報(bào)告要點(diǎn)
住宅銷售增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)全國(guó)商品房銷售金額增速回正、銷售面積降幅收窄1.8pct。2023年全國(guó)商品房銷售持續(xù)修復(fù)，1-3月銷售金額累計(jì)同比上升4.1%(1-2月：下降0.1%)，同比止跌回正;銷售面積累計(jì)同比下降1.8%(1-2月：下降3.6%)，同比降幅收窄1.8pct。其中在市場(chǎng)需求持續(xù)釋放的帶動(dòng)下，住宅銷售回升明顯，1-3月住宅銷售金額環(huán)比上升7.1%、銷售面積環(huán)比上升1.4%，較1-2月分別增速加快3.6pct、2.0pct。
(資料圖片)
行業(yè)開(kāi)發(fā)投資保持穩(wěn)定，行業(yè)竣工同比升勢(shì)延續(xù)。開(kāi)發(fā)投資方面，1-3月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)同比下降5.8%，與前2月相比基本持平(1-2月：下降5.7%)。房屋開(kāi)工方面，2023年房屋開(kāi)工情況已出現(xiàn)明顯改善，房屋竣工面積同比增長(zhǎng)14.7%，行業(yè)竣工同比升勢(shì)延續(xù)。新開(kāi)工情況，由于前期企業(yè)拿地規(guī)模減少，新增土地供應(yīng)不足影響，1-3月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積同比下降19.2%，降幅較前2月擴(kuò)大9.8pct。展望未來(lái)，隨著商品房銷售逐步企穩(wěn)及融資渠道進(jìn)一步放寬，企業(yè)流動(dòng)性改善或有望促進(jìn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模提升。
定金及預(yù)收款、個(gè)貸回升帶動(dòng)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源降幅收窄7.2pct。受銷售影響，1-3月個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款項(xiàng)降幅收窄較多，分別同比降幅收窄12.4pct、8.6pct，共同帶動(dòng)1-3月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)同比下降9.0%，較1-2月降幅收窄7.2pct。目前，融資渠道有所改善，部分高信用頭部房企率先受益，隨著行業(yè)銷售逐步恢復(fù)，資金面或?qū)⒀永m(xù)改善格局。
二線銷售同比領(lǐng)漲，去化周期持續(xù)縮短。3月45城新房成交面積環(huán)比上升28%，同比上升37%;當(dāng)年累計(jì)成交面積同增6%(2月：下降10%)，一、二、三線城市分別上升8%、10%及與去年同期持平?；葜?、溫州、海門、嘉興累計(jì)增幅較大，紹興、泉州、蕪湖、莆田累計(jì)降幅較大。截至3月末14城新房去化周期為12.7個(gè)月，平均環(huán)比下降24%，同比下降27%，主要城市去化周期進(jìn)一步縮短。二手房方面，3月15城二手房成交面積環(huán)比上升42%，同比上升123%;截至3月末15城累計(jì)成交面積同增81%(2月：上升52%)。揚(yáng)州、青島、東莞二手房成交面積累計(jì)增幅居前。掛牌量?jī)r(jià)方面，一線城市掛牌出售價(jià)率先復(fù)蘇，二三線城市掛牌量維持相對(duì)高位。
百城累計(jì)成交同比下滑，溢價(jià)率升勢(shì)延續(xù)。1-3月百城住宅用地累計(jì)成交建面同比下降約25.2%;其中，一二三線城市分別下降19.2%、34.2%及20.1%，二三線城市成交建面同比皆有所下滑。成交樓面均價(jià)方面，三線成交樓面均價(jià)提升較多帶動(dòng)整體成交環(huán)比繼續(xù)上升;但受一二線成交均價(jià)下滑影響，環(huán)比增速有所放緩。溢價(jià)率方面，一二三線城市分別溢價(jià)率上升5.6%、7.2%及8.0%，帶動(dòng)3月成交溢價(jià)率繼續(xù)上升。
投資建議：需求端發(fā)力有望帶動(dòng)銷售全面企穩(wěn)，維持“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。3月行業(yè)銷售持續(xù)復(fù)蘇，但后續(xù)銷售全面回暖仍需地方政策持續(xù)發(fā)力。近期行業(yè)開(kāi)工及竣工情況已出現(xiàn)明顯改善，隨著銷售企穩(wěn)及融資渠道修復(fù)或?qū)⑻嵘科竽玫胤e極性，進(jìn)一步帶動(dòng)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模上升。整體來(lái)看，資源稟賦、在重點(diǎn)城市的核心區(qū)域有所布局的房企更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。維持“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。
