1. 地產(chǎn)債二級市場表現(xiàn)
1.1 地產(chǎn)債境內(nèi)外二級市場指數(shù)周度表現(xiàn)
境內(nèi)地產(chǎn)債企穩(wěn)，境外投資級地產(chǎn)債上漲，高收益美元債續(xù)跌。2023年3月3日至3月10日，中證地產(chǎn)債指數(shù)上漲0.19%，Markit iBoxx中資美元房地產(chǎn)投資級債券指數(shù)上漲0.57%，Markit iBoxx中資美元房地產(chǎn)高收益?zhèn)笖?shù)下跌1.78%。年初至3月10日，中證地產(chǎn)債指數(shù)上漲2.90%，中資美元房地產(chǎn)投資級債券指數(shù)上漲4.55%，中資美元房地產(chǎn)高收益?zhèn)笖?shù)上漲11.14%。截至2023年3月10日，中證地產(chǎn)債指數(shù)收益率為25.65%，中資美元房地產(chǎn)投資級債券指數(shù)收益率為6.87%，中資美元房地產(chǎn)高收益?zhèn)笖?shù)收益率為27.02%。收益率較上周分別上升138個(gè)基點(diǎn)、收窄16基點(diǎn)和上升151個(gè)基點(diǎn)。
(資料圖)
1.2 境內(nèi)外地產(chǎn)債期限收益率周度變化
境內(nèi)地產(chǎn)債微跌，境外地產(chǎn)債整體跌幅較大。截至2023年3月10日，調(diào)整后境內(nèi)地產(chǎn)債平均收益率為7.31%，本周上升20個(gè)基點(diǎn)，中債估值平均凈價(jià)為93.66元，本周下跌0.01元。調(diào)整后境外中資美元地產(chǎn)債平均收益率為44.00%，較上周末上升142個(gè)基點(diǎn)，彭博估值平均凈價(jià)為59.22元，較上周下跌0.48元。
境內(nèi)高評級短債跌幅明顯，長端債券表現(xiàn)平穩(wěn)。截至2023年3月10日，境內(nèi)地產(chǎn)債AAA級到期收益率按到期時(shí)間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為7.17%、9.31%、8.66%、4.42%，本周變化+49.7BP、-29.1BP、+28.3BP、+16.0BP。AA+級到期收益率按到期時(shí)間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為10.41%、13.71%、11.68%、7.18%，本周變化+106.6BP、+11.0BP、+5.6BP、+0.7BP。其他評級到期收益率按到期時(shí)間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為5.49%、8.86%、9.75%、4.87%，本周變化-13.7BP、-0.2BP、+5.2BP、+0.1BP。
境外投資級地產(chǎn)債短債走弱長端收漲，高收益地產(chǎn)大幅走弱。截至2023年3月10日，境外地產(chǎn)債投資級到期收益率按到期時(shí)間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為7.5%、7.2%、6.6%、6.7%，本周變化+96.6BP、-3.4BP、-12.7BP、-9.0BP。高收益級債券到期收益率按到期時(shí)間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為48.5%、43.3%、33.9%、45.4%，本周變化+148.9BP、+164.1BP、+201.5BP、+193.7BP。無評級債到期收益率按到期時(shí)間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為35.6%、58.5%、63.9%、73.2%，本周變化+50.3BP、+170.6BP、+130.3BP、+210.7BP。
1.3 境內(nèi)外地產(chǎn)債漲跌幅榜
境內(nèi)地產(chǎn)債高評級民企跌幅明顯，新城、北票建投領(lǐng)跌，綠城和寶龍領(lǐng)漲。截至2023年3月10日，境內(nèi)地產(chǎn)債漲幅榜榜首中，AAA級債券20綠城01估值下行6370.6BP，AA+級債券20寶龍MTN001估值下行2630.0BP，其他評級債券18余杭經(jīng)開PPN002估值下行214.1BP。境內(nèi)地產(chǎn)債跌幅榜榜首中，AAA級債券18新城控股PPN001估值上行7013.0BP，AA+級債券16北票建投債估值上行5617.6BP，其他評級債券21中南01估值上行189.6BP。
境外低評級地產(chǎn)債波動較大，中駿和新湖中寶領(lǐng)漲，首創(chuàng)、禹洲和融信領(lǐng)跌。截至2023年3月10日，境外地產(chǎn)債漲幅榜榜首中，投資級債券VNKRLE 4.2 06/07/24估值收窄33.8BP，高收益級債CHINSC 7 3/8 04/09/24估值收窄975.3BP，無評級債XINHUZ 4.3 03/27/23收窄726.5BP。境外地產(chǎn)債跌幅榜榜首中，投資級債券BEICAP 2.8 03/18/23估值上行1325.4BP，高收益級債YUZHOU 5 3/8 PERP估值上行3354.6BP，無評級債RONXIN 8 3/4 10/25/22估值上行2902.3BP。
