HAI”，原標題《債市強弱分化，樓市穩(wěn)定向好——地產(chǎn)債月報（2023年3月）【海通國際固定收益】》。
1. 地產(chǎn)債二級市場表現(xiàn)
(資料圖)
1.1 地產(chǎn)債境內(nèi)外二級市場指數(shù)月度表現(xiàn)
3月境內(nèi)地產(chǎn)債表現(xiàn)較平穩(wěn)，境外高收益地產(chǎn)債跌幅明顯。2023年3月，中證地產(chǎn)債指數(shù)較2月底漲0.39%，Markit iBoxx中資美元房地產(chǎn)投資級債券指數(shù)上漲0.22%，Markit iBoxx中資美元房地產(chǎn)高收益?zhèn)笖?shù)下跌8.72%。年初至3月底，中證地產(chǎn)債指數(shù)上漲2.90%，中資美元房地產(chǎn)投資級債券指數(shù)上漲4.17%，中資美元房地產(chǎn)高收益?zhèn)笖?shù)上漲3.40%。截至2023年3月31日，中證地產(chǎn)債指數(shù)收益率為25.76%，中資美元房地產(chǎn)投資級債券指數(shù)收益率為7.10%，中資美元房地產(chǎn)高收益?zhèn)笖?shù)收益率為31.67%。收益率較上月底分別上升142個基點、上升10基點和上升606個基點。
1.2 境內(nèi)外地產(chǎn)債期限收益率月度變化
境內(nèi)地產(chǎn)債微跌，境外地產(chǎn)債回調(diào)，跌幅明顯。截至2022年3月底，調(diào)整后境內(nèi)地產(chǎn)債平均收益率為7.08%，本月上升37個基點，中債估值平均凈價為93.97元，本月上漲0.14元。調(diào)整后境外中資美元地產(chǎn)債平均收益率為48.92%，較上月底上升802個基點，彭博估值平均凈價為57.43元，較上月底下跌3.09元。
境內(nèi)高評級短債跌幅明顯，低評級1-2年期債券大跌，長期限債券價格穩(wěn)定。截至2023年3月31日，境內(nèi)地產(chǎn)債AAA級到期收益率按到期時間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為6.72%、10.17%、8.86%、4.22%，本月變化+86.2BP、-2.9BP、+64.2BP、+18.9BP。AA+級到期收益率按到期時間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為7.19%、11.65%、10.73%、7.26%，本月變化+1.7BP、+44.1BP、+28.7BP、+19.5BP。其他評級到期收益率按到期時間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為5.27%、11.12%、7.53%、4.99%，本周變化-28.1BP、-199.5BP、+4.2BP、-1.9BP。
境外投資級短債收漲，投資級市場整體穩(wěn)定，高收益及無評級債大幅回調(diào)。截至2023年3月31日，境外地產(chǎn)債投資級到期收益率按到期時間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為6.1%、7.2%、6.9%、6.7%，本月變化-15.4BP、+14.2BP、+12.3BP、-8.6BP。高收益級債券到期收益率按到期時間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為53.9%、57.2%、36.6%、55.5%，本月變化+990.8BP、+1017.9BP、+922.2BP、+1100.1BP。無評級債到期收益率按到期時間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為33.3%、69.9%、69.4%、79.5%，本月變化+389.8BP、+1261.6BP、+748.0BP、+1304.9BP。
1.3 境內(nèi)外地產(chǎn)債漲跌幅榜
