率可能與連云港的中國銀行的房貸利率不一樣。
三、房貸利率的2個(gè)趨勢(shì)
從目前來說，銀行房貸利率出現(xiàn)了2個(gè)趨勢(shì)：一是一二線城市的房貸利率比較低，三四線城市的房貸利率相對(duì)較高；二是大型商業(yè)銀行的房貸利率較低，地方性的中小銀行房貸利率較高。
銀行房貸利率為什么會(huì)存在這2個(gè)趨勢(shì)呢？這2種趨勢(shì)的存在，固然受多個(gè)因素的影響，但其中都與銀行發(fā)放房貸的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)。
銀行對(duì)于房貸利率的定價(jià)，從風(fēng)險(xiǎn)角度來看，一般除了考慮資金成本、人力成本和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展情況外，還會(huì)考慮抗風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。
通常來說，北京、上海、杭州等一二線城市的房價(jià)會(huì)比三四線城市的房價(jià)更加堅(jiān)挺，因此在有房產(chǎn)作為抵押的前提下，銀行在一二線城市發(fā)放住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，要比三四線城市低。換一句話說，就是越是經(jīng)濟(jì)發(fā)展不好越是窮困的地方，房貸利率越高。
因?yàn)槿绻杩钊藬喙┝瞬贿€款了，銀行處置拍賣房產(chǎn)抵償欠款時(shí)，在一二線城市拍賣房產(chǎn)所得款項(xiàng)更能抵償欠款。也就是說，銀行在一二線城市發(fā)放房貸的風(fēng)險(xiǎn)比三四線城市低，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比的原理，一二線城市的房貸利率就可低些，三四線城市的房貸利率就可高些。通俗地說，哪個(gè)城市的房貸壞賬率高，房貸利率就高；哪個(gè)城市的房貸壞賬率低，房貸利率就低。
現(xiàn)在，我來解說中小銀行房貸利率比大型商業(yè)銀行高的原因。一方面，中小銀行的存款利率比大型商業(yè)銀行高，為了確保存貸利差不縮小，所以中小銀行要將房貸利率定得高一些。另一方面，中小銀行的房貸客戶質(zhì)量比大型國有商業(yè)銀行低，因此房貸風(fēng)險(xiǎn)也較高，風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比，房貸風(fēng)險(xiǎn)高，房貸利率也要高。
另外，對(duì)于個(gè)別購房者來說，在向銀行申請(qǐng)住房按揭貸款時(shí)，也會(huì)因個(gè)人的情況而導(dǎo)致房貸利率比別人高。例如，個(gè)人征信有瑕疵、還款能力受到質(zhì)疑等，銀行在受理這類人群的住房貸款時(shí)，就會(huì)從風(fēng)險(xiǎn)與收益匹配的角度出發(fā)，提高房貸利率。
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