久期財經(jīng)訊，3月22日，惠譽授予越秀房地產(chǎn)投資信托基金(Yuexiu Real Estate Investment Trust,簡稱“越秀房產(chǎn)信托基金”,00405.HK，BBB-/穩(wěn)定)15億美元中期票據(jù)(MTN)計劃和根據(jù)該計劃發(fā)行的4億美元高級無抵押票據(jù)“BBB-”評級。該計劃由越秀房產(chǎn)信托基金全資子公司Yuexiu REIT MTN Company Limited發(fā)行，并由越秀房產(chǎn)信托基金提供不可撤銷和無條件擔保。該計劃下的任何發(fā)行所得款項將用于一般公司用途及/或再融資。
越秀房產(chǎn)信托基金的評級反映了其高質量的投資物業(yè)(IP)組合，主要包括位于黃金地段的寫字樓和零售資產(chǎn)，這些資產(chǎn)產(chǎn)生了強勁的經(jīng)常性收入?；葑u預計越秀房產(chǎn)信托基金的經(jīng)常性EBITDA利息覆蓋率將在2023年和2024年受到壓力，原因是利率上升及其浮動利率借款的風險敞口。然而，惠譽預計到2025年，投資物業(yè)EBITDA利息覆蓋率將恢復到2.0倍(2022年:2.2倍)，這是基于利率放緩以及該公司計劃用更便宜的在岸貸款對其浮動利率貸款進行再融資。
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關鍵評級驅動因素
租金收入有望恢復:2022年，越秀房產(chǎn)信托基金提供了1.46億元人民幣的租金優(yōu)惠，主要用于廣州白馬大廈的租戶，該地區(qū)為服裝批發(fā)市場。惠譽預計，在沒有租金優(yōu)惠的情況下，經(jīng)常性EBITDA將有所改善，而在防控措施放開后，入駐率和單位租金也將逐漸恢復。
優(yōu)質投資物業(yè)組合:惠譽估計越秀房產(chǎn)信托基金約75%的租金收入來自黃金地段的辦公樓?；葑u預計，隨著經(jīng)濟的復蘇，廣州國際金融中心和越秀金融大廈這兩座珠江新城的優(yōu)質辦公大樓的表現(xiàn)將具有韌性，而廣州短期內的辦公樓供應將集中在針對不同細分市場的新集群中。這兩座建筑的收入占越秀房產(chǎn)信托基金租金收入和投資物業(yè)價值的60%以上。
更高的融資成本，更低的覆蓋率:惠譽預計越秀房產(chǎn)信托基金的經(jīng)常性EBITDA利息覆蓋率將在2023年和2024年低于惠譽的負面評級閾值，即2.0倍以下(2022年:2.2倍)，然后在2025年恢復到2.0倍。根據(jù)越秀房產(chǎn)信托基金的數(shù)據(jù)，截至2022年底，該公司62%的借款是利率互換后與香港銀行間同業(yè)拆息掛鉤的貸款，該公司計劃今年將其風險敞口降低至40%，方法是用成本更低的在岸借款取代部分浮動利率貸款。
惠譽認為，鑒于越秀房產(chǎn)信托基金擁有高質量的未受限制的投資物業(yè)資產(chǎn)組合，該公司有能力在國內獲得成本更低的融資。有效管理其利息成本對于其投資物業(yè)EBITDA利息覆蓋率恢復到負面評級閾值以上至關重要。
中等的貸款價值比:截至2022年底，越秀房產(chǎn)信托基金的貸款價值比(LTV)為44%(2021年:38%)?；葑u預計其LTV將保持在45%的負面評級閾值以下，因為非核心資產(chǎn)的潛在處置可能導致債務減少。
資產(chǎn)集中度限制評級:惠譽預計，在可預見的未來，越秀房產(chǎn)信托基金的投資物業(yè)投資組合仍將在地理上保持集中，廣州將占租金收入和投資物業(yè)價值的80%以上。
評級推導摘要
