房地產(chǎn)主要指標(biāo)趨勢(shì)回顧展望
短期因素主導(dǎo)春節(jié)后銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)。春節(jié)后我們觀察到新房銷(xiāo)售回暖，二手房復(fù)蘇強(qiáng)勁，同時(shí)統(tǒng)計(jì)局1-2月的銷(xiāo)售降幅大幅收窄。修復(fù)力度與修復(fù)節(jié)奏均好于我們?nèi)ツ昴╊A(yù)期，此前我們認(rèn)為銷(xiāo)售最早在二季度修復(fù)，去年底的防控措施影響帶來(lái)積壓性需求的釋放帶動(dòng)1-2月的修復(fù)好于我們預(yù)期，此外開(kāi)發(fā)商集體降低折扣力度也助推了居民購(gòu)房情緒上漲。我們認(rèn)為，當(dāng)前的地產(chǎn)處于大周期底部修復(fù)的第一階段，銷(xiāo)售底部已現(xiàn)，但是否持續(xù)性回暖尚待觀察。春節(jié)后主要是核心區(qū)域的核心樓盤(pán)銷(xiāo)售去化表現(xiàn)較優(yōu)，市場(chǎng)熱度還未向非核心區(qū)域傳導(dǎo)擴(kuò)散，而我們了解到非核心區(qū)域樓盤(pán)的銷(xiāo)售去化難度仍然較高。后續(xù)若核心區(qū)域的推盤(pán)供應(yīng)較低，銷(xiāo)售下滑是大概率事件。目前“小陽(yáng)春”整體提前，三四月份是重要的銷(xiāo)售跟蹤時(shí)點(diǎn)，如果復(fù)蘇不具備可持續(xù)性，那么進(jìn)一步的需求端政策在二季度出臺(tái)是有一定必要的。
與此同時(shí)，竣工端有了明顯修復(fù)，可以看到去年下半年開(kāi)啟的“保交樓”資金到位推動(dòng)成效漸顯。不過(guò)，房企的開(kāi)工、投資意愿依舊不足，投資端的修復(fù)明顯偏弱。我們看到，僅銀行端房企融資有所改善，非銀融資尚處于凈償還狀態(tài)。部分民企資金鏈依舊緊張，開(kāi)發(fā)投資的恢復(fù)仍需時(shí)日。
(資料圖)
表1：3月房地產(chǎn)主要指標(biāo)趨勢(shì)回顧
資料來(lái)源：招商銀行研究院
1. 銷(xiāo)售：1-2月銷(xiāo)售恢復(fù)好于預(yù)期，主要是防控措施影響積壓需求等短期主導(dǎo)，持續(xù)性需觀察
1.1 高頻跟蹤-新房：春節(jié)后市場(chǎng)回暖，3月銷(xiāo)售由于低基數(shù)原因同比轉(zhuǎn)正
低基數(shù)原因使得3月銷(xiāo)售同比轉(zhuǎn)正。剔除春節(jié)錯(cuò)位因素影響，30大中城市新房銷(xiāo)售1月同比為-19.7%，2月同比為-8.7%，3月1-20日同比為41.8%，新房成交在3月實(shí)現(xiàn)同比增速轉(zhuǎn)正。低基數(shù)(去年3月長(zhǎng)三角防控措施影響)原因使得3月同比較去年轉(zhuǎn)正，從成交絕對(duì)量來(lái)看，3月與2月相差不大。
分城市來(lái)看，一線城市中北京，二線城市中武漢、青島、廈門(mén)、南寧新房市場(chǎng)恢復(fù)較好，1月-3.20累計(jì)同比已轉(zhuǎn)正。三線城市中惠州表現(xiàn)突出，主要系惠州承載部分周邊城市(深莞港澳)的外溢住房需求，防控措施調(diào)整后市際交流恢復(fù)，使得需求釋放。
圖1：新建商品房成交面積同比增速
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，招商銀行研究院。
注：極端值系春節(jié)銷(xiāo)售空檔交錯(cuò)
1.2 高頻跟蹤-二手房：復(fù)蘇強(qiáng)勁，顯著優(yōu)于新房
二手房回暖力度顯著優(yōu)于新房。剔除春節(jié)錯(cuò)位因素影響，16城二手房成交面積1月同比為-4%，2月同比為65%、3月1-20日同比為63.4%。從成交面積數(shù)據(jù)來(lái)看，2月以來(lái)16城二手房成交已超過(guò)2021年，達(dá)到近五年新高。一方面，購(gòu)房者對(duì)新房交付或仍存一定擔(dān)憂，具體表現(xiàn)在國(guó)央企開(kāi)發(fā)商如保利、華潤(rùn)等新房預(yù)售去化表現(xiàn)較好，而民企或小型開(kāi)發(fā)商新推樓盤(pán)去化表現(xiàn)仍然較差。另一方面，改善換房需求增加。全國(guó)二手房2月、3月掛牌量較1月有顯著提升。
分城市來(lái)看，一線城市深圳，二線城市成都、南京、青島、杭州，三線城市東莞、揚(yáng)州熱度較此前明顯提升。其中，成都2月二手房成交量創(chuàng)歷史新高。
