報(bào)告要點(diǎn)
(相關(guān)資料圖)
延續(xù)前期銷售復(fù)蘇態(tài)勢，前2月全國商品房銷售額累計(jì)同比收窄26.6pct。2023年1-2月全國商品房銷售金額累計(jì)同比下降0.1%(2022年全年：-26.7%);銷售面積累計(jì)同比下降3.6%(2022年全年：-24.3%)，整體銷售延續(xù)了前期的復(fù)蘇態(tài)勢。當(dāng)前政策環(huán)境較為寬松，保交樓的推進(jìn)以及融資端的政策支持在一定程度上修復(fù)著市場信心。雖然銷售已有所改善，但仍未回到2020年前水平，后續(xù)仍需各地優(yōu)化政策帶動(dòng)需求端的持續(xù)修復(fù)，進(jìn)而支撐商品房銷售進(jìn)一步回暖。
全年開發(fā)投資降幅再度收窄4.3pct，竣工指數(shù)止跌回升。開發(fā)投資方面，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比下降5.7%，較2022年全年降幅收窄4.3pct。拿地方面，由于近期銷售同比回升，房企對(duì)后市預(yù)期改善，部分企業(yè)拿地積極性有所回升，帶動(dòng)2022年全年土地購置費(fèi)同比下降5.7%。房屋開工方面，1-2月房屋開工情況改善明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積同比下降8.7%，降幅較2022年全年收窄31.1pct;房屋竣工面積同比增長8.0%，繼2022年竣工數(shù)據(jù)出現(xiàn)下滑后，竣工面積同比首次止跌回升。展望未來，預(yù)計(jì)在一段時(shí)間內(nèi)房企庫存將持續(xù)去化，有望加快房屋開工指數(shù)回升。
定金及預(yù)收款、個(gè)貸回升帶動(dòng)開發(fā)資金來源降幅收窄。2023年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計(jì)同比下降15.2%，較2022年全年降幅收窄10.7pct，主要系在銷售帶動(dòng)下定金及與預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款降幅收窄較多，分別同比收窄21.9pct、11.2pct;近期頂層對(duì)行業(yè)融資表態(tài)積極，國內(nèi)貸款增速降幅再度收窄10.4pct，隨著行業(yè)銷售逐步恢復(fù)，資金面或?qū)⒀永m(xù)改善格局。
新房銷售同環(huán)齊升，帶動(dòng)重點(diǎn)城市去換周期縮短。2月45城新房成交面積環(huán)比上升53%，同比上升24%;當(dāng)年累計(jì)成交面積同將11%(1月末：-36%)，一、二、三線城市分別下降15%、8%、13%。大連、溫州、惠州、江門累計(jì)交易量增幅較大，而泉州、紹興、南京、莆田累計(jì)降幅較大。截至2月末，14城新房去化周期為16.3個(gè)月，平均環(huán)比上下降23%，同比下降9%。二手房方面，2月15城二手房成交面積環(huán)比上升81%，同比上升151%;截至2月末，15城累計(jì)成交面積同增52%(1月末：-7%)。揚(yáng)州、青島、東莞二手房成交面積累計(jì)增幅居前。二三線二手房掛牌量指數(shù)回升較快，一線城市掛牌價(jià)指數(shù)率先回升。
成交樓面均價(jià)及溢價(jià)率同步回升。1-2月百城住宅用地累計(jì)成交建面同比下降約23.3%;其中，一線城市下降67.0%，二線城市下降38.2%，三線城市下降13.7%，二三線城市累計(jì)降幅較上月有所收窄。成交樓面均價(jià)方面，2月單月出現(xiàn)一定回升。溢價(jià)率方面，各線城市住宅用地成交溢價(jià)率有所上升，2月整體溢價(jià)率環(huán)比升勢延續(xù)。
投資建議：頂層定調(diào)推動(dòng)住房銷售增長，維持“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。2月行業(yè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)向好趨勢，銷售、開工指標(biāo)皆出現(xiàn)明顯改善。同時(shí)月內(nèi)全國兩會(huì)政府工作報(bào)告提及“支持剛性及改善性住房需求”，住房消費(fèi)仍是新一年的重點(diǎn)工作之一，隨著需求端的恢復(fù)或?qū)⑦M(jìn)一步帶動(dòng)開發(fā)投資等逐步恢復(fù)。我們預(yù)計(jì)未來銷售端仍有較大的提升空間。維持“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。
報(bào)告正文
1. 板塊表現(xiàn)：房企間股價(jià)出現(xiàn)分化
1.1 地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)表現(xiàn)
截至2月28日，綠景中國地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)2月漲幅居前;萊蒙國際、綠景中國地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)年初至2月末漲幅居前。
