久期財(cái)經(jīng)訊，4月24日，標(biāo)普確認(rèn)香港置地控股有限公司(Hongkong Land Holdings Ltd.，簡(jiǎn)稱“香港置地”)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“A”，未償債務(wù)發(fā)行評(píng)級(jí)為“A”。
穩(wěn)定的展望反映了標(biāo)普的預(yù)期，即公司將繼續(xù)從其高質(zhì)量的投資物業(yè)中產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并在執(zhí)行債務(wù)融資投資方面保持審慎。
【資料圖】
評(píng)級(jí)的確認(rèn)反映了標(biāo)普的觀點(diǎn)，即由于高質(zhì)量資產(chǎn)基礎(chǔ)帶來(lái)的強(qiáng)勁租金收入，香港置地的盈利將保持彈性。穩(wěn)定的收入來(lái)源將有助于該公司減輕其房地產(chǎn)開發(fā)敞口帶來(lái)的波動(dòng)。標(biāo)普還預(yù)計(jì)香港置地將在債務(wù)融資投資方面保持自律，并在未來(lái)12-24個(gè)月內(nèi)維持強(qiáng)勁的資產(chǎn)負(fù)債表。
標(biāo)普繼續(xù)將香港置地視為怡和控股有限公司(Jardine Matheson Holdings Limited，A+/穩(wěn)定/--)高度策略性的附屬公司。香港置地可能仍是怡和控股有限公司的主要收入來(lái)源之一。香港置地在2022年貢獻(xiàn)了母公司23%的潛在利潤(rùn)。
標(biāo)普預(yù)計(jì)香港置地將繼續(xù)專注于投資物業(yè)，為償債提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。該公司在亞洲門戶城市的辦公、零售和酒店領(lǐng)域的投資房地產(chǎn)組合擁有穩(wěn)定的入駐率，鞏固了其強(qiáng)大的市場(chǎng)地位。過(guò)去二十年，該公司在中環(huán)的物業(yè)入駐率一直保持在90%以上。在2022年，香港置地的投資物業(yè)約占其總資產(chǎn)的83%，占其扣除公司開支前基本營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的70%。
標(biāo)普預(yù)計(jì)，未來(lái)12至24個(gè)月，香港置地的租金收入只會(huì)小幅下行。中環(huán)即將上市的新辦公物業(yè)，可能會(huì)延長(zhǎng)該公司寫字樓投資組合的負(fù)租金調(diào)升率(續(xù)租后租金下降)。然而，香港置地積極的租約管理和交錯(cuò)的租約期限(平均租約期限為四年)應(yīng)有助于平穩(wěn)租金收入的波動(dòng)。
香港特區(qū)零售銷售的改善將使該公司在2023年受益。隨著臨時(shí)零售租金減免的影響消退，標(biāo)普預(yù)計(jì)中環(huán)零售投資組合將帶來(lái)正向貢獻(xiàn)。自2023年初以來(lái)，剛剛商場(chǎng)的租戶銷售額實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的增長(zhǎng)。新加坡寫字樓資產(chǎn)的長(zhǎng)期正租金調(diào)升率和低空置率也使香港置地的業(yè)績(jī)整體保持穩(wěn)定。
在經(jīng)歷了2022年的艱難環(huán)境之后，香港置地的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)可能會(huì)恢復(fù)正常。根據(jù)標(biāo)普的評(píng)估，香港置地強(qiáng)大的品牌知名度，對(duì)高線城市的關(guān)注，以及與中國(guó)知名開發(fā)商的合資項(xiàng)目，應(yīng)該會(huì)推動(dòng)2023年的銷售復(fù)蘇速度快于行業(yè)平均水平。標(biāo)普估計(jì)，與2022年下半年的水平相比，自2023年初以來(lái)，香港置地在中國(guó)的住宅項(xiàng)目的合同銷售額已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的增長(zhǎng)。在標(biāo)普看來(lái)，香港置地在中國(guó)的住宅業(yè)務(wù)可能會(huì)從較低的基數(shù)恢復(fù)增長(zhǎng)，2022年，由于市場(chǎng)前低迷，其在中國(guó)的合同銷售額(包括合資企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司的份額)下降了51%。
