久期財經(jīng)訊，3月13日，惠譽已確認香港特區(qū)企業(yè)新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited，簡稱“新鴻基地產(chǎn)”，00016.HK)的長期發(fā)行人違約評級(IDR)為“A”以及短期IDR為“F1”。展望為穩(wěn)定?；葑u還確認了新鴻基地產(chǎn)的高級無抵押評級為“A”以及由其子公司Sun Hung Kai Properties (Capital Market) Ltd發(fā)行的高級無抵押票據(jù)評級為“A”。
此次評級確認反映了新鴻基地產(chǎn)的投資物業(yè)(IP)投資組合價值高，從而產(chǎn)生了強勁的經(jīng)常性收入。新鴻基地產(chǎn)專注于物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，并且由于充足的土地儲備和房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，該公司可能得以在中國香港特區(qū)維持其銷售規(guī)模。
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惠譽預(yù)計，截至2023財年6月和2024財年，由于利率上升以及租金收入可能逐步復(fù)蘇，該公司的投資物業(yè)EBITDA利息覆蓋率將面臨壓力?；葑u預(yù)計，由于強勁的新投資物業(yè)將推動中期租賃收入增長，到2025財年，該公司的投資物業(yè)EBITDA利息覆蓋率將回到3.5倍以上(2022財年：5.1倍)。
關(guān)鍵評級驅(qū)動因素
投資物業(yè)組合強勁：惠譽預(yù)計，隨著香港特區(qū)與內(nèi)地通關(guān)以及防控措施放寬，這可能會導(dǎo)致香港特區(qū)游客量增加，并使得新鴻基地產(chǎn)的投資物業(yè)受益，新鴻基地產(chǎn)在香港特區(qū)的投資物業(yè)組合業(yè)績將逐步恢復(fù)。
新鴻基地產(chǎn)在香港特區(qū)擁有多元化的購物中心和寫字樓投資組合，該投資組合在2022財年從其子公司中獲得了穩(wěn)定的110億港元的租賃EBITDA。鑒于香港特區(qū)仍受到防控措施影響，2023財年上半年，香港特區(qū)投資物業(yè)租金EBITDA同比下降5%。零售組合的總體平均入駐率保持在96%的高位，而寫字樓入駐率保持在93%。
收入正在復(fù)蘇：惠譽預(yù)計，由于該公司從疫情中復(fù)蘇以及其正在建設(shè)的新投資物業(yè)強勁，在2022財年至2025財年期間，新鴻基地產(chǎn)的整體租金收入將平均每年增長4%-5%。預(yù)計到2025年底，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地的投資物業(yè)的總建筑面積(GFA)將增加45%，主要來自于上海和南京的新寫字樓和零售物業(yè)。預(yù)計該公司到2026財年底還會將其香港特區(qū)投資物業(yè)組合的總建筑面積擴大500萬平方英尺，總計達到3700萬平方英尺以上。
惠譽認為，在2024財年，新鴻基地產(chǎn)的內(nèi)地租金EBITDA有望逐漸復(fù)蘇。該公司表示，其內(nèi)地的購物中心和寫字樓的入駐率仍然很高，最近的客流量和租戶銷售額也有所改善。2023財年上半年，由于防控措施、租金優(yōu)惠以及匯率因素，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地的租金EBITDA同比下降20%，至22億港元。
投資物業(yè)利息覆蓋率較低：惠譽預(yù)測，新鴻基地產(chǎn)的投資物業(yè)EBITDA利息覆蓋率將在2023財年-2024財年下降至約3.0倍(2022財年：5.1倍)，隨后在2025財年上升至3.5倍。根據(jù)新鴻基地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，截至2022年12月底，其54%的借款采用非人民幣計價的浮動利率。截至2023財年上半年，其債務(wù)總額為1319億港元。2023-2025財年，該公司的總債務(wù)應(yīng)保持在1300億港元左右，這是因為惠譽預(yù)計新鴻基地產(chǎn)在2023財年下半年將獲得更多的銷售收益，并且其資本支出將保持穩(wěn)定。
具有韌性的其他收入：新鴻基地產(chǎn)的其他非物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，如數(shù)據(jù)中心運營、運輸基礎(chǔ)設(shè)施和物流領(lǐng)域的收入和盈利能力，在防控措施期間具有韌性業(yè)績表現(xiàn)。其子公司新意網(wǎng)香港數(shù)據(jù)中心(SUNeVision)旗下的數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)的EBITDA從2019財年的10億港元和2021財年的14億港元增加到2022財年的15億港元。2019財年至2022財年，運輸、基礎(chǔ)設(shè)施和物流業(yè)務(wù)的EBITDA每年保持在17億港元左右。這些其他業(yè)務(wù)也為該公司的利息覆蓋率和抵消物業(yè)開發(fā)波動性提供了穩(wěn)定的支持。