圖1：綠景中國地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)2月漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/2/28
圖2：萊蒙國際、綠景中國地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)年初至2月末漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/2/28
圖 3：旭輝控股集團(tuán)、德信中國、碧桂園2月?lián)Q手率居前
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/2/28
1.2 物業(yè)管理行業(yè)表現(xiàn)
截至2月28日，弘陽服務(wù)、萬科海外、銀城生活服務(wù)2月漲幅居前;嘉里建設(shè)、華潤萬象生活、保利物業(yè)年初至2月末漲幅居前。
圖 4：弘陽服務(wù)、萬科海外、銀城生活服務(wù)2月漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/2/28
圖 5：嘉里建設(shè)、華潤萬象生活、保利物業(yè)年初至2月末漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/2/28
圖 6：旭輝永升服務(wù)、碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)2月?lián)Q手率居前
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/2/28
2. 行業(yè)：銷售持續(xù)復(fù)蘇，投資降幅趨緩
延續(xù)前期銷售復(fù)蘇態(tài)勢，前2月全國商品房銷售金額降幅大幅收窄26.6pct。1-2月，全國商品房銷售金額累計(jì)同比下降0.1%(2022年全年：下降26.7%);銷售面積累計(jì)同比下降3.6%(2022年全年：下降24.3%)。隨著國內(nèi)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐步恢復(fù)，商品房市場需求復(fù)蘇明顯，帶動(dòng)整體銷售情況邊際改善。在目前政策寬松的大環(huán)境下，需求端的持續(xù)修復(fù)有望支撐商品房銷售進(jìn)一步回暖。
圖 7：商品房銷售額降幅較2022年全年收窄26.6pct
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局, 中達(dá)證券研究
圖 8：商品房銷售面積降幅較2022年全年收窄20.7pct
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局, 中達(dá)證券研究
全國開發(fā)投資降幅趨緩，土地市場復(fù)蘇仍待銷售端率先企穩(wěn)回升。1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比下降5.7%(2022年全年：下降10.0%)，降幅有所收窄。拿地方面，由于近期銷售呈現(xiàn)復(fù)蘇趨勢，房企對(duì)后市預(yù)期改善，部分企業(yè)拿地積極性有所回升，帶動(dòng)土地購置費(fèi)2022年全年同比下降5.7%(2022年1-11月為下降6.3%)。整體而言，2月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)整體向好，但由于銷售市場仍處于緩慢修復(fù)階段及企業(yè)流動(dòng)性壓力尚存，多數(shù)房企拿地積極性不佳，土地市場熱度仍維持在低位。后續(xù)隨著銷售企穩(wěn)回升盤活企業(yè)資產(chǎn)，或可為開發(fā)投資提供一定支撐。
圖 9：較2022年全年，2月房地產(chǎn)投資降幅收窄4.3pct
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局, 中達(dá)證券研究
圖 10：2022年全年土地購置費(fèi)累計(jì)同比下降5.7%
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中達(dá)證券研究
開工降幅大幅收窄31.1pct，竣工同比止跌回升。受防控影響，2022年年初房地產(chǎn)行業(yè)工程進(jìn)度出現(xiàn)一定遲滯;之后受到銷售持續(xù)下滑及前期融資渠道收緊影響，企業(yè)流動(dòng)性壓力連續(xù)承壓，行業(yè)開工及竣工同比維持下降趨勢。近期，在地方保交樓等政策的支持下，行業(yè)竣工情況率先回暖，隨后開工指數(shù)亦有所改善。2023年1-2月，房屋竣工面積同比上升8.0%(2022年全年：下降15.0%);房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積同比下降8.7%(2022年全年：下降39.8%)。繼2022年竣工數(shù)據(jù)下滑后，1-2月竣工面積同比首次止跌回正;雖然新開工面積同比仍在下降，但較2022年全年，降幅明顯收窄31.1pct。目前銷售端已有所恢復(fù)，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間房企庫存將持續(xù)去化，有望加快房屋竣工及開工指數(shù)回升。