報(bào)告正文
1. 板塊表現(xiàn)：房企間股價(jià)出現(xiàn)分化
1.1 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)表現(xiàn)
截至3月31日，中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、恒盛地產(chǎn)、華潤(rùn)置地3月漲幅居前;越秀地產(chǎn)、萊蒙國(guó)際、綠景中國(guó)地產(chǎn)年初至3月末漲幅居前。
圖1：中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、恒盛地產(chǎn)、華潤(rùn)置地3月漲幅居前
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/3/31
圖2：越秀地產(chǎn)、萊蒙國(guó)際、綠景中國(guó)地產(chǎn)年初至3月末漲幅居前
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/3/31
圖 3：旭輝控股集團(tuán)、萬(wàn)科企業(yè)、雅居樂(lè)集團(tuán)3月?lián)Q手率居前
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/3/31
1.2 物業(yè)管理行業(yè)表現(xiàn)
截至3月31日，融創(chuàng)服務(wù)、中海物業(yè)、嘉里建設(shè)3月漲幅居前;中海物業(yè)、嘉里建設(shè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活年初至3月末漲幅居前。
圖 4：融創(chuàng)服務(wù)、中海物業(yè)、嘉里建設(shè)3月漲幅居前
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/3/31
圖 5：中海物業(yè)、嘉里建設(shè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活年初至3月末漲幅居前
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/3/31
圖 6：旭輝永升服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)3月?lián)Q手率居前
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/3/31
2. 行業(yè)：銷量穩(wěn)步提升，開(kāi)發(fā)投資下滑
商品房銷售企穩(wěn)回升，銷售金額增速回正。1-3月，全國(guó)商品房銷售金額累計(jì)同比上升4.1(1-2月：同比下降0.1%);銷售面積累計(jì)同比下降1.8%(1-2月：同比下降3.6%)。隨著商品房需求的不斷釋放，整體銷售情況企穩(wěn)回升，其中住宅銷售增速較快(住宅累計(jì)銷售同比增速加快約3.6pct)，帶動(dòng)累計(jì)銷售同比止跌回正。在寬松的政策環(huán)境下，需求端的快速恢復(fù)有望支撐商品房銷售進(jìn)一步回暖。
圖 7：商品房銷售額增速較上月回升4.2pct
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局, 中達(dá)證券研究
圖 8：商品房銷售面積增速較上月降幅持續(xù)收窄1.8pct
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局, 中達(dá)證券研究
開(kāi)發(fā)投資降幅小幅擴(kuò)大，供地規(guī)則調(diào)整有望提升優(yōu)質(zhì)房企拿地積極性。1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)同比下降5.8%(1-2月：同比下降5.7%)，其中，辦公樓開(kāi)發(fā)投資同比下滑較多帶動(dòng)整體投資降幅小幅擴(kuò)大。拿地方面，近期土地市場(chǎng)呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但受制于銷售及融資端全面復(fù)蘇或仍需一定時(shí)間，部分企業(yè)流動(dòng)性壓力尚存帶動(dòng)其拿地意愿較弱。隨著更多優(yōu)質(zhì)地塊推出及集中供地規(guī)則進(jìn)一步優(yōu)化，部分優(yōu)質(zhì)頭部房企拿地積極性或有所提升，有望帶動(dòng)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)回升。
