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久期財(cái)經(jīng)訊，4月2日，惠譽(yù)發(fā)布一篇報(bào)告表示，陷入困境的中資房企近期提出的債務(wù)重組方案多數(shù)為債務(wù)展期，而非可持續(xù)的永久性重組。即使重組方案獲批，許多此類(lèi)房企的基本業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的可行性以及產(chǎn)生充足、可持續(xù)的自由現(xiàn)金流的能力仍將存在問(wèn)題。
此類(lèi)方案主要為債務(wù)展期和債轉(zhuǎn)股，這將取決于未經(jīng)檢驗(yàn)的投資者意愿。這是因?yàn)橄萑肜Ь车姆科蠹捌湎嚓P(guān)上市實(shí)體的股權(quán)價(jià)值較低，以及行業(yè)結(jié)構(gòu)性放緩和整合給上行潛力帶來(lái)挑戰(zhàn)。
然而，擬推行債務(wù)重組計(jì)劃或能為房企爭(zhēng)取更多時(shí)間來(lái)完成及交付未竣工的物業(yè)，“保交樓”為監(jiān)管層的優(yōu)先考慮事項(xiàng)。正如中國(guó)恒大集團(tuán)(China Evergrande Group，簡(jiǎn)稱(chēng)“中國(guó)恒大”，03333.HK)的案例所述，未來(lái)3年該公司需要大量額外融資，以確保物業(yè)交付的“核心任務(wù)”。惠譽(yù)預(yù)計(jì)，重組不會(huì)幫助房企獲得無(wú)抵押融資，但可能會(huì)幫助部分房企獲得完成項(xiàng)目所需的銀行資金。惠譽(yù)認(rèn)為，這反映了社會(huì)因素在加快方案推進(jìn)的重要性，但在中短期內(nèi)，用于償債的超額現(xiàn)金將所剩無(wú)幾。
基于市場(chǎng)的方法在所有情況下監(jiān)管層都并未支持陷入困境的房企，而是向未違約的高評(píng)級(jí)房企提供支持，旨在逐步恢復(fù)投資者信心。例如，自2022年下半年以來(lái)，監(jiān)管層加大了對(duì)未違約民營(yíng)房企的信貸支持，包括為多家房企的境內(nèi)債券提供擔(dān)保，以及鼓勵(lì)商業(yè)銀行承銷(xiāo)房地產(chǎn)貸款等。
惠譽(yù)一直認(rèn)為，發(fā)行人會(huì)優(yōu)先考慮境內(nèi)債券持有人，而非境外債券持有人。這在一定程度上是因?yàn)?，由于缺乏直接?dān)保、證券化和對(duì)境內(nèi)資產(chǎn)的追索權(quán)，境外債券往往在結(jié)構(gòu)上次級(jí)于境內(nèi)債券。近期事態(tài)的發(fā)展強(qiáng)化了上述觀點(diǎn)。例如，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司(Sunac China Holdings Limited，簡(jiǎn)稱(chēng)“融創(chuàng)中國(guó)”，01918.HK)的境內(nèi)債務(wù)已獲3至4年的展期，并以額外資產(chǎn)作為質(zhì)押，而境外債權(quán)人可能面臨至多9年的展期。
迄今為止，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(Guangzhou R&F Properties Co.,Ltd.，簡(jiǎn)稱(chēng)“富力地產(chǎn)”，02777.HK)和綠地控股集團(tuán)有限公司(Greenland Holding Group Company Limited，簡(jiǎn)稱(chēng)“綠地控股集團(tuán)”)等幾家房企已完成境外債務(wù)重組或獲得債權(quán)人批準(zhǔn)重組方案，另有幾家已宣布了相關(guān)方案。雖然重組方案多數(shù)為房企個(gè)體獨(dú)立定制，但惠譽(yù)認(rèn)為，就目前已有方案而言，在其他陷入困境的房企即將提出的方案中，境外債權(quán)人所能得到的保護(hù)水平亦較為有限。
違約房企業(yè)務(wù)的持續(xù)復(fù)蘇可能提高境外債權(quán)人的回收率，但這取決于地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì)出現(xiàn)廣泛而有意義的改善，而這并不符合惠譽(yù)的基本預(yù)期。
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