穩(wěn)定的杠桿率：惠譽預(yù)測，新鴻基地產(chǎn)的杠桿率(以凈債務(wù)/投資物業(yè)值衡量)將保持在26%-28%，這對于其當(dāng)前的評級水平而言是足夠的。2022年底，該公司的杠桿率較高，部分原因是銷售收入較低，這是因為新鴻基地產(chǎn)在2023財年上半年出售部分香港特區(qū)物業(yè)項目，并將在2023財年下半年獲得相關(guān)的現(xiàn)金收益?；葑u預(yù)計，隨著該公司物業(yè)銷售的改善和審慎的資本支出，其杠桿率將在2023財年下半年呈下降趨勢。
物業(yè)銷售規(guī)模正在改善：隨著香港特區(qū)與內(nèi)地通關(guān)，房地產(chǎn)市場情緒有所改善?；葑u預(yù)計，該公司在香港特區(qū)的合同銷售額將達到350億港元，而在2023財年，該公司在內(nèi)地的銷售額可能超過50億港元。截至2022年底，新鴻基地產(chǎn)的住宅物業(yè)在香港特區(qū)和內(nèi)地的面積分別超過1600萬平方英尺和2100萬平方英尺，可維持至少五年的發(fā)展?；葑u預(yù)計，該公司在土地收購方面將保持審慎態(tài)度。
評級推導(dǎo)摘要
新鴻基地產(chǎn)在被評為“A”中國香港地區(qū)地產(chǎn)同行中處于有利地位。其物業(yè)投資組合包括甲級寫字樓和購物中心，大部分位于中國香港地區(qū)的黃金地段和中國內(nèi)地的主要城市，入駐率高。其投資物業(yè)在2022財年的價值超過500億美元，居同業(yè)之首，投資物業(yè) EBITDA達20億美元，亦居同業(yè)之首。
惠譽預(yù)計，在2023財年至2024財年，新鴻基地產(chǎn)的投資物業(yè)EBITDA/毛利率覆蓋率將下降至3.0倍左右，但是在2025財年至2026財年恢復(fù)并趨向于3.5倍?；葑u預(yù)計，在2023財年至2025財年，盡管新鴻基地產(chǎn)從其他穩(wěn)定的非物業(yè)業(yè)務(wù)(這些業(yè)務(wù)已被排除在惠譽的利息覆蓋率計算之外)產(chǎn)生較多的EBITDA，該公司的利息覆蓋率仍將低于領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金(Link Real Estate Investment Trust ，簡稱“領(lǐng)展房產(chǎn)基金”，00823.HK，A/穩(wěn)定)的4.0-5.0倍。新鴻基地產(chǎn)和Scentre Group Limited(A/穩(wěn)定)均擁有類似的投資物業(yè)業(yè)務(wù)狀況，在2023財年-2024財年，這兩家公司的投資物業(yè) EBITDA利息覆蓋率均為3.0倍。
關(guān)鍵評級假設(shè)
本發(fā)行人評級研究中惠譽的關(guān)鍵評級假設(shè)包括：
- 2023財年-2026財年，因在香港地區(qū)和內(nèi)地的新投資物業(yè)竣工，總租金收入的復(fù)合年增長率4%-5%;
- 2023財年-2025財年，租金EBITDA利潤率為74%-76%，而2022財年為77%;
- 2023財年-2025財年，每年資本支出為120億港元，而2021-2022財年的資本支出為100億-120億港元;
- 與2022財年相比，2023財年-2025財年的派息率保持穩(wěn)定。
評級敏感性
可能單獨或共同導(dǎo)致惠譽采取正面評級/上調(diào)行動的未來發(fā)展因素包括：
-惠譽預(yù)計不會采取任何正面評級行動，因為評級受到不穩(wěn)定的住宅建筑部門敞口所限制
可能單獨或共同導(dǎo)致惠譽采取負面評級/下調(diào)行動的未來發(fā)展因素包括：
-持續(xù)一段時間內(nèi)投資物業(yè) EBITDA /現(xiàn)金利息費用低于3.5倍;
-持續(xù)一段時間內(nèi)凈債務(wù)/投資物業(yè)資產(chǎn)高于30%
流動性和債務(wù)結(jié)構(gòu)
流動性充裕：截至2022年底，新鴻基地產(chǎn)持有178億港元現(xiàn)金，而短期借款為215億港元。鑒于該公司強勁的信用狀況，惠譽認為該公司可以展期短期債務(wù)。價值3990億港元的投資物業(yè)擴大了財務(wù)靈活性，這些投資物業(yè)大多無產(chǎn)權(quán)負擔(dān)。新鴻基地產(chǎn)只有30億港元的資產(chǎn)被質(zhì)押，主要是為其在中國內(nèi)地的銀行貸款提供抵押。
新鴻基地產(chǎn)擁有多元化的融資來源，包括銀行貸款和中期票據(jù)。其債務(wù)期限很長，36%的債務(wù)將在未來兩年到期。新鴻基的借款成本較低，在2023財年上半年平均為3.1%左右。
發(fā)行人簡介
新鴻基地產(chǎn)是香港特區(qū)最大的房地產(chǎn)公司之一，也是租金收入最多的商業(yè)房企。截至2022年底，該公司擁有3480萬平方英尺的竣工物業(yè)總樓面面積，包括在香港特區(qū)的合資企業(yè)和聯(lián)營企業(yè)，這些幾乎都是投資和租賃物業(yè)。
關(guān)鍵詞：