圖 9：房地產(chǎn)投資降幅較上月基本持平
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局, 中達(dá)證券研究
新增土地供應(yīng)不足帶動(dòng)新開(kāi)工降幅擴(kuò)大9.8pct，竣工增速維持上行態(tài)勢(shì)。2022年年初房地產(chǎn)行業(yè)工程進(jìn)度出現(xiàn)一定遲滯;進(jìn)入3、4月后，整體生產(chǎn)活動(dòng)開(kāi)始復(fù)蘇，帶動(dòng)新開(kāi)工降幅持續(xù)收窄;但在銷售下滑及融資端收窄的影響下，2022年6月起行業(yè)開(kāi)工竣工規(guī)模同步大幅減少。近期，在各地保交樓的推動(dòng)下，2023年初行業(yè)工程進(jìn)度穩(wěn)步復(fù)蘇。3月，由于前期企業(yè)拿地規(guī)模減少，新增土地供應(yīng)不足，帶動(dòng)1-3月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積同比下降19.2%(1-2月：下降9.4%)，降幅有所擴(kuò)大;房屋竣工面積同比上升14.7%(1-2月：上升8.0%)，增速維持上行趨勢(shì)。目前銷售端持續(xù)修復(fù)，部分一線及核心二線城市需求側(cè)政策調(diào)整升級(jí)有望推升整體成交熱度;預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間房企庫(kù)存將持續(xù)去化，補(bǔ)庫(kù)存壓力或?qū)⑹沟猛恋厥袌?chǎng)熱度有所回升。
圖 10：新開(kāi)工降幅較上月擴(kuò)大9.8pct
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中達(dá)證券研究
圖 11：房屋竣工面積增速維持上行態(tài)勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中達(dá)證券研究
個(gè)人按揭貸款增量驅(qū)動(dòng)開(kāi)發(fā)資金降幅持續(xù)收窄。1-3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)同比下降9.0%(1-2月：下降15.2%)。拆分來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)下降9.6%(1-2月：下降15.0%);自籌資金累計(jì)同比下降17.9%(1-2月：下降18.2%);定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比下滑2.8%、2.9%(1-2月分別下降11.4%、15.3%)。由于商品房銷售出現(xiàn)改善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款降幅收窄較為明顯。預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源將隨行業(yè)銷售的恢復(fù)而逐步恢復(fù)，資金面改善格局延續(xù)。
圖 12：個(gè)人按揭貸款增量驅(qū)動(dòng)開(kāi)發(fā)資金降幅持續(xù)收窄
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局, 中達(dá)證券研究
3. 城市：二線修復(fù)較快，推盤環(huán)比大增
3.1 新房數(shù)據(jù)：累計(jì)銷售同比回正，推盤環(huán)比大幅上升
二線城市銷售同比增速領(lǐng)先，1-3月累計(jì)成交同比首次回正。3月當(dāng)月，45個(gè)主要城市新房成交量環(huán)比上月增長(zhǎng)28%，同比上升37%。一線城市同比上升63%，二線城市同比上升44%，三線城市同比上升19%。45城截至3月末累計(jì)成交量同比上升6%(2月：下降10%)，一、二、三線城市分別上升8%、10%及與去年同期持平?；葜?、溫州、海門和嘉興2023年累計(jì)交易量分別上升約124%、104%、96%及68%，而紹興、泉州、蕪湖、莆田累計(jì)同比變動(dòng)78%、55%、43%和36%，為今年以來(lái)銷量下滑較多的城市。3月，住房銷售延續(xù)持續(xù)回暖趨勢(shì)，各線城市本年至3月末累計(jì)成交量同比增速回正帶動(dòng)重點(diǎn)城市累計(jì)成交量同比有所回升。近期，部分一線及核心二線城市在公積金貸款限額、限購(gòu)政策及多孩家庭住房補(bǔ)貼等方面的調(diào)整較為高頻，有望為住房消費(fèi)持續(xù)復(fù)蘇提供一定支撐。