圖 11：新開工降幅受去年同期高基數(shù)影響有所收窄
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中達(dá)證券研究
圖 12：房屋竣工面積同比止跌回升
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中達(dá)證券研究
開發(fā)資金降幅延續(xù)收窄態(tài)勢，資金面或隨銷售恢復(fù)而穩(wěn)步修復(fù)。1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計(jì)同比下降15.2%(2022年全年：下降25.9%)。拆分來看，國內(nèi)貸款累計(jì)下降15.0%(2022年全年：下降25.4%);自籌資金累計(jì)同比下降18.2%(2022年全年：下降19.1%);定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比下滑11.4%和15.3%(2022年全年：分別下降33.3%和26.5%)。由于商品房銷售同比有所回升，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款指數(shù)改善較為明顯，較2022年全年，分別同比收窄21.9pct、11.2pct;但由于房企融資尚在修復(fù)階段，自籌資金增速降幅收窄幅度較小，較2022年全年，同比收窄0.9pct。預(yù)計(jì)開發(fā)資金來源將隨行業(yè)銷售的恢復(fù)而逐步恢復(fù)，資金面改善格局延續(xù)。
圖 13：開發(fā)資金來源降幅延續(xù)收窄態(tài)勢，定金及預(yù)付款改善較為明顯
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局, 中達(dá)證券研究
3. 城市：銷售改善延續(xù)，推盤環(huán)比上升
3.1 新房數(shù)據(jù)：二線銷量增速較快，推盤環(huán)比明顯增加
新房銷售同環(huán)齊升，銷售企穩(wěn)仍需政策支持。2月當(dāng)月，45個(gè)主要城市新房成交量環(huán)比上月增長53%，同比上升24%。一線城市同比上升10%，二線城市同比上升34%，三線城市同比上升17%。45城截至2月末累計(jì)成交量同比下降11%(1月末：下降36%)，一、二、三線城市分別下降15%、8%、13%。大連、溫州、惠州、江門2023年累計(jì)交易量分別上升約169%、95%、83%、50%，而泉州、紹興、南京、莆田累計(jì)同比變動(dòng)95%、83%、48%、47%，為今年以來銷量下滑較多的城市。自2022年12月起，主要城市新房銷售連續(xù)回升，較去年12月，2月新房成交量環(huán)比增速加快33pct，各線城市成交同比上升帶動(dòng)整體成交同比增速首次回正。政策層面，各地需求側(cè)政策支持力度不斷加大，隨著保交樓及行業(yè)流動(dòng)性問題進(jìn)一步改善，有望帶動(dòng)銷售端逐步企穩(wěn)回升。
銷售回升帶動(dòng)城市去化周期縮短，寧波、東營去化周期環(huán)比下降較多。截至2月末，14個(gè)主要城市的可售面積(庫存)環(huán)比上月平均下降2%，同比平均上升2%;平均去化周期為16.3個(gè)月(1月末：25.5個(gè)月)，環(huán)比平均下降23%，同比平均下降9%。北京、廣州、深圳和上海去化周期分別為20.6個(gè)月、17.6個(gè)月、17.4個(gè)月和5.0個(gè)月，環(huán)比上月分別下降25%、44%、30%和上升11%;北京、廣州同比分別下降42%、9%，上海、深圳同比分別上升13%、50%。在銷售改善的影響下，2月整體去化周期有所下降，尤其寧波、東營兩地去化周期環(huán)比下降較多，環(huán)比分別下降59%、51%，同比分別下降16%、55%。
貴陽、深圳、杭州和沈陽新房批售面積累計(jì)同比增幅較大，新增供應(yīng)相對(duì)充足。2月，17個(gè)重點(diǎn)城市單月新房批售建面為305.3萬平，同比下降13.0%，環(huán)比上升22.7%;其中，4個(gè)一線城市單月同比下降49.7%，環(huán)比上升29.3%，13個(gè)二線城市單月同比上升17.0%，環(huán)比上升20.6%。1-2月，17個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)新房批售建面為542.8萬平，同比下降43.0%(1月：下降60.5%);其中，4個(gè)一線城市累計(jì)同比下降42.9%，13個(gè)二線城市累計(jì)同比下降43.0%。貴陽、深圳、杭州和沈陽批售建面累計(jì)同比增長474.4%、370.1%、130.5%和13.2%，新增供應(yīng)相對(duì)充足。(注：因數(shù)據(jù)可得性，蘇州、昆明和貴陽為商品房批準(zhǔn)預(yù)售建面，其余城市為商品住宅口徑)
表 1：截至2023/2/28主要城市交易量，二線城市同比降幅較小
數(shù)據(jù)來源：各地房管局, 中達(dá)證券研究
表 2：截至2月28日主要城市新房庫存與去化周期情況，整體環(huán)比有所下降
數(shù)據(jù)來源：各地房管局, 中達(dá)證券研究
表 3：截至2月末主要城市新房批售情況，貴陽、深圳、杭州和沈陽新增供應(yīng)相對(duì)充裕