圖2：二手房成交面積同比增速
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，招商銀行研究院。
注：極端值系春節(jié)銷(xiāo)售空檔交錯(cuò)
1.3 全國(guó)銷(xiāo)售：銷(xiāo)售數(shù)據(jù)好于預(yù)期，是否趨勢(shì)性回暖仍待觀察
銷(xiāo)售數(shù)據(jù)好于預(yù)期，同比降幅大幅收窄。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-2月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比為-3.6%，降幅較去年12月收窄28pct。銷(xiāo)售改善主要在于年前因防控措施影響積壓的需求集中釋放，此外開(kāi)發(fā)商集體降低折扣力度也助推了居民購(gòu)房情緒上漲。若剔除防控措施因素影響，銷(xiāo)售的實(shí)際修復(fù)斜率或不及數(shù)據(jù)表現(xiàn)。
是否是趨勢(shì)性回暖有待觀察。當(dāng)前地產(chǎn)處于大周期底部恢復(fù)的第一個(gè)階段，銷(xiāo)售底部已現(xiàn)，但是否持續(xù)性回暖有待觀察。春節(jié)后主要是核心區(qū)域的核心樓盤(pán)銷(xiāo)售去化表現(xiàn)較優(yōu)，市場(chǎng)熱度還未向非核心區(qū)域傳導(dǎo)擴(kuò)散，而我們了解到非核心區(qū)域樓盤(pán)的銷(xiāo)售去化難度仍然較高。后續(xù)若核心區(qū)域的推盤(pán)供應(yīng)較低，銷(xiāo)售下滑是大概率事件。
展望來(lái)看，我們維持2023年商品房銷(xiāo)售面積同比-5.7%的增速預(yù)期。節(jié)奏上，短期因素主導(dǎo)銷(xiāo)售修復(fù)早于我們年初預(yù)期，此前我們認(rèn)為最早在二季度修復(fù)。目前“小陽(yáng)春”整體提前，三四月份是重要的銷(xiāo)售跟蹤時(shí)點(diǎn)，如果復(fù)蘇不具備可持續(xù)性，那么進(jìn)一步的需求端政策在二季度出臺(tái)是有一定必要的。
圖3：商品房單月銷(xiāo)售面積及同比增速
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，招商銀行研究院
圖4：商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積及同比增速
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，招商銀行研究院
1.4 房?jī)r(jià)：各線城市房?jī)r(jià)環(huán)比總體回升，一線城市房?jī)r(jià)止跌
當(dāng)前二手房環(huán)比是觀測(cè)房?jī)r(jià)趨勢(shì)的主要指標(biāo)。自2021下半年以來(lái)，70大中城市二手房首次實(shí)現(xiàn)各線城市環(huán)比均止跌的跡象。2月，70大中城市中二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)為40個(gè)(2022.12為7個(gè))，較此前顯著改善。
房?jī)r(jià)同比數(shù)據(jù)仍待修復(fù)，目前僅一線城市同比維持正增長(zhǎng)。
圖5：70大中城市新建、二手住宅價(jià)格單月同比
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，招商銀行研究院
圖6：70大中城市新建商品住宅價(jià)格單月同比
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，招商銀行研究院
圖7：70大中城市二手住宅價(jià)格單月同比
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，招商銀行研究院
圖8：70大中城市新建、二手住宅價(jià)格單月環(huán)比
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，招商銀行研究院
圖9：70大中城市新建商品住宅價(jià)格單月環(huán)比
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，招商銀行研究院
圖10：70大中城市二手住宅價(jià)格單月環(huán)比
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，招商銀行研究院