去化周期按月持續(xù)縮短，寧波、廣州環(huán)比下降較快。截至3月末，14個(gè)主要城市的可售面積(庫(kù)存)環(huán)比上月平均下降1%，同比平均上升1%;平均去化周期為12.7個(gè)月(上月為16.1個(gè)月)，環(huán)比平均下降24%，同比平均下降27%。北京、上海、廣州、深圳去化周期分別為16.0個(gè)月、3.6個(gè)月、11.6個(gè)月、12.1個(gè)月，環(huán)比上月分別下降23%、27%、34%、30%;同比分別下降19%、47%、41%、55%。整體而言，主要城市去化周期繼續(xù)下降，較2月，環(huán)比降幅小幅擴(kuò)大1pct、同比降幅大幅擴(kuò)大18pct，城市去化壓力有所緩解。
貴陽(yáng)、深圳、長(zhǎng)春和廈門新房批售面積累計(jì)同比增幅較大，新增供應(yīng)相對(duì)充足。3月，17個(gè)重點(diǎn)城市單月新房批售建面為1335.1萬(wàn)平，同比上升74.4%，環(huán)比上升224.1%;其中，4個(gè)一線城市單月同比上升179.7%，環(huán)比上升169.4%，13個(gè)二線城市單月同比上升55.1%，環(huán)比上升247.5%。1-3月，17個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)新房批售建面為2102.5萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)22.4%(1-2月：下降19.4%);其中，4個(gè)一線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)52.0%，13個(gè)二線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)14.4%。貴陽(yáng)、深圳、長(zhǎng)春和廈門批售建面累計(jì)同比增長(zhǎng)455.3%、415.6%、99.9%和85.5%，新增供應(yīng)相對(duì)充足。(注：因數(shù)據(jù)可得性，蘇州、昆明和貴陽(yáng)為商品房批準(zhǔn)預(yù)售建面，其余城市為商品住宅口徑)
表 1：截至2023/3/31主要城市交易量，二線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)較快
數(shù)據(jù)來(lái)源：各地房管局, 中達(dá)證券研究
表 2：截至3月31日主要城市新房庫(kù)存與去化周期情況，整體環(huán)比持續(xù)下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：各地房管局, 中達(dá)證券研究
表 3：截至3月末主要城市新房批售情況，貴陽(yáng)、深圳、長(zhǎng)春和廈門新增供應(yīng)相對(duì)充裕
數(shù)據(jù)來(lái)源：各地房管局，中達(dá)證券研究;單位：萬(wàn)平方米
3.2 二手房數(shù)據(jù)：成交環(huán)比增速放緩，一線掛牌價(jià)高位穩(wěn)定
揚(yáng)州、青島、東莞成交面積累計(jì)增幅居前。3月，15個(gè)主要城市的二手房交易量環(huán)比上月上升42%，同比上升123%。北京和深圳單月同比分別上升38%和256%。截至3月末，15城2020年累計(jì)交易量同比上升81%(2月末：上升52%)。揚(yáng)州、青島、東莞2020年至今分別累計(jì)同比上升332%、294%和222%，今年以來(lái)二手房市場(chǎng)熱度較高。
表 4：截至3月末主要城市二手房成交量情況，揚(yáng)州、青島、東莞成交面積累計(jì)增幅居前
數(shù)據(jù)來(lái)源：各地房管局, 中達(dá)證券研究
一線城市掛牌出售價(jià)率先復(fù)蘇，二三線城市二手房掛牌量維持相對(duì)高位。各線城市二手房掛牌出售價(jià)指數(shù)自2015年起持續(xù)上漲，但在2018年四季度市場(chǎng)遇冷后止?jié)q。隨著部分企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露及行業(yè)深度調(diào)控，市場(chǎng)信心出現(xiàn)明顯下滑，各線城市二手房掛牌價(jià)持續(xù)下滑。近期，在銷售緩慢復(fù)蘇的推動(dòng)下，一線城市掛牌價(jià)率先回升，目前已恢復(fù)至2021年三季度的平均水平。掛牌出售量方面，一線城市二手房掛牌出售量指數(shù)維持低位波動(dòng)，二線及三線城市相關(guān)指數(shù)明顯回升，保持相對(duì)高位，四線城市掛牌量指數(shù)則在大環(huán)境轉(zhuǎn)向的帶動(dòng)下緩慢上升。政策層面，各地“帶押過(guò)戶”陸續(xù)落地或?qū)⑻嵘址渴袌?chǎng)活躍性，推動(dòng)量?jī)r(jià)指數(shù)持續(xù)回升。
圖 13：二手房掛牌出售價(jià)格指數(shù)近期小幅回升
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/4/9