本月境內(nèi)地產(chǎn)發(fā)行人龍光、寶龍、廣安經(jīng)開領(lǐng)漲，融信、富力、中南建設(shè)領(lǐng)跌。截至2023年3月底，本月境內(nèi)地產(chǎn)債漲幅榜榜首中，AAA級債券H1龍控01估值下行4492.3BP，AA+級債券20寶龍MTN001估值下行2530.4BP，其他評級債券16廣安經(jīng)開債估值下行292.5BP。境內(nèi)地產(chǎn)債跌幅榜榜首中，AAA級債券21融信03估值上行6341.5BP，AA+級債券16富力05估值上行2720.3BP，其他評級債券20中南建設(shè)MTN002估值上行8424.2BP。
境外低評級地產(chǎn)債波動較大，中海外、中駿和恒大領(lǐng)漲，萬科、建業(yè)和正商領(lǐng)跌。截至2023年3月底，本月境外地產(chǎn)債漲幅榜榜首中，投資級債券CHIOLI 2 3/8 03/02/25估值收窄80.4BP，高收益級債CHINSC 7 1/4 04/19/23估值收窄1307.7BP，無評級債TIANHL 11 1/2 10/24/22收窄6108.7BP。境外地產(chǎn)債跌幅榜榜首中，投資級債券VNKRLE 4.15 04/18/23估值上行187.2BP，高收益級債CENCHI 7 1/4 07/16/24估值上行6384.5BP，無評級債ZENENT 12 1/2 04/23/24估值上行7563.7BP。
2. 境內(nèi)外地產(chǎn)債一級市場月度情況
2.1 境內(nèi)外一級市場新發(fā)行情況
3月境內(nèi)地產(chǎn)債共發(fā)行785.3億人民幣，規(guī)模環(huán)比上升109.2%，同比上升16.2%。截至2023年3月底，境內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行74筆債券，募集資金785.3億人民幣，平均期限4.2年，AAA級發(fā)行人占比為70.7%。發(fā)行人類別中，地方國企占比為71.6%，中央國有企業(yè)占比為23.1%，民企占比為2.7%。民企發(fā)行人為重慶華宇集團、雅居樂和杭州濱江房地產(chǎn)，募資27億人民幣，平均期限2年，平均利率5.5%。
本月境外美元債新發(fā)1筆，發(fā)行人為新鴻基地產(chǎn)。境外地產(chǎn)發(fā)行市場較冷淡。本月境外美元債新發(fā)主體為港資背景的新鴻基地產(chǎn)，發(fā)行面額為0.7億美元，期限為3年，發(fā)行利率為4.5%。
2.2 境內(nèi)外一級市場待或擬發(fā)行情況
待發(fā)行境內(nèi)地產(chǎn)債2只，發(fā)行人為地方國企背景，境外暫無發(fā)行計劃。截至2023年3月31日，2只境內(nèi)地產(chǎn)ABS債待發(fā)行，發(fā)行人為地方國企，計劃發(fā)行規(guī)模共31億，期限為18年，主體評級為AAA級。境外暫無地產(chǎn)債待發(fā)行。
2.3 地產(chǎn)公司信用風險事件月度回顧
央國企融資渠道較暢通，頭部民企推進展期，部分負面事件至高收益市場走弱。本月高收益地產(chǎn)債整體走弱，投資級市場整體穩(wěn)定。地產(chǎn)融資端能力差異化持續(xù)體現(xiàn)。高評級央國企以及優(yōu)質(zhì)民企持續(xù)推進各類渠道融資。民企境遇各不相同，頭部民企融資步伐不斷，碧桂園、新城融資計劃持續(xù)推進中，合景泰富和寶龍仍維持還本付息能力，恒大、融創(chuàng)、旭輝和建業(yè)推進境外債務(wù)展期。本月地產(chǎn)業(yè)負面事件較少但影響較為顯著，影響時間集中在本月下半旬，先是遠洋集團欲延期支付永續(xù)債票息(后仍付息)，再有旭輝未能實現(xiàn)中債增募資，市場消息顯示其欲勸退回售并展期境內(nèi)債，建業(yè)地產(chǎn)數(shù)次延期支付票息后將開啟債務(wù)置換。高收益主體融資能力改善不明顯，融資渠道不暢，償債壓力大，需關(guān)注后續(xù)重組方案實施進度和銷售恢復(fù)情況。
3. 地產(chǎn)行業(yè)月度動態(tài)
3.1 商品房成交情況和百城住宅均價