2. 開(kāi)發(fā)：保交樓推進(jìn)竣工超預(yù)期，開(kāi)工投資延續(xù)弱勢(shì)
2.1 土地：1-2月在去年低基數(shù)情況下土地成交仍大幅下滑
全國(guó)商住土地成交仍呈現(xiàn)較大降幅。1-2月全國(guó)商住土地成交建面、出讓金同比分別為-27.2%、-20.0%，在去年低基數(shù)的情況下仍然呈現(xiàn)較大降幅。從成交量來(lái)看，1-2月成交建面、土地出讓金均為2010年來(lái)最低水平。其中，土地出讓金單月同比實(shí)現(xiàn)了6.5%的正增長(zhǎng)，其修復(fù)主要受到春節(jié)錯(cuò)位因素的影響。自2021下半年市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷以來(lái)，并非首次土地出讓金單月同比增速轉(zhuǎn)正(此前分別為2022年7月、10月)，是否持續(xù)修復(fù)尚待觀察。
受供地“質(zhì)提量少”影響，部分城市熱度有所抬升。1月、2月土地流拍率分別為6.4%、2.6%，供地宗數(shù)顯著減少，疊加土地供應(yīng)常態(tài)化，使得流拍率較此前有所回落。土地溢價(jià)率分別4.2%、4.8%，在優(yōu)質(zhì)城市優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，溢價(jià)率較去年下半年小幅提升。近期完成集中出讓的北京、杭州、蘇州、南京等城市土拍熱度有所恢復(fù)，但鄭州等非熱門(mén)城市土拍仍然遇冷。
圖11：全國(guó)商住土地成交建筑面積及同比
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院，招商銀行研究院
圖12：全國(guó)商住土地出讓金及同比
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院，招商銀行研究院
圖13：土地溢價(jià)率與流拍率
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院，招商銀行研究院
2.2 新開(kāi)工、竣工、施工：補(bǔ)庫(kù)存動(dòng)能依舊不足，政策成效漸顯推進(jìn)竣工修復(fù)
新開(kāi)工同比降幅顯著收窄，但體量仍然是歷史同期最低水平(2020年防控措施實(shí)施期間除外)。1-2月新開(kāi)工面積同比為-9.4%，較12月收窄35pct，修復(fù)主要源于去年的低基數(shù)，1-2月的新開(kāi)工面積為2010年來(lái)的最低水平，顯示出房企補(bǔ)庫(kù)存意愿不足，新開(kāi)工難以形成趨勢(shì)性修復(fù)。展望來(lái)看，考慮到2022年土地成交建面下滑25%，預(yù)計(jì)2023年新開(kāi)工面積同比去年下降10%。
竣工面積歷經(jīng)12個(gè)月下跌后同比增速轉(zhuǎn)正。1-2月竣工同比為8%，為22年以來(lái)首次轉(zhuǎn)正。隨著保交樓紓困資金陸續(xù)到位，疊加因防控措施影響停工項(xiàng)目恢復(fù)政策施工節(jié)奏，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目得以實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。展望來(lái)看，考慮到當(dāng)前實(shí)際竣工與此前新開(kāi)工面積的缺口，以及中央推進(jìn)保交樓的決心，竣工端持續(xù)修復(fù)將是大概率事件，預(yù)計(jì)2023年竣工面積同比去年增長(zhǎng)5%。
施工面積同比降幅收窄，但持續(xù)為負(fù)。2月施工面積同比-4.4%，較12月收窄3pct。防控措施全面優(yōu)化后，停工項(xiàng)目復(fù)工是施工修復(fù)的主要貢獻(xiàn)。展望來(lái)看，我們認(rèn)為施工面積同比在年內(nèi)將持續(xù)為負(fù)，預(yù)計(jì)2023年同比去年下降5%。
圖14：新開(kāi)工、竣工、施工面積累計(jì)同比
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，招商銀行研究院
注：21年為兩年平均增速
2.3 投資：降幅收窄，但后續(xù)表現(xiàn)或仍承壓