圖 14：一線城市二手房掛牌出售量指數(shù)維持低位，價(jià)格指數(shù)有所上升
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/4/9
圖 15：二線城市二手房掛牌量指數(shù)明顯回升，價(jià)格指數(shù)保持穩(wěn)定
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/4/9
圖 16：三線城市二手房掛牌出售量指數(shù)相對(duì)高位
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/4/9
圖17：四線城市二手房掛牌出售量指數(shù)較為穩(wěn)定
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/4/9
4. 土地市場(chǎng)： 一線成交熱度不減，溢價(jià)率升勢(shì)延續(xù)
4.1 住宅類用地成交建面：一線降幅收窄，二三線降幅擴(kuò)大
一線單月同比明顯回升，累計(jì)成交降幅有所擴(kuò)大。3月，100個(gè)大中城市住宅類用地成交建面同比下降約32.7%(2月：上升28.7%);分線來(lái)看，一線城市單月同比上升350.2%，二線城市同比下降34.7%，三線城市同比下降37.4%。累計(jì)成交建面方面，1-3月100個(gè)大中城市住宅類用地累計(jì)成交建面同比下降約25.2%，(2月：下降20.5%);分線來(lái)看，一線城市累計(jì)同比下降19.2%(2月：下降67.0%)，二線城市累計(jì)同比下降34.2%(2月：下降33.7%)，三線城市累計(jì)同比下降20.1%(2月：下降11.5%)。從近期土地市場(chǎng)來(lái)看，一線城市單月宅地成交建面同比出現(xiàn)明顯回升，累計(jì)同比降幅收窄較多;二三線城市成交建面同比皆有所下滑。
圖 18：3月百城住宅用地成交建面同降32.7%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平方米
圖 19：3月一線城市住宅用地成交建面同增350.2%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平方米
圖 20：3月二線城市住宅用地成交建面同降34.7%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平方米
圖 21：3月三線城市住宅用地成交建面同降37.4%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平方米
圖 22：1-3月百城宅地成交建面同比下降25.2%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平方米
圖 23：1-3月一線城市宅地成交建面同比下降19.2%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平方米
圖 24：1-3月二線城市宅地成交建面同比下降34.2%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平方米
圖 25：1-3月三線城市宅地成交建面同比下降20.1%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平方米
4.2 住宅用地成交總價(jià)：累計(jì)成交增速繼續(xù)回落
一線單月宅地成交總價(jià)增速加快，百城累計(jì)成交總價(jià)降幅擴(kuò)大。3月，100個(gè)大中城市住宅類用地成交總價(jià)同比下降26.8%;分線來(lái)看，一線城市單月同比上升253.9%，二線城市同比下降39.6%，三線城市同比下降27.6%。累計(jì)成交總價(jià)方面，1-3月100個(gè)大中城市住宅類用地累計(jì)成交總價(jià)同比下降約17.7%(1-2月：下降9.4%);分線來(lái)看，一線城市累計(jì)同比下降45.0%(1-2月：下降72.5%)，二線城市累計(jì)同比下降4.5%(1-2月：增長(zhǎng)90.5%)，三線城市累計(jì)同比下降20.3%(1-2月：下降16.1%)。
圖 26：3月百城住宅用地成交總價(jià)同降26.8%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸閮|元
圖 27：3月一線城市住宅用地成交總價(jià)同增253.9%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸閮|元
圖 28：3月二線城市住宅用地成交總價(jià)同降39.6%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸閮|元