數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中達(dá)證券研究;單位：萬平方米
3.2 二手房數(shù)據(jù)：成交環(huán)比大幅上升，一線掛牌價(jià)高位穩(wěn)定
揚(yáng)州、青島、東莞成交面積累計(jì)增幅居前。2月，15個(gè)主要城市的二手房交易量環(huán)比上月上升81%，同比上升151%。北京和深圳單月同比分別上升78%和190%。截至2月末，15城2023年累計(jì)交易量同比上升52%(1月：下降7%)。揚(yáng)州、青島、東莞2023年至今分別累計(jì)同比上升271%、190%和141%，今年以來二手房市場熱度較高。
表 4：截至2月末主要城市二手房成交量情況，揚(yáng)州、青島、東莞成交面積累計(jì)增幅居前
數(shù)據(jù)來源：各地房管局, 中達(dá)證券研究
一線城市掛牌出售價(jià)于高位維持穩(wěn)定，二三線城市二手房掛牌量明顯回升。各線城市二手房掛牌出售價(jià)指數(shù)自2015年起持續(xù)上漲，但在2018年四季度市場遇冷后止?jié)q，目前一線城市掛牌價(jià)格指數(shù)率先回升，三、四線城市指數(shù)亦出現(xiàn)小幅回升，但仍不及前期水平。掛牌出售量方面，一線城市二手房掛牌出售量指數(shù)相對(duì)穩(wěn)定，二、三線城市指數(shù)回升較快，四線城市掛牌出售量指數(shù)小幅回升。
圖 14：二手房掛牌出售價(jià)格指數(shù)近期小幅回升
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/3/5
圖 15：一線城市二手房掛牌出售量指數(shù)保持穩(wěn)定，價(jià)格指數(shù)有所上升
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/3/5
圖 16：二線城市二手房掛牌量指數(shù)有所回升，價(jià)格指數(shù)保持穩(wěn)定
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/3/5
圖 17：三線城市二手房掛牌出售量指數(shù)明顯上漲
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/3/5
圖18：四線城市二手房掛牌出售量指數(shù)小幅回升
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/3/5
4. 土地市場：百城單月成交環(huán)增，溢價(jià)率整體回升
4.1 住宅類用地成交建面：單月增速回正，累計(jì)同降收窄
百城單月成交增速回正，累計(jì)同比降幅收窄22.1pct。2月，100個(gè)大中城市住宅類用地成交建面同比增長約20.3%(1月：下降45.4%);分線來看，一線城市單月同比下降67.0%，二線城市同比上升24.6%，三線城市同比上升37.6%。累計(jì)成交建面方面，1-2月100個(gè)大中城市住宅類用地累計(jì)成交建面同比下降約23.3%(1月：下降45.4%);分線來看，一線城市累計(jì)同比下降67.0%，二線城市累計(jì)同比下降38.2%(1月：下降69.8%)，三線城市累計(jì)同比下降13.7%(1月：下降35.0%);二、三線城市住宅用地成交建面累計(jì)降幅較上月有所收窄。
圖 19：2月百城住宅用地成交建面同增20.3%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為萬平方米
圖 20：2月一線城市住宅用地成交建面同降67.0%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為萬平方米
圖 21：2月二線城市住宅用地成交建面同增24.6%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為萬平方米
圖 22：2月三線城市住宅用地成交建面同增37.6%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為萬平方米
圖 23：1-2月百城宅地成交建面同比下降23.3%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為萬平方米
圖 24：1-2月一線城市宅地成交建面同比下降67.0%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為萬平方米
圖 25：1-2月二線城市宅地成交建面同比下降38.2%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為萬平方米
圖 26：1-2月三線城市宅地成交建面同比下降13.7%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為萬平方米
4.2 住宅用地成交總價(jià)：整體降幅再度收窄