九龍倉集團有限公司(The Wharf (Holdings) Limited，簡稱“九龍倉”，BBB/穩(wěn)定)的評級較越秀房產(chǎn)信托基金高一個子級，主要由于前者的經(jīng)常性EBITD/毛利息保障倍數(shù)之比更高且杠桿率更低。越秀房產(chǎn)信托基金與九龍倉均為少數(shù)物業(yè)帶來大部分租金收入。廣州國際金融中心貢獻了越秀房產(chǎn)信托基金租金收入的45%左右，而廣州全域的貢獻率為85%左右。對于九龍倉，成都國際金融中心和長沙國際金融中心合計貢獻了投資物業(yè)營收總額的近60%?；葑u認為，兩家公司投資物業(yè)組合質量相似，但相較于九龍倉約100億美元的投資物業(yè)組合規(guī)模而言，越秀房產(chǎn)信托基金的規(guī)模較小，為50億美元左右。
新加坡公司升禧環(huán)球房地產(chǎn)投資信托基金(Starhill Global Real Estate Investment Trust，簡稱“升禧環(huán)球信托”，BBB/穩(wěn)定)的評級較越秀房產(chǎn)信托基金高一個子級，原因在于前者的利息保障倍數(shù)有望改善且一致維持在3.0倍以上，高于惠譽對越秀房產(chǎn)信托基金利息保障倍數(shù)的預估。此外，由于升禧環(huán)球信托的租金主要源自期限較長的主租賃協(xié)議，其平均租賃期限長于越秀房產(chǎn)基金。升禧環(huán)球信托與越秀房產(chǎn)信托基金的資產(chǎn)組合質量相似，但相較于升禧環(huán)球信托22億美元的規(guī)模而言，越秀房產(chǎn)信托基金的規(guī)模更大，為54億美元。升禧環(huán)球信托凈債務與投資物業(yè)價值的比率為34%，與越秀房產(chǎn)信托基金具可比性。資產(chǎn)集中度高對于越秀房產(chǎn)信托基金和升禧環(huán)球信托而言均為關鍵制約因素。
關鍵評級假設
惠譽對發(fā)行人評級情況的主要假設
- 在取消租金優(yōu)惠的前提下，2023年租金收入增長14%，其次是由于入駐率和單位租金逐步復蘇，2024-2025年租金收入增長2%-3%
- 投資物業(yè)的凈物業(yè)利潤率為84%(不包括酒店和酒店式公寓)(2022年:84%)
- 2023年平均融資成本為5.0%，2024年為4.4%，2025年為4.0%(2022年:3.1%)
評級敏感性
可能單獨或共同導致惠譽采取正面評級行動/上調評級的因素包括：
- 除非越秀房產(chǎn)信托基金大幅增強其投資物業(yè)的多元化程度，否則惠譽不太可能對其采取正面評級行動。
可能單獨或共同導致惠譽采取負面評級行動/下調評級的因素包括：
- 經(jīng)常性收入EBITDA與毛利息支出的比率持續(xù)低于2.0倍;
- 凈債務與投資物業(yè)價值的比率持續(xù)高于45%。
流動性及債務結構
強大的融資渠道：截至2022年末，越秀房產(chǎn)信托基金持有現(xiàn)金13億元人民幣及承諾授信額度4.66億港元，不足以覆蓋44億元人民幣的短期債務(主要為以港元計價的銀行貸款)。然而，得益于優(yōu)質的投資物業(yè)資產(chǎn)及國企背景，越秀房產(chǎn)基金的融資渠道暢通，因此惠譽認為其流動性風險較低。
發(fā)行人簡介
越秀房產(chǎn)信托基金是一家在港交所上市的房地產(chǎn)投資信托基金，持有中國內地投資物業(yè)。該公司目前持有9個投資物業(yè)項目，其中6個位于廣州，1個位于上海，1個位于武漢，1個位于杭州，還包括了香港越秀大廈的兩層，截至2022年末，可租賃總面積達803,984平方米。
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