圖 29：3月三線城市住宅用地成交總價(jià)同降27.6%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸閮|元
圖 30：1-3月百城宅地成交總價(jià)同比下降17.7%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸閮|元
圖31：1-3月一線城市宅地成交總價(jià)同比下降45.0%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸閮|元
圖 32：1-3月二線城市宅地成交總價(jià)同比下降4.5%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸閮|元
圖 33：1-3月三線城市宅地成交總價(jià)同比下降20.3%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸閮|元
4.3 成交樓面均價(jià)及溢價(jià)率升勢(shì)延續(xù)
住宅類用地成交樓面均價(jià)環(huán)比及百城成交溢價(jià)率持續(xù)上升。100個(gè)大中城市住宅類用地成交樓面均價(jià)在2022年上半年出現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，下半年出現(xiàn)明顯回落，23年3月成交樓面均價(jià)環(huán)比繼續(xù)上升，三線城市成交樓面均價(jià)提升較多;但受一二線成交均價(jià)下滑影響，整體成交環(huán)比增速有所放緩。溢價(jià)率方面，各線城市住宅用地成交溢價(jià)率有所上升，一、二、三線城市分別溢價(jià)率上升5.6%、7.2%、8.0%，3月成交溢價(jià)率環(huán)比升勢(shì)延續(xù)。
圖 34：3月百城宅地成交樓面均價(jià)環(huán)比有所上升
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸樵?平方米
圖 35：3月一線城市宅地成交樓面均價(jià)環(huán)比有所下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸樵?平方米
圖 36：3月二線城市宅地成交樓面均價(jià)環(huán)比有所下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸樵?平方米
圖 37：3月三線城市宅地成交樓面均價(jià)環(huán)比明顯上升
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸樵?平方米
圖 38：3月百城宅地成交溢價(jià)率環(huán)比升勢(shì)延續(xù)
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 39：3月一線城市宅地成交溢價(jià)率環(huán)比小幅下滑
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 40：3月二線城市宅地成交溢價(jià)率環(huán)比有所上升
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 41：3月三線城市宅地成交溢價(jià)率環(huán)比增速加快
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究
5. 融資：境內(nèi)債券發(fā)行環(huán)比有所回升
融資端現(xiàn)初步改善，整體恢復(fù)仍需時(shí)間。2020年初新冠疫情后，央行對(duì)經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性支持明顯加大，宏觀流動(dòng)性整體充裕。在此背景下，房企融資規(guī)模也出現(xiàn)明顯上升。2020年8月以來(lái)，融資方面的監(jiān)管逐步加強(qiáng)，尤其是有關(guān)有息負(fù)債總量增速的監(jiān)管政策，對(duì)于未來(lái)房企融資將造成明顯影響。2021年下半年行業(yè)融資渠道收緊對(duì)房企流動(dòng)性造成了一定的擠兌，但目前頂層對(duì)于行業(yè)定調(diào)趨于積極，尤其近期“三箭齊發(fā)”持續(xù)修復(fù)融資端。值得注意的是，融資政策的改善仍集中在部分頭部高信用房企，行業(yè)整體的改善尚需時(shí)日。
圖 42：商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額增速持續(xù)下滑，2022年全年累計(jì)同比增長(zhǎng)1.5%
數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行, 中達(dá)證券研究;注：季度數(shù)據(jù)