百城住宅用地成交總價(jià)累計(jì)降幅再度收窄35.2pct。2月，100個(gè)大中城市住宅類用地成交總價(jià)同比增長24.1%;分線來看，一線城市單月同比下降72.5%，二線城市同比增長889.2%，三線城市同比增長39.5%。累計(jì)成交總價(jià)方面，1-2月100個(gè)大中城市住宅類用地累計(jì)成交總價(jià)同比下降約12.9%(1月：下降48.1%);分線來看，一線城市累計(jì)同比下降72.5%，二線城市累計(jì)同比增長78.2%(1月：下降58.8%)，三線城市累計(jì)同比下降17.5%(1月：下降41.2%);受銷售回升帶動(dòng)房企對(duì)后市預(yù)期改善以及融資端政策支持影響，近期房企拿地總價(jià)單月同比增速逐步回正，累計(jì)同比較上月降幅大幅收窄35.2pct。
圖 27：2月百城住宅用地成交總價(jià)同增24.1%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為億元
圖 28：2月一線城市住宅用地成交總價(jià)同降72.5%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為億元
圖 29：2月二線城市住宅用地成交總價(jià)同增889.2%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為億元
圖 30：2月三線城市住宅用地成交總價(jià)同增39.5%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為億元
圖 31：1-2月百城宅地成交總價(jià)同比下降12.9%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為億元
圖32：1-2月一線城市宅地成交總價(jià)同比下降72.5%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為億元
圖 33：1-2月二線城市宅地成交總價(jià)同比增長78.2%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為億元
圖 34：1-2月三線城市宅地成交總價(jià)同比下降17.5%
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為億元
4.3 成交樓面均價(jià)有所上升，溢價(jià)率整體回升
住宅類用地成交樓面均價(jià)環(huán)比及百城成交溢價(jià)率有所回升。100個(gè)大中城市住宅類用地成交樓面均價(jià)在2022年上半年出現(xiàn)上升態(tài)勢，下半年出現(xiàn)明顯回落，23年2月成交樓面均價(jià)環(huán)比有所上升，二線城市成交樓面均價(jià)提升較為明顯;三線城市成交樓面均價(jià)小幅回升。溢價(jià)率方面，各線城市住宅用地成交溢價(jià)率有所上升，一、二、三線城市分別溢價(jià)率上升7.8%、6.9%、3.8%，2月成交溢價(jià)率環(huán)比升勢延續(xù)。
圖 35：2月百城宅地成交樓面均價(jià)環(huán)比有所上升
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為元/平方米
圖 36：2月一線城市宅地成交樓面均價(jià)環(huán)比有所上升
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為元/平方米
圖 37：2月二線城市宅地成交樓面均價(jià)環(huán)比明顯上升
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為元/平方米
圖 38：2月三線城市宅地成交樓面均價(jià)環(huán)比小幅上升
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：單位為元/平方米
圖 39：2月百城宅地成交溢價(jià)率環(huán)比持續(xù)回升
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 40：2月一線城市宅地成交溢價(jià)率環(huán)比小幅提升
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 41：2月二線城市宅地成交溢價(jià)率環(huán)比有所上升
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 42：2月三線城市宅地成交溢價(jià)率環(huán)比小幅上升
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究
5. 融資：境內(nèi)外債券發(fā)行環(huán)比有所上升
融資端現(xiàn)初步改善，整體恢復(fù)仍需時(shí)間。2020年初開始防控后，央行對(duì)經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性支持明顯加大，宏觀流動(dòng)性整體充裕。在此背景下，房企融資規(guī)模也出現(xiàn)明顯上升。2020年8月以來，融資方面的監(jiān)管逐步加強(qiáng)，尤其是有關(guān)有息負(fù)債總量增速的監(jiān)管政策，對(duì)于未來房企融資將造成明顯影響。2021年下半年行業(yè)融資渠道收緊對(duì)房企流動(dòng)性造成了一定的擠兌，但目前頂層對(duì)于行業(yè)定調(diào)趨于積極，尤其近期“三箭齊發(fā)”持續(xù)修復(fù)融資端。值得注意的是，融資政策的改善仍集中在部分頭部高信用房企，行業(yè)整體的改善尚需時(shí)日。
