報告要點
(資料圖片)
數(shù)據(jù)要點：
本周，42個主要城市新房成交面積環(huán)比下降2%，2023年累計成交面積同比上升11%。其中一線環(huán)比上升較多城市為北京、深圳，分別環(huán)比上升38%、38%。一、二、三線城市累計成交面積同比分別上升21%、14%、1%。2023年累計交易量下降較多城市包括蕪湖、莆田、寶雞，分別下降40%、30%、23%。
截至4月21日，13個主要城市可售面積(庫存)環(huán)比與上周持平;平均去化周期13.3個月，環(huán)比上升5%。福州和廣州去化周期環(huán)比上升較多，分別上升17%和16%，去化周期分別由上期的33.3個月和12.3個月變動至39.0月和14.3個月。
本周，15個主要城市二手房交易建面下降1%。其中環(huán)比下降較多城市為廈門、南寧，分別環(huán)比下降33%、17%。2023年累計成交面積同比上升74%。2023年累計同比下降較多城市為寶雞、金華，分別同比下降13%、1%。
本周觀點：
本周，新房及二手房成交面積環(huán)比有所回落。新房成交方面，一線城市新房成交情況較好，4個一線城市成交面積環(huán)比同步上升帶動一線新房成交面積環(huán)比上升24%。從城市區(qū)域來看，青島等城市成交面積環(huán)比繼續(xù)上升，推動環(huán)渤海區(qū)域新房成交面積環(huán)比上升較快，環(huán)比上升21%;武漢、荊門成交面積環(huán)比降幅較大，分別下降26%、12%，共同帶動中部成交面積環(huán)比下降22%、重點城市成交面積環(huán)比小幅下滑。二手房成交方面，廈門、南寧等地成交環(huán)比明顯下降，帶動重點城市二手房成交面積環(huán)比下降28pct。
庫存方面，在銷售及推盤進度等因素影響下，重點城市去化周期環(huán)比增速加快5pct。其中，福州、莆田兩地去化壓力較大，分別去化周期為39.0個月、29.3個月，環(huán)比上升17%、4%;近期重點城市去化周期環(huán)比有所波動，隨著銷售的持續(xù)復蘇，重點城市去化周期有望穩(wěn)步下降。
投資建議:
百城首套房貸利率再降1bp，上海集中供地市場熱度回升。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，4月百城首套平均房貸利率降至4.01%，較3月微降0.01pct，首套利率持續(xù)下降或有望進一步推動部分地區(qū)購房需求的釋放，尤其是部分依然處于緩慢修復階段的三四線城市。另一方面，3月境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模環(huán)比較2月大幅上升約124.9%;累計同比降幅較1-2月收窄約14.6pct，未來或有更多合規(guī)則房企參與發(fā)債，如周內(nèi)大悅城公告擬發(fā)行規(guī)模為10億元人民幣境內(nèi)債。隨著銷售和融資的回暖，一線城市土地市場熱度率先回升，如上海首輪供應的19宗地塊中14宗進入一次性報價，平均溢價率上升至7.3%。房企表現(xiàn)來看，國企央企托底土地市場現(xiàn)象尚存，同時部分優(yōu)質民營房企在銷售回升的帶動下資金面及對后市預期改善，土拍參與度有所提升。從目前來看，銷售回升較快的高信用型房企或將更具競爭優(yōu)勢。維持行業(yè)“強于大市”評級。
風險提示：調(diào)控政策存不確定性;公司銷售結算或出現(xiàn)波動。
報告正文
1. 行業(yè)表現(xiàn)
1.1 地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)表現(xiàn)
本周，眾安集團、上實城市開發(fā)、中國新城鎮(zhèn)本周漲幅居前。中國海外宏洋集團、綠景中國、萊蒙國際地產(chǎn)年初至今漲幅居前。
圖 1：眾安集團、上實城市開發(fā)、中國新城鎮(zhèn)本周漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究
圖 2：中國海外宏洋集團、綠景中國、萊蒙國際地產(chǎn)年初至今漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究
圖 3：融創(chuàng)中國、萬科企業(yè)、越秀地產(chǎn)本周換手率居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究
1.2 物業(yè)管理行業(yè)表現(xiàn)
本周，浦江中國、中奧到家本周漲幅居前。濱江服務、越秀服務、祈福生活服務年初至今漲幅居前。
圖 4：浦江中國、中奧到家本周漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究
圖 5：濱江服務、越秀服務、祈福生活服務年初至今漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達證券研究
圖 6：融創(chuàng)服務、碧桂園服務、保利物業(yè)本周換手率居前
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達證券研究
2. 主要城市成交表現(xiàn)
2.1 新房成交數(shù)據(jù)
表 1：主要城市交易量情況，本周新房成交環(huán)比下降
數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中達證券研究;注：數(shù)據(jù)截至2023/4/21
表 2：主要城市新房庫存與去化周期情況，本周主要城市平均去化周期約13.3個月
數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中達證券研究;注：數(shù)據(jù)截至2023/4/21;平均環(huán)比及平均同比為各城市變動平均值
2.2 二手房成交及價格數(shù)據(jù)
表 3：主要城市二手房成交量情況，揚州本年至今漲幅較大
數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中達證券研究;注：數(shù)據(jù)截至2023/4/21
圖 7：二手房掛牌出售價格指數(shù)近期有所回升
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2023/4/16
圖 8：一線城市二手房價格指數(shù)有所上升
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2023/4/16
圖 9：二線城市二手房價格指數(shù)有所回升
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2023/4/16
圖 10：三線城市二手房價格指數(shù)有所上升
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2023/4/16
圖 11：四線城市二手房價格指數(shù)有所上升
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2023/4/16
3. 重要政策及動態(tài)
3.1 本周重要行業(yè)政策與新聞
表 4：本周要聞：最高法明確商品房無法交付時，購房者退款享有優(yōu)先請求權;杭州臨平區(qū)放寬限購
數(shù)據(jù)來源：Wind，政府網(wǎng)站，中達證券研究
3.2 本周重點公司新聞及公告
表 5：本周公司動態(tài)：大悅城地產(chǎn)擬發(fā)行規(guī)模為人民幣10億元境內(nèi)債券
數(shù)據(jù)來源：Wind，公司公告，中達證券研究
風險提示：
1.行業(yè)調(diào)控及融資政策或存在一定不確定性，影響上市公司銷售業(yè)績;
2.宏觀經(jīng)濟波動可能對行業(yè)內(nèi)企業(yè)經(jīng)營造成一定影響。
關鍵詞：