3月30大中城市商品房成交量繼續(xù)上升，三線城市樓市回暖明顯。2023年3月，30大中城市商品房月度累計成交面積為1645.5萬平米，環(huán)比上升46.1%，同比上升43.6%。分城市級來看，一線城市成交面積370.6萬平米，環(huán)比上升52.7%，同比上升63.0%;二線城市成交面積871.2萬平米，環(huán)比上升39.8%，同比上升32.9%;三線城市成交面積403.7萬平米，環(huán)比上升55.1%，同比上升53.3%。從1-3月累計成交面積來看，一線城市成交面積3646.3萬平米，同比上升5.6%(去年同期下降33.0%);二線城市成交面積843.4萬平米，同比下降0.8%(去年同期下降25.9%);三線城市成交面積839.2萬平米，同比上升20.8%(去年同期下降48.2%)。
二手房成交持續(xù)回暖，同比高增，環(huán)比放緩，一二線市場保持復(fù)蘇趨勢。2023年3月，14城二手房成交面積1076.6萬平米，環(huán)比上升50.4%，同比上升90.9%。二手房成交持續(xù)回暖。1-3月累計情況來看，14城二手房成交面積2239.1萬平米，同比上升64.8%;北京二手房成交面積432.3萬平米，同比上升21.1%;深圳二手房成交面積86.7萬平米，同比上升92.2%;杭州二手房成交面積109.4萬平米，同比上升49.1%;成都二手房成交面積232.1萬平米，同比上升71.3%。深圳和成都二手房成交面積增速較快，北京、杭州成交面積同比改善明顯。
百城住宅均價環(huán)比企穩(wěn)，二線城市住宅均價轉(zhuǎn)漲，三線城市同環(huán)比仍回落。2023年2月底，中國樣本住宅百城、一線城市、二線城市、三線城市每平米平均價格為16174.0元、43590.8元、14976.1元、10014.2元，同比變化-0.06%、-0.13%、+0.23%、-0.69%，環(huán)比變化0.00%、+0.01%、0.00%、-0.04%，環(huán)比增速總體企穩(wěn)。同比情況來看，二線城市均價上升，一線和三線城市均價下滑。
3.2 房地產(chǎn)行業(yè)3月相關(guān)政策與新聞?wù)?/strong>
中央機構(gòu)表態(tài)反映市場恢復(fù)中，地方政府促購房政策不斷，熱點城市土拍回暖。3月初，央行及住建部表態(tài)確認房地產(chǎn)市場處于恢復(fù)中，仍需要解決民企融資問題，各級地方政府繼續(xù)出臺促購房政策。3月中，央行宣布降準0.25個百分點，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。3月底，前財政部長官員談推進房地產(chǎn)稅試點，前提是經(jīng)濟回到正常增長，經(jīng)濟日報強調(diào)仍需深挖改善性住房需求。目前來看房地產(chǎn)行業(yè)已回到復(fù)蘇軌道，熱點城市土拍市場回暖明顯，未來行業(yè)政策以因城施策為主，推動釋放合理需求。中央層面出臺的政策以推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式過渡為主，例如支持消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs。
4. 投資建議
房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇趨勢延續(xù)，關(guān)注優(yōu)質(zhì)央國企和民營房企銷售、融資和投資節(jié)奏，把握市場波動機會。3月商品房銷售同環(huán)比仍保持增長，二手房熱度不減，樓市整體穩(wěn)定向好。地產(chǎn)債二級市場表現(xiàn)，由于公司銷售改善程度和融資進展強弱分化，高評級公司價格抗跌，低評級公司價格疲弱。2023年上半年地產(chǎn)行業(yè)維穩(wěn)的政策方向難改變，地產(chǎn)公司基本面和信用修復(fù)進程差異化。三線城市商品房銷售并不弱，需求反彈迅速，關(guān)注可持續(xù)性。二手房成交熱度延續(xù)，為市場持續(xù)注入活力。建議關(guān)注央國企中銷售改善、融資順利和收益率較高主體的投資機會。同時，建議跟蹤民營房企銷售情況和償債能力變化，優(yōu)質(zhì)民企基本面仍保持改善趨勢，關(guān)注收益率上行帶來的機會。
5. 風險
地產(chǎn)行業(yè)銷售超預(yù)期下行，融資落地情況不及預(yù)期。
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