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額降幅收窄，但后續(xù)修復(fù)或仍受到制約。1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比為-5.7%，降幅較12月收窄6.5pct。分項(xiàng)來(lái)看，土地購(gòu)置與建安投資1-2月同比分別為16.4%、-12.7%，土地購(gòu)置同比為近一年來(lái)首次轉(zhuǎn)正，建安投資降幅繼續(xù)擴(kuò)大。1-2月地產(chǎn)投資降幅的收窄主要源于土地購(gòu)置費(fèi)單月的集中釋放。土地購(gòu)置費(fèi)是房企真實(shí)購(gòu)地行為(土地出讓金)的滯后指標(biāo)，考慮到2021、2022年土地出讓金連續(xù)下滑，后續(xù)土地購(gòu)置費(fèi)的高增長(zhǎng)難以為繼。
展望來(lái)看，我們維持年初預(yù)判，2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比為-7.1%。土地投資、建安投資都難以對(duì)今年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成正向貢獻(xiàn)。節(jié)奏上，投資的修復(fù)會(huì)滯后于銷(xiāo)售，目前銷(xiāo)售暫未形成趨勢(shì)性上漲，投資難以看到明顯修復(fù)。
圖15：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)值及同比增速
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，招商銀行研究院
注：21年為兩年平均增速
圖16：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)值及同比增速
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，招商銀行研究院
注：21年為兩年平均增速
圖17：土地投資、建安投資累計(jì)同比
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，招商銀行研究院
注：21年為兩年平均增速
2.4 房企到位資金：降幅有所收窄，但恢復(fù)不及銷(xiāo)售、投資
房企到位資金降幅收窄。1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比為-15.2%，跌幅較去年12月收窄10.7pct。分項(xiàng)來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比分別為-15.0%、-18.3%、-11.4%、-15.3%，其中國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款均較去年的深度下探有所修復(fù)。一方面，春節(jié)后銷(xiāo)售的回暖對(duì)房企資金面形成了一定支撐。另一方面，隨著“三支箭”的逐步落地，房企國(guó)內(nèi)貸款融資渠道也有所修復(fù)。不過(guò)，房企的自籌資金端并未顯著修復(fù)，這也與我們對(duì)房企融資的跟蹤結(jié)果一致，非銀端的債券、信托融資渠道仍待恢復(fù)。
到位資金的修復(fù)不及投資。1-2月房企到位資金的修復(fù)不及投資，房企資金鏈的恢復(fù)仍需時(shí)日。此外，到位資金的修復(fù)較弱也表明房企資金鏈壓力尚存，可供投資的資金有限，投資大概率難以持續(xù)修復(fù)。
圖18：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，招商銀行研究院
注：21年為兩年平均增速
3. 政策：Q1政策變化不大，Q2關(guān)注需求側(cè)政策發(fā)力
3.1 總體基調(diào)：釋放需求，化解房企風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)階段主要目標(biāo)
本輪地產(chǎn)放松政策自2021年四季度開(kāi)啟，隨著2022.11地產(chǎn)“三支箭”的出臺(tái)，本輪政策發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向。截至目前，融資端對(duì)房企的限制基本打開(kāi)，需求端延續(xù)“房住不炒”基調(diào)，仍有發(fā)力空間。