圖 43：開(kāi)發(fā)貸余額增速自2018年下半年起持續(xù)下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行, 中達(dá)證券研究;注：季度數(shù)據(jù)
圖 44：個(gè)人住房貸款余額增速近期小幅下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行, 中達(dá)證券研究;注：季度數(shù)據(jù)
圖 45：全國(guó)首套平均房貸利率近期持續(xù)下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：融360，貝殼研究院，中達(dá)證券研究
圖 46：境內(nèi)房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模環(huán)比有所上升
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 47：境內(nèi)房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模增速有所回升
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 48：境內(nèi)房地產(chǎn)信用債單月發(fā)行與償還規(guī)模對(duì)比
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 49：3月境內(nèi)房地產(chǎn)信用債呈凈融資狀態(tài)
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 50：內(nèi)房海外債券發(fā)行規(guī)模環(huán)比明顯上升
數(shù)據(jù)來(lái)源：Bloomberg, 中達(dá)證券研究
圖 51：內(nèi)房海外債券發(fā)行規(guī)模增速有所下滑
數(shù)據(jù)來(lái)源：Bloomberg, 中達(dá)證券研究
6. 重點(diǎn)政策回顧：行業(yè)政策穩(wěn)步推進(jìn)
一二線政策調(diào)整相對(duì)高頻，北京房山擬試點(diǎn)“一區(qū)一策”。3月，一二線城市在政策端的調(diào)整頻次加大，地方政策在提供購(gòu)房資金支持的基礎(chǔ)上，同時(shí)優(yōu)化購(gòu)房門檻促使?jié)撛谫?gòu)買力釋放，如南昌房票安置落地四個(gè)中心城區(qū)、杭州放松戶籍政策且放寬錢塘區(qū)限購(gòu)政策等。同時(shí)，北京等地推行二手房帶押過(guò)戶業(yè)務(wù)、成都優(yōu)化購(gòu)房自動(dòng)預(yù)審碼、南京公積金實(shí)現(xiàn)跨行實(shí)時(shí)支付等便利服務(wù)，有望加快商品房市場(chǎng)交易流程。值得關(guān)注的是，北京房山區(qū)擬率先試點(diǎn)“一區(qū)一策”，反映出一線城市在需求端方面或仍有調(diào)整空間，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)基本面有望得到持續(xù)支撐。
表 5：近期重點(diǎn)政策梳理，地方帶押過(guò)戶密集落地，北京房山擬試點(diǎn)“一區(qū)一策”
數(shù)據(jù)來(lái)源：政府網(wǎng)站，新華網(wǎng)，人民網(wǎng)，中達(dá)證券研究
7. 投資建議
需求端發(fā)力有望帶動(dòng)銷售全面企穩(wěn)，資源稟賦型房企或?qū)⒏吒?jìng)爭(zhēng)力。3月，行業(yè)銷售持續(xù)復(fù)蘇，但銷售增速較快城市依然集中于一線、核心二線及部分重點(diǎn)三四線城市，銷售全面回暖仍需地方政策的持續(xù)發(fā)力。開(kāi)發(fā)投資方面，行業(yè)開(kāi)工及竣工情況已出現(xiàn)明顯改善，隨著銷售企穩(wěn)及融資渠道修復(fù)或?qū)⑻嵘科竽玫胤e極性，進(jìn)一步帶動(dòng)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模上升。整體來(lái)看，資源稟賦、在重點(diǎn)城市的核心區(qū)域有所布局的房企更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。維持“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。
8. 風(fēng)險(xiǎn)提示
1)樓市調(diào)控政策或出現(xiàn)一定變動(dòng)，進(jìn)而影響上市公司經(jīng)營(yíng);
2)受內(nèi)外部環(huán)境影響，行業(yè)流動(dòng)性水平或出現(xiàn)一定波動(dòng);
3)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)或存在一定不確定性。
關(guān)鍵詞：
