4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2023年1-3月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，一季度防控措施較快平穩(wěn)轉(zhuǎn)段，生產(chǎn)需求企穩(wěn)回升，就業(yè)物價(jià)總體平穩(wěn)，居民收入持續(xù)增加，市場(chǎng)預(yù)期明顯改善，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行開(kāi)局良好。
房地產(chǎn)方面，延續(xù)了2月份復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，商品房銷(xiāo)售額累計(jì)同比轉(zhuǎn)正，達(dá)4.1%，住宅銷(xiāo)售面積、金額增速均呈現(xiàn)正增長(zhǎng)。
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我們認(rèn)為，隨著各項(xiàng)政策以及提振經(jīng)濟(jì)的舉措不斷落地，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展企穩(wěn)回升，市場(chǎng)信心正在逐漸被修復(fù)。
01、一季度經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升 消費(fèi)、出口、融資信貸回暖
從已公布的各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，隨著防控平穩(wěn)轉(zhuǎn)段以及三穩(wěn)舉措靠前發(fā)力，積極因素共同作用下，一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，市場(chǎng)預(yù)期明顯改善，部分經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、金融數(shù)據(jù)超出預(yù)期。
如經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中，初步核算，一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值284997億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)4.5%，比上年四季度環(huán)比增長(zhǎng)2.2%，高于此前市場(chǎng)4.1%的預(yù)期。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值11575億元，同比增長(zhǎng)3.7%;第二產(chǎn)業(yè)增加值107947億元，增長(zhǎng)3.3%;第三產(chǎn)業(yè)增加值165475億元，增長(zhǎng)5.4%。
三駕馬車(chē)中，社會(huì)消費(fèi)品零售總額114922億元，同比增長(zhǎng)5.8%，上年四季度為下降2.7%，出現(xiàn)大幅好轉(zhuǎn)。其中3月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)10.6%，比1-2月份加快7.1個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)出口同比增長(zhǎng)4.8%，尤其是3出口同比增長(zhǎng)14.8%，前值為下降1.3%。
數(shù)據(jù)層面的向好體現(xiàn)出一季度經(jīng)濟(jì)活力的提升以及市場(chǎng)信心的修復(fù)。但目前經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)尚不牢固，尤其是現(xiàn)階段下內(nèi)需不足與預(yù)期向上的可持續(xù)性制約了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的程度。
02、3月商品房銷(xiāo)售金額同比轉(zhuǎn)正 住宅銷(xiāo)售面積金額均增長(zhǎng)
聚焦到房地產(chǎn)方面來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-3月份，商品房銷(xiāo)售面積29946萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，較2022年全年、2023年1-2月降幅收窄22.6個(gè)百分點(diǎn)和1.83個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)1.4%。
商品房銷(xiāo)售額30545億元，增長(zhǎng)4.1%，，增速自2022年以來(lái)首次轉(zhuǎn)正。其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)7.1%。
單月來(lái)看，2023年3月商品房銷(xiāo)售面積、金額分別達(dá)到14813萬(wàn)平方米、15096億元，絕對(duì)量位于近一年第三高點(diǎn)和次高。
3月房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了2月以來(lái)底部復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。
尤其是住宅銷(xiāo)售方面，2023年1-3月面積、金額累計(jì)同比均呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，達(dá)到1.4%和7.1%，較1-2月提升2和3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中核心城市銷(xiāo)售領(lǐng)先。
綜合來(lái)看，在防控措施緩解以及政策暖風(fēng)頻吹之下，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)點(diǎn)狀回暖、城市分化的特征。
03、一季度竣工表現(xiàn)亮眼 3月竣工面積同比漲32%
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積764577萬(wàn)平方米，同比下降5.2%，其中，住宅施工面積538214萬(wàn)平方米，下降5.4%。房屋新開(kāi)工面積24121萬(wàn)平方米，下降19.2%，其中，住宅新開(kāi)工面積17719萬(wàn)平方米，下降17.8%。房屋竣工面積19422萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.7%，其中，住宅竣工面積14396萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.8%。
由此可見(jiàn)，一季度竣工表現(xiàn)亮眼，但新開(kāi)工則未能延續(xù)1-2月改善回升趨勢(shì)，增速再度“跳水”。
竣工持續(xù)向好、新開(kāi)工再度走弱一定程度反映了在市場(chǎng)點(diǎn)狀回暖、分化的大背景下，部分房企銷(xiāo)售回款主要用于“保交樓”，促使停工項(xiàng)目被盤(pán)活，實(shí)現(xiàn)復(fù)工和竣工，而非加快新開(kāi)工項(xiàng)目。
04、一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模較2022年月均提升2%
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25974億元，同比下降5.8%，降幅較1-2月份略微擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資19767億元，下降4.1%。
單月來(lái)看，受前期基數(shù)較高影響，3月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降7.2%，但規(guī)模上仍高出2022年月度平均值2%。
反映出，隨著資金面改善，開(kāi)發(fā)投資仍有一定支撐，但主要以建安投資為主。
當(dāng)前土地市場(chǎng)的復(fù)蘇僅集中在高能級(jí)城市，其他低能級(jí)土地市場(chǎng)依然冷清。
綜合來(lái)看，我們認(rèn)為邊際預(yù)期改善之下，房地產(chǎn)短期也將走出低迷盤(pán)整之勢(shì)，整體保持低位上升的態(tài)勢(shì)。
但考慮到4月部分弱二三線城市成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，需求已現(xiàn)階段性瓶頸，因此新房銷(xiāo)售規(guī)模和增速回升的持續(xù)性仍有待檢驗(yàn)。
預(yù)期本輪需求釋放之后，多數(shù)城市也將恢復(fù)筑底態(tài)勢(shì)。
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