自3月17日中國人民銀行宣布降準(zhǔn)后，市場對此次LPR報價關(guān)注度空前。
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2023年3月20日，最新LPR報價出爐，1年期和5年期均維持不變，這是連續(xù)第7個月保持不變。
此次LPR報價均與上月保持一致的主要原因有以下幾點：
首先，2月以來，在各地樓市政策組合拳下，部分城市開始復(fù)蘇，整體市場開始修復(fù)，在因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控的主基調(diào)下，穩(wěn)定市場預(yù)期。
其次，2023年1月5日央行、銀保監(jiān)會發(fā)文建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制以來，部分壓力城市可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。不少城市的首付比例政策下限已經(jīng)達(dá)到全國底線。
最后，3月初中國人民銀行行長易綱在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，目前我們貨幣政策的一些主要變量的水平是比較合適的，實際利率的水平也是比較合適的。但是用降準(zhǔn)的辦法來提供長期的流動性，支持實體經(jīng)濟(jì)，綜合考慮還是一種比較有效的方式。
01、央行降準(zhǔn)0.25個百分點，釋放約5500億流動性
近日，中國人民銀行決定于2023年3月27日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))。本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.6%。
本次降準(zhǔn)為全面降準(zhǔn)，預(yù)計向銀行體系釋放中長期流動性約5500億元。
從央行的公告來看，此次降準(zhǔn)的目的為推動經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長，打好宏觀政策組合拳，提高服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)水平，保持銀行體系流動性合理充裕。
對比2019年以來央行歷次降準(zhǔn)來看，往年基本在50-100BP，2022年至今的3次降準(zhǔn)幅度較為保守，皆為25BP。這主要受穩(wěn)健貨幣政策主導(dǎo)，不搞大水漫灌。
回顧央行每輪降準(zhǔn)周期，房地產(chǎn)行業(yè)或多或少均有所受益。在2023年前兩個月主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)企穩(wěn)回升的背景下，此次降準(zhǔn)的重點在于更好地支持重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)部分復(fù)蘇征兆，但整體市場回暖基礎(chǔ)并不牢固，此次降準(zhǔn)在穩(wěn)定市場預(yù)期，助力企業(yè)融資方面有一定的積極意義。
02、LPR連續(xù)7個月保持不變，部分城市房貸利率已低至3.7%
3月17日，央行宣布降準(zhǔn)后不久，市場對即將到來的每月20日公布的LPR報價充滿了期待，有觀點認(rèn)為降準(zhǔn)有可能帶動LPR進(jìn)一步下行。
2023年3月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場報價利率(LPR)：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。均與上月保持一致，這也是LPR連續(xù)第7個月保持不變。
我們認(rèn)為，在房貸利率下限動態(tài)調(diào)整機(jī)制下，低房貸利率政策已使不少城市房地產(chǎn)市場受益并有所回溫，在央行宣布降準(zhǔn)后，立刻調(diào)整房貸利率基準(zhǔn)必要性不大。
2023年1月5日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)文建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，明確將住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤。
新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
在這之后，約33城下調(diào)首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。低利率利好下，部分城市優(yōu)質(zhì)剛需項目銷售升溫。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的2月份70個大中城市中商品住宅銷售價格顯示，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有55個和40個，比上月分別增加19個和27個。
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，部分市場開始復(fù)蘇，同時仍有部分城市仍有壓力。在這樣的市場環(huán)境下，壓力城市可通過首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控，這也更能有效穩(wěn)定市場預(yù)期，促使行業(yè)健康發(fā)展。
03、未來還將繼續(xù)推行差別化住房信貸政策
事實上在2023年3月3日國新辦舉行的“權(quán)威部門話開局”系列主題新聞發(fā)布會上，中國人民銀行行長易綱就曾對降準(zhǔn)及利率問題發(fā)表過看法：“我們認(rèn)為，目前我們貨幣政策的一些主要變量的水平是比較合適的，實際利率的水平也是比較合適的。至于降準(zhǔn)，2018年以來我們14次降準(zhǔn)，這14次降準(zhǔn)大概是把平均的法定存款準(zhǔn)備金率從近15%降到了不到8%，降了7個多百分點的法定準(zhǔn)備金率。過去五年，通過14次降準(zhǔn)，不到8%的法定存款準(zhǔn)備金率，不像過去那么高了，但是用降準(zhǔn)的辦法來提供長期的流動性，支持實體經(jīng)濟(jì)，綜合考慮還是一種比較有效的方式，使整個流動性在合理充裕的水平上。”
房地產(chǎn)市場方面，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝強(qiáng)調(diào)：“因城施策實施好差別化的住房信貸政策，持續(xù)引導(dǎo)實際利率和首付比例下行，更好支持剛性和改善性住房需求。到去年12月，新發(fā)放的個人住房貸款平均利率較上年末下降了大約140個基點。除了個別的熱點城市以外，絕大多數(shù)城市的首付比例政策下限已經(jīng)達(dá)到全國底線。”
從央行方面的表態(tài)來看，未來仍將繼續(xù)推行差別化住房信貸政策，需求端要支持剛需和改善，供給端要弱化金融機(jī)構(gòu)的過度避險情緒，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)提供正常的融資。同時也要避免市場非理性上漲，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。
從此次央行降準(zhǔn)，同時維持LPR不變來看，目前整體政策導(dǎo)向仍以修復(fù)市場信心、維持社會穩(wěn)定為關(guān)鍵所在，未來差別化住房信貸支持政策預(yù)計還將持續(xù)，同時保交樓專項貸款等結(jié)構(gòu)性工具仍將繼續(xù)發(fā)力。
對購房者而言，短期內(nèi)降息的可能性下降，當(dāng)前以保持實際利率水平，并鞏固實際貸款利率下降的成果為主。
對房企而言，一方面要運用好融資工具，另一方面仍需抓緊銷售回款，積極自救。
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