圖 43：商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額增速持續(xù)下滑，2022年全年累計(jì)同比增長1.5%
數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行, 中達(dá)證券研究;注：季度數(shù)據(jù)
圖 44：開發(fā)貸余額增速自2018年下半年起持續(xù)下降
數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行, 中達(dá)證券研究;注：季度數(shù)據(jù)
圖 45：個(gè)人住房貸款余額增速近期小幅下降
數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行, 中達(dá)證券研究;注：季度數(shù)據(jù)
圖 46：全國首套平均房貸利率近期持續(xù)下降
數(shù)據(jù)來源：融360，貝殼研究院，中達(dá)證券研究
圖 47：境內(nèi)房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模環(huán)比有所上升
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 48：境內(nèi)房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模增速有所上升
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 49：境內(nèi)房地產(chǎn)信用債單月發(fā)行與償還規(guī)模對(duì)比
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 50：2月境內(nèi)房地產(chǎn)信用債呈凈融資狀態(tài)
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 51：內(nèi)房海外債券發(fā)行規(guī)模環(huán)比明顯上升
數(shù)據(jù)來源：Bloomberg, 中達(dá)證券研究
圖 52：內(nèi)房海外債券發(fā)行規(guī)模增速有所下滑
數(shù)據(jù)來源：Bloomberg, 中達(dá)證券研究
6. 重點(diǎn)政策回顧：頂層定調(diào)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
各地政策持續(xù)優(yōu)化需求端，頂層定調(diào)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。2月，地方延續(xù)去年寬松的政策基調(diào)，相關(guān)政策執(zhí)行范圍有所拓寬，如揚(yáng)州下調(diào)首套住房商貸利率下限由4.1%至3.8%、常州取消新建商品房2年限售期限、駐馬店擬執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策、廈門部分多孩家庭可購買3套自住房、義務(wù)符合條件的房票安置對(duì)象可額外獲得購房補(bǔ)助等。除此之外，全國兩會(huì)政府工作報(bào)告中提及“支持剛性及改善性住房需求”及“解決好新市民、青年人等住房問題”，“穩(wěn)主體、防風(fēng)險(xiǎn)、慧民生”或?qū)⒊蔀樾乱荒攴康禺a(chǎn)行業(yè)的工作重點(diǎn)。在此思路指導(dǎo)下，各地供需兩端政策的調(diào)整力度或?qū)⒗^續(xù)加大，投融資端政策或持續(xù)優(yōu)化，共同推動(dòng)銷售端及市場主體信心企穩(wěn)回升。
表 5：近期重點(diǎn)政策梳理，各地政策持續(xù)優(yōu)化需求端，頂層定調(diào)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站，新華網(wǎng)，人民網(wǎng)，中達(dá)證券研究
7. 投資建議
頂層定調(diào)推動(dòng)住房銷售增長，維持“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。2月行業(yè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)向好趨勢，銷售、開工指標(biāo)皆出現(xiàn)明顯改善。同時(shí)月內(nèi)全國兩會(huì)政府工作報(bào)告提及“支持剛性及改善性住房需求”，住房消費(fèi)仍是新一年的重點(diǎn)工作之一，隨著需求端的恢復(fù)或?qū)⑦M(jìn)一步帶動(dòng)開發(fā)投資等逐步恢復(fù)。我們預(yù)計(jì)未來銷售端仍有較大的提升空間。維持“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。
8. 風(fēng)險(xiǎn)提示
1)樓市調(diào)控政策或出現(xiàn)一定變動(dòng)，進(jìn)而影響上市公司經(jīng)營;
2)受內(nèi)外部環(huán)境影響，行業(yè)流動(dòng)性水平或出現(xiàn)一定波動(dòng);
3)上市公司經(jīng)營業(yè)績或存在一定不確定性。
關(guān)鍵詞：