2. 境內(nèi)外地產(chǎn)債一級市場周度情況
2.1 境內(nèi)外一級市場新發(fā)行情況
境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行10筆共計(jì)87.9億人民幣債券，含民企濱江房產(chǎn)集團(tuán)。截至2023年3月10日，境內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行10筆債券，募集資金87.9億人民幣，平均期限2.5年、利率3.78%，含AAA至AA級發(fā)行人。民企濱江房產(chǎn)集團(tuán)發(fā)行短期融資債券，發(fā)行總額9.0億元，利率5.03%，期限1年。
本周境外美元債新發(fā)為香港地產(chǎn)公司新鴻基。暫無其他民企進(jìn)行境外債融資計(jì)劃。本周境外美元債新發(fā)主體為新鴻基地產(chǎn)，發(fā)行7000萬美金3年期債券，票面利率4.5%，主體評級為A+。發(fā)行人為境外評級較高的港資背景主體。
2.2 境內(nèi)外一級市場待或擬發(fā)行情況
待發(fā)行境內(nèi)地產(chǎn)債7只，預(yù)計(jì)規(guī)模39.5億元。截至2023年3月12日，7只地產(chǎn)債待發(fā)行，發(fā)行人皆為地方國企，計(jì)劃發(fā)行規(guī)模共39.5億，平均期限3.8年，主體評級主要為AAA級。境外暫無地產(chǎn)債待發(fā)行。
2.3 地產(chǎn)公司信用風(fēng)險(xiǎn)事件周度回顧
民企推進(jìn)展期計(jì)劃，部分央國企現(xiàn)負(fù)面新聞，綠景中國償還到期美元債。本周負(fù)面信用風(fēng)險(xiǎn)事件主要為首創(chuàng)置業(yè)部分項(xiàng)目列入“保交樓”、路勁基建及遠(yuǎn)洋集團(tuán)評級遭下調(diào)等。本周地產(chǎn)公司積極事件主要為旭輝提前匯出票息、萬科完成配售股份、金茂發(fā)行中期票據(jù)、綠景中國償還到期美元債。本周高收益?zhèn)袌鍪盏秸蛊谑录约霸u級下調(diào)等事件影響，情緒整體偏弱。央國企仍展現(xiàn)較強(qiáng)償債能力和多樣融資渠道。
3. 地產(chǎn)行業(yè)周度動態(tài)
3.1 商品房成交情況和百城住宅均價(jià)
30大中城市商品房成交量放緩，銷售增速環(huán)比下滑，同比仍保持增長。截至2023年3月12日，30大中城市商品房周度累計(jì)成交面積為302.4萬平米，環(huán)比下降11.2%，同比上升24.6%。分城市級來看，一線城市成交面積62.2萬平米，環(huán)比下降9.9%，同比上升24.1%;二線城市成交面積170.1萬平米，環(huán)比下降9.4%，同比上升26.0%;三線城市成交面積70.1萬平米，環(huán)比下降16.3%，同比上升21.6%。商品房銷售環(huán)比下降，同比增速放緩。
二手房成交持續(xù)回暖，一線及強(qiáng)二線城市復(fù)蘇勢頭有所放緩。截至2023年3月12日，14城二手房成交面積237.4萬平米，環(huán)比上升3.6%，同比上升74.8%。二手房成交持續(xù)回暖，北京、深圳和杭州增長速度有所放緩，成都二手房成交依舊保持高增。
百城住宅均價(jià)環(huán)比下滑，一二線城市住宅均價(jià)漲幅放緩。2023年1月底，中國樣本住宅百城、一線城市、二線城市、三線城市每平米平均價(jià)格為16174.0元、43588.0元、14976.7元、10018.2元，同比變化-0.03%、+0.01%、+0.17%、-0.70%，環(huán)比變化-0.02%、-0.05%、-0.04%、-0.08%，均價(jià)環(huán)比保持下行，一二線均價(jià)同比增幅放緩。
3.2 房地產(chǎn)行業(yè)近期相關(guān)政策與新聞?wù)?/strong>
地方政府繼續(xù)出臺促進(jìn)購房政策，中央政府機(jī)構(gòu)表態(tài)反映地產(chǎn)行業(yè)回暖趨勢。2023年3月以來可見地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)支持政策不斷，陜西省出臺退稅優(yōu)惠，深圳取消深汕合作區(qū)限購政策，浙江房協(xié)舉辦銀企交流會。央行表態(tài)反映房地產(chǎn)市場回暖趨勢，住建部強(qiáng)調(diào)對市場回升充滿信心，并支持房企合理融資需求。
4. 投資建議
地產(chǎn)債市場短期承壓，國企和民企融資能力差異化明顯。房地產(chǎn)銷售有放緩趨勢但大方向仍是復(fù)蘇，政策托底銷售將延續(xù)。二級市場投資價(jià)值顯現(xiàn)，擇優(yōu)而投。2023年地產(chǎn)公司基本面和信用修復(fù)將繼續(xù)進(jìn)行，銷售恢復(fù)有助于現(xiàn)金流改善，債券展期緩解短期償債壓力。商品房銷售整體仍處于弱復(fù)蘇階段，短期增速趨緩，二手房銷售保持熱度有利于穩(wěn)定市場預(yù)期。
5. 風(fēng)險(xiǎn)
地產(chǎn)行業(yè)銷售超預(yù)期下行，融資落地情況不及預(yù)期。
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