香港置地管理良好的資本結(jié)構(gòu)將有助于其應(yīng)對(duì)不斷上升的利率。標(biāo)普認(rèn)為香港置地相對(duì)而言不會(huì)受到較高債務(wù)成本的影響，因?yàn)槠涑^(guò)一半的借款是固定利率的。其31%的浮動(dòng)利率債務(wù)以人民幣計(jì)價(jià)，使其受益于較低的利率。由于債務(wù)期限分布良好，平均債務(wù)期限為5.8年，標(biāo)普預(yù)計(jì)香港置地的償債能力將保持穩(wěn)定，未來(lái)12-24個(gè)月的EBITDA利息覆蓋率將超過(guò)4倍。
標(biāo)普預(yù)計(jì)香港置地將在2023年和2024年控制其債務(wù)杠桿。標(biāo)普認(rèn)為，香港置地將在大規(guī)模舉債擴(kuò)張或股東回報(bào)計(jì)劃方面保持自律。為了保留資本，該公司預(yù)計(jì)將2023年的新投資減少到2017-2022年的年平均水平以下，因?yàn)樗鼘Ｗ⒂谑诸^的項(xiàng)目。這將有助于香港置地在宏觀經(jīng)濟(jì)不確定的情況下緩和杠桿和債務(wù)水平。鑒于房地產(chǎn)銷售帶來(lái)的現(xiàn)金流略有增加，該公司已經(jīng)在2022年下半年將其債務(wù)削減了3%左右，同時(shí)與上半年相比，放慢了土地收購(gòu)和股票回購(gòu)的速度。
標(biāo)普預(yù)計(jì)，在未來(lái)12-24個(gè)月內(nèi)，香港置地的債務(wù)/EBTDA的比率將從2022年的5.7倍逐步降至4.9-5.4倍。杠桿率的改善將受到新投資放緩和房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流改善的推動(dòng)。
在標(biāo)普的分析中，標(biāo)普將香港置地及其附屬香港置地有限公司(The Hongkong Land Company, Limited)視為一個(gè)集團(tuán)。母公司對(duì)其子公司的戰(zhàn)略、運(yùn)營(yíng)、融資和財(cái)務(wù)管理?yè)碛型耆刂茩?quán)。
穩(wěn)定的展望標(biāo)普預(yù)期香港置地將從其優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并在執(zhí)行大量以債務(wù)融資的投資時(shí)保持自律。
標(biāo)普亦預(yù)期香港置地將維持適度的物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)。標(biāo)普認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，該公司將從這一周期性業(yè)務(wù)獲得約30%的EBIT。
如果出現(xiàn)下列情況，標(biāo)普可能會(huì)下調(diào)對(duì)香港置地獨(dú)立信用狀況(SACP)的評(píng)估:(1)該公司有超出標(biāo)普預(yù)期的重大債務(wù)投資;(2)香港特區(qū)和新加坡主要商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)惡化;(3) 香港置地在房地產(chǎn)開發(fā)方面的風(fēng)險(xiǎn)敞口大幅增加，現(xiàn)金流的不確定性和波動(dòng)性很大，嚴(yán)重削弱了其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率。這或許是因?yàn)橄愀壑玫氐膫鶆?wù)/EBITDA比率大幅高于4.5倍，且無(wú)改善跡象，債務(wù)與債務(wù)加股本比率接近30%。
如果該公司的SACP大幅走弱，而且其大股東怡和控股有限公司不會(huì)出面支持，以保護(hù)其信用質(zhì)量的下降，該公司的評(píng)級(jí)可能會(huì)面臨壓力。在這種情況下，標(biāo)普將不得不大幅改變標(biāo)普對(duì)香港置地在母公司的地位的看法。但這種可能性很小。
如果出現(xiàn)下列情況，標(biāo)普可能會(huì)上調(diào)評(píng)級(jí):(1)香港置地?cái)U(kuò)大其商業(yè)組合，并在保持高資產(chǎn)質(zhì)量的同時(shí)，將其開發(fā)物業(yè)的增長(zhǎng)控制在與其戰(zhàn)略一致的水平;(2)該公司對(duì)母公司的戰(zhàn)略重要性增強(qiáng)，使標(biāo)普視香港置地為集團(tuán)的核心成員，并使其評(píng)級(jí)與集團(tuán)的信用狀況相平衡。
ESG信用指標(biāo):E-2、S-2、G-1
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