現(xiàn)階段政策的主要目標(biāo)在于“釋放需求”、“化解房企風(fēng)險(xiǎn)”。若想行業(yè)良性發(fā)展，離不開(kāi)銷(xiāo)售景氣的恢復(fù)。雖然今年兩會(huì)弱化“房住不炒”，但其已成為行業(yè)基本制度的一部分，后續(xù)需求側(cè)的政策調(diào)整仍將以此為準(zhǔn)繩;2022年“三支箭”出臺(tái)后，行業(yè)再次出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)概率較小，后續(xù)重點(diǎn)在于恢復(fù)房企信用促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)、健康發(fā)展。
3.2 按揭貸款：表現(xiàn)依然疲弱，與銷(xiāo)售邊際回暖趨勢(shì)產(chǎn)生背離
雖然居民中長(zhǎng)期貸款結(jié)束了連續(xù)14個(gè)月的同比少增，但表現(xiàn)依然疲弱。2023年1月、2月居民中長(zhǎng)期貸款當(dāng)月新增分別為2231、863億元，2月相較去年同期的負(fù)增長(zhǎng)有所改善。若剔除春節(jié)因素影響，2023年1-2月居民中長(zhǎng)期貸款的新增額相較2022年1-2月的6965億元、防控措施實(shí)施前2019年1-2月的9195億元明顯少增，顯示居民中長(zhǎng)期貸款的表現(xiàn)依然疲弱。
主要原因在于居民“提前還貸意愿”走高，新增中長(zhǎng)期貸款與銷(xiāo)售邊際回暖產(chǎn)生了明顯背離。從居民中長(zhǎng)期貸款與商品房銷(xiāo)售額同比數(shù)據(jù)來(lái)看，趨勢(shì)上在近期產(chǎn)生了明顯的背離，反映出存量房貸早償現(xiàn)象普遍存在。在存量房貸利率與現(xiàn)行利率利差擴(kuò)大，以及投資理財(cái)收益變差的背景下，居民降杠桿意愿強(qiáng)烈。
圖19：居民中長(zhǎng)期新增貸款及同比增速
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，招商銀行研究院
注：2021年為兩年平均增速，2023年2月為1-2月累計(jì)同比
圖20：居民中長(zhǎng)期新增貸款與商品房銷(xiāo)售額同比
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，招商銀行研究院
注：2021年為兩年平均增速，2023年2月為1-2月累計(jì)同比
3.3 按揭利率：首套房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整常態(tài)化，利率下行趨勢(shì)延續(xù)
房貸利率-房?jī)r(jià)”聯(lián)動(dòng)機(jī)制正式建立。1月5日央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，這一政策將2022年“930”階段性調(diào)整措施常態(tài)化，意味著“房貸利率-房?jī)r(jià)”聯(lián)動(dòng)機(jī)制正式建立。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限，若房?jī)r(jià)同環(huán)比連續(xù)3個(gè)月均上漲，則恢復(fù)下限。
自22年9月房貸利率調(diào)整試點(diǎn)以來(lái)，已有64城降至4%以下或取消下限，其中二線城市16個(gè)，三線及以下城市48個(gè)。同時(shí)，受政策引導(dǎo)百城首套房貸款利率在3月降至歷史新低，為4.02%，較此前高點(diǎn)已回落172BP。二套房貸款利率已連續(xù)7個(gè)月保持政策利率底4.91%的水平。
對(duì)比2008和2014年兩輪大周期中的房貸利率下調(diào)政策，仍有一定下調(diào)空間。此前兩輪周期房貸利率下限為基準(zhǔn)利率的7折，而從現(xiàn)在的各城市利率下限計(jì)算，大約為基準(zhǔn)利率的9-9.2折，相較以往仍有下行空間。
圖21：首套房按揭利率降至4%及以下的城市
數(shù)據(jù)來(lái)源：招商銀行研究院
注：統(tǒng)計(jì)截至3月20日，紅色字體為1-3月新增利率下調(diào)城市
圖22：百城首套、二套房利率情況
數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院，招商銀行研究院
3.4 因城施策：二線及以下城市放松態(tài)勢(shì)延續(xù)，政策“擠牙膏”式出臺(tái)
今年以來(lái)，二線及以下城市政策出臺(tái)呈現(xiàn)“小步慢走”特點(diǎn)，尚未有實(shí)質(zhì)性突破。其中，下調(diào)首付比例城市有一定新增，繼南京、蘇州、杭州等城市之后，東莞、長(zhǎng)沙也下調(diào)了首付比例。
