久期財經訊，3月27日，標普確認仁恒置地集團有限公司(Yanlord Land Group Ltd.，簡稱“仁恒置地”)的長期發(fā)行人信用評級為“BB-”。與此同時，標普確認其擔保的高級無抵押票據(jù)的“B+”長期發(fā)行評級。
評級展望穩(wěn)定反映了標普的觀點，即仁恒置地將在未來12-24個月有效控制其杠桿率，并通過審慎的拿地和投資保持充足的流動性。
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標普確認了評級，因為標普預計仁恒置地會保持財務紀律，以保持流動性和控制債務。2023年該公司調整后的債務可能下降7%-10%，2024年下降5%-10%。這反映了有控制的拿地和用內部資源償還部分債務。
仁恒置地持有的土地儲備可以維持大約3年的開發(fā)和房地產銷售。因此，該公司沒有迫切需要補充其土地儲備。
標普預計仁恒置地在2023年將控制其土地投資，然后在2024-2025年逐步恢復拿地。在房地產市場持續(xù)復蘇、民營開發(fā)商進入資本市場的渠道改善之前，該公司不太可能實質性地增加土地支出。
2022年，仁恒置地的權益土地投資從2021年的76.4億元人民幣驟降至19.4億元人民幣，降幅達75%。為了保持流動性，該公司很少進行收購。該公司選擇與其他合作伙伴合作，只收購項目的少數(shù)股權(1%-25.5%)。
盡管流動性緩沖可能會收縮，但仁恒置地2023年的流動性應該是充足的。仁恒置地可能會保持充足的流動性。盡管由于短期債務激增，該公司的現(xiàn)金對短期債務的覆蓋率有所下降。來自該公司完整的銀行關系、成本削減、可管理的合資企業(yè)對手方風險以及有限的再融資風險將對其形成支撐。
仁恒置地一直在通過減少土地投資和削減運營支出來管理流動性。盡管該公司在房地產開發(fā)方面廣泛依賴合資企業(yè)的合作伙伴關系，但其擁有良好的財務管理記錄和可管理的合資企業(yè)交易對手風險，從而降低了項目層面的現(xiàn)金獲取風險。仁恒置地的合資伙伴大多是國有企業(yè)。
標普認為仁恒置地的再融資風險可控。截至2022年12月31日，在該公司166億元人民幣的短期債務總額中，近一半是中國和新加坡的建筑貸款。除此之外，約17%是中國和新加坡的酒店和投資物業(yè)的抵押貸款。仁恒置地可以用項目預售的現(xiàn)金流償還建設貸款。該公司還可以在開始建設新項目時對債務進行展期。
不過，仁恒置地的流動性緩沖可能會收縮。該公司有可能利用內部資源償還23億元人民幣的美元高級票據(jù)。這是因為中國開發(fā)商的離岸債券市場仍不通暢。由于合同銷售額下降，仁恒置地的運營現(xiàn)金也可能在未來12-24個月下降。
仁恒置地的合同預售可能在2023-2024年下降，運營規(guī)?？赡茉?024-2025年之后萎縮。這是由于仁恒置地的低拿地率。
標普預計仁恒置地2023年合同預售將下降26%-32%，至460億- 500億元人民幣，2024年將持平。相比之下，2022年的銷售額為681億元人民幣，同比增長14%。銷售額下跌主要反映了可售資源的減少和潛在的售罄率較低，這是由于二線和三線城市的可售資源比例較高。
仁恒置地的經營規(guī)?？赡苓M一步縮小。前提是，該公司在2024年之后繼續(xù)減少收購，逐漸從開發(fā)商轉型為建筑代理公司。
也就是說，仁恒置地可以在很大程度上確保未來兩到三年的收入。這是考慮到公司截至2022年底有大量未確認的合同預售以及公司擁有的優(yōu)質可銷售資源。
標普預計2023年，該公司的收入將從2022年的287億元人民幣激增至480億至520億元人民幣。主要驅動因素將是并表合同預售的增加，包括最暢銷的仁恒·海上源(Yanlord Arcadia)項目。該項目2021-2022年的合同預售總額為200億元人民幣。
因此，標普預計杠桿率將在2023年暫時提高至3.4-3.6倍，然后在2024-2025年再次攀升至5.0-5.3倍。這一增長將反映經營規(guī)模縮小導致的EBITDA減少以及拿地的逐步恢復。
仁恒置地的穩(wěn)定展望反映了標普的預期，即該公司將通過審慎的拿地和投資控制債務并保持充足的流動性。
盡管從長遠來看，如果仁恒置地不恢復持續(xù)拿地，該公司的經營規(guī)?？赡軙湛s，但該公司仍有可能在未來兩到三年內保持其信用指標。這是因為該公司有充足的可銷售資源和大量的未確認合同預售。
如果仁恒置地的并表或穿透的債務/EBITDA比率持續(xù)降至5倍以上，并表EBITDA利息覆蓋率持續(xù)降至2.0倍以下，標普可能會下調仁恒置地的評級。如果出現(xiàn)以下情況，可能會發(fā)生這種情況：(1)由于項目完工延遲，收入確認低于標普的預期;(2)由于市場需求疲軟，銷售執(zhí)行力和盈利能力明顯低于標普的預期;(3)因激進的舉債融資，公司未能控制債務和融資成本。
如果仁恒置地的并表債務/EBITDA的比率持續(xù)保持在4倍以下，標普可能上調其評級。如果該公司提高房地產銷售以實現(xiàn)更強勁的收入增長，顯著提高盈利能力，并在債務增長和土地補充之間取得良好平衡，就有可能出現(xiàn)這種情況。
ESG信用指標：E-3; S-2; G-3
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