本文來微信公眾號“中達研究”，原標題《【中達研究|周報】成交同比增速回正，消費納入REITs新試點》。
報告要點
數(shù)據(jù)要點：
(資料圖片)
本周，42個主要城市新房成交面積環(huán)比上升9%，2023年累計成交面積同比上升2%。其中一線環(huán)比上升較多城市為廣州、北京，分別環(huán)比上升73%、19%。一、三線城市累計成交面積同比分別下降2%、6%，二線城市累計成交面積同比上升9%。2023年累計交易量下降較多城市包括蕪湖、莆田、寶雞，分別下降52%、40%、29%。
截至3月24日，13個主要城市可售面積(庫存)環(huán)比上升1%;平均去化周期13.3個月，環(huán)比下降4%。杭州和廣州去化周期環(huán)比下降較多，分別下降13%和13%，去化周期分別由上期的2.8個月和14.2個月變動至2.4月和12.3個月。
本周，15個主要城市二手房交易建面上升15%。其中環(huán)比上升較多城市為成都、南寧，分別環(huán)比上升49%、31%。2023年累計成交面積同比上升65%。2023年累計同比下降較多城市為金華，同比下降16%。
本周觀點：
本周北京新房成交環(huán)比持續(xù)上升，廣州、深圳兩地成交環(huán)比增速回升，影響一線城市新房成交面積環(huán)比上升13%;從城市區(qū)域來看，雖然福州等地成交環(huán)比有所下滑，但在云浮(成交環(huán)比上升71%)等城市的帶動下，珠三角及南部其他城市新房成交面積環(huán)比上升較多，環(huán)比上升28%，共同帶動重點城市新房成交面積環(huán)比增速加快4pct，同比增速年內首次轉正。二手房成交方面，本周二手房成交環(huán)比下滑的城市數(shù)量較上周有所減少，成都、金華分別環(huán)比上升73pct、89pct帶動重點城市二手房成交面積環(huán)比回升，增速加快20pct。
庫存方面，重點城市去化周期環(huán)比進一步下降1pct。其中，一線城市去化周期環(huán)比降幅擴大1pct，其他重點關注的城市中，除莆田外，其他城市去化周期環(huán)比皆有所下降。
投資建議:
多數(shù)房企業(yè)績預警表現(xiàn)不佳，頂層支持消費基礎設施REITs試點。近期多數(shù)房企相繼發(fā)布2022年全年業(yè)績預警。從目前來看，受到銷售市場影響，大部分房企歸母凈利潤增速維持下滑趨勢，業(yè)績表現(xiàn)不佳。隨著商品房銷售，尤其是住宅銷售的逐步回暖，23年部分房企營收或出現(xiàn)較明顯改善。本周發(fā)改委發(fā)文支持發(fā)行消費基礎設施REITs。該政策提出優(yōu)先支持百貨商場、購物中心及保障基本民生等項目發(fā)行基礎設施REITs;同時根據(jù)準入條件(“項目發(fā)起人應為持有消費基礎設施、開展相關業(yè)務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務”)可看出，以開發(fā)為主的傳統(tǒng)房地產企業(yè)不滿足消費基礎設施REITs的發(fā)行條件，我們認為良好消費基礎設施的持有者，如純物業(yè)商業(yè)企業(yè)或將首先受益，未來商業(yè)地產有望逐步向輕資產化發(fā)展。周內各地持續(xù)推動保障性租賃住房建設，如北京保障房中心與六家銀行簽署意向性合作金額每家300億元，西安住建局規(guī)范保租房租金標準為不高于評估市場租金的90%等，后續(xù)或有更多人口流入量較大的城市持續(xù)完善保租房建設。維持行業(yè)“強于大市”評級。
風險提示：調控政策及防控政策存不確定性;公司銷售結算或出現(xiàn)波動。
報告正文
1. 行業(yè)表現(xiàn)
1.1 地產開發(fā)行業(yè)表現(xiàn)
本周，易居企業(yè)控股、上實城市開發(fā)、中國海外宏洋集團本周漲幅居前。萊蒙國際、越秀地產、嘉里建設年初至今漲幅居前。
圖 1：易居企業(yè)控股、上實城市開發(fā)、中國海外宏洋集團本周漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究
圖 2：萊蒙國際、越秀地產、嘉里建設年初至今漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究
圖 3：旭輝控股集團、雅居樂集團、碧桂園本周換手率居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究
1.2 物業(yè)管理行業(yè)表現(xiàn)
本周，中奧到家、寶龍商業(yè)、濱江集團本周漲幅居前。濱江服務、越秀服務、中海物業(yè)年初至今漲幅居前。
圖 4：中奧到家、寶龍商業(yè)、濱江集團本周漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究
圖 5：濱江服務、越秀服務、中海物業(yè)年初至今漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達證券研究
圖 6：旭輝永升服務、碧桂園服務、融創(chuàng)服務本周換手率居前
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達證券研究
2. 主要城市成交表現(xiàn)
2.1 新房成交數(shù)據(jù)
表 1：主要城市交易量情況，本周新房成交環(huán)比上升
數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中達證券研究;注：數(shù)據(jù)截至2023/3/24
表 2：主要城市新房庫存與去化周期情況，本周主要城市平均去化周期約13.3個月
數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中達證券研究;注：數(shù)據(jù)截至2023/3/24;平均環(huán)比及平均同比為各城市變動平均值
2.2 二手房成交及價格數(shù)據(jù)
表 3：主要城市二手房成交量情況，揚州本年至今漲幅較大
數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中達證券研究;注：數(shù)據(jù)截至2023/3/24
圖 7：二手房掛牌出售價格指數(shù)近期有所回升
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2023/3/19
圖 8：一線城市二手房價格指數(shù)有所上升
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2023/3/19
圖 9：二線城市二手房價格指數(shù)有所回升
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2023/3/19
圖 10：三線城市二手房價格指數(shù)有所上升
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2023/3/19
圖 11：四線城市二手房價格指數(shù)有所上升
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2023/3/19
3. 重要政策及動態(tài)
3.1 本周重要行業(yè)政策與新聞
表 4：本周要聞：發(fā)改委支持增強消費能力等的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs
數(shù)據(jù)來源：Wind，政府網站，中達證券研究
3.2 本周重點公司新聞及公告
表 5：本周公司動態(tài)：保利發(fā)展成功發(fā)行規(guī)模為25億元2023年度第二期短期融資券
數(shù)據(jù)來源：Wind，公司公告，中達證券研究
風險提示：
1.行業(yè)調控及融資政策或存在一定不確定性，影響上市公司銷售業(yè)績;
2.宏觀經濟波動可能對行業(yè)內企業(yè)經營造成一定影響;
3.防控具有不確定性。
關鍵詞：