圖23：2023.1-3.20主要城市因城施策調(diào)整
數(shù)據(jù)來(lái)源：招商銀行研究院
注：我們主要跟蹤2022.1之前嚴(yán)格限購(gòu)限貸的城市政策放松情況
3.5 因城施策：相較2016年底部還有59%下降空間
從當(dāng)前“四限”政策的累計(jì)力度來(lái)看，相較2014-2016年周期，本輪政策力度仍較小。本輪放松政策月均下降約50分，遠(yuǎn)小于此前100分的月均。截至2月28日，全國(guó)累計(jì)四限評(píng)分從2299分(2022.2)降至1737分，在一年時(shí)間內(nèi)累計(jì)下降562分，下降幅度為41%，目前距離2016年2月926分的底部尚有59%的下降空間。
“四限”政策累計(jì)力度評(píng)分，參考廣發(fā)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)評(píng)分規(guī)則：對(duì)限購(gòu)套數(shù)、外地購(gòu)房社保要求、是否認(rèn)房又認(rèn)貸、二套最高首付、限售年限、二胎政策優(yōu)惠、區(qū)域放松政策等情況進(jìn)行打分。分?jǐn)?shù)越高，代表行業(yè)政策越嚴(yán)格，分?jǐn)?shù)越低，則代表購(gòu)房難度越低，整體環(huán)境較為友好。
圖24：全國(guó)“四限”政策累積力度評(píng)分(2010.01-2023.2.28)
數(shù)據(jù)來(lái)源：廣發(fā)證券發(fā)展研究中心，招商銀行研究院
注：政策力度評(píng)分規(guī)則詳見(jiàn)廣發(fā)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)于2022.6.28發(fā)布的《房地產(chǎn)行業(yè)2022年中期策略：長(zhǎng)冬日漸暖，獨(dú)梅迎春來(lái)》
3.6 房企融資：投向房地產(chǎn)業(yè)貸款有所改善，以保交樓PSL工具為主
融資端政策環(huán)境持續(xù)寬松。去年“三支箭”政策出臺(tái)后，房企融資端環(huán)境有了實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向。2月20日《不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)備案指引》的發(fā)行，是此前“第三支箭”股權(quán)融資的延續(xù)，本輪不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金試點(diǎn)范圍擴(kuò)寬至住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。
投向房地產(chǎn)企業(yè)的貸款明顯修復(fù)。截至2月，投向房地產(chǎn)業(yè)貸款余額為15.1萬(wàn)億，今年初出現(xiàn)明顯修復(fù)，創(chuàng)歷史新高。一方面，隨著“保交樓”政策的推進(jìn)，資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。根據(jù)抵押補(bǔ)充貸款(PSL)余額數(shù)據(jù)，2022.8-2023.2余額新增約6000億元，另一方面，房企貸款融資也得到了修復(fù)，若剔除掉保交樓領(lǐng)域資金，2022.08以來(lái)房企余額新增約2000億元。
非銀端融資仍處于持續(xù)凈償還狀態(tài)。受房企三支箭融資政策的推進(jìn)，截至目前，已有11家民營(yíng)房企成功發(fā)行增信票據(jù)，累計(jì)新增融資204億元，此外，房企股權(quán)融資也在持續(xù)推進(jìn)。不過(guò)，受此前債務(wù)到期償還量較高的影響，房企非銀端融資仍然處于凈償還狀態(tài)，1月、2月凈償還規(guī)模分別為1233、767億元。
圖25：投向房地產(chǎn)業(yè)貸款余額及同比增速
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，招商銀行研究院
圖26：房企境內(nèi)債/信托/海外債發(fā)行及到期規(guī)模
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，招商銀行研究院
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