久期財(cái)經(jīng)訊，3月10日，穆迪將仁恒置地集團(tuán)有限公司(Yanlord Land Group Limited，簡(jiǎn)稱“仁恒置地”)及仁恒地產(chǎn)(香港)有限公司(Yanlord Land (HK) Co., Limited)的評(píng)級(jí)展望從穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面。
與此同時(shí)，穆迪還確認(rèn)了仁恒置地的公司家族評(píng)級(jí)(CFR)為“Ba2”以及其子公司仁恒地產(chǎn)(香港)有限公司發(fā)行債券的有支持高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)為“Ba3”，該債券由仁恒置地提供擔(dān)保。
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穆迪副總裁兼高級(jí)分析師Cedric Lai表示:“負(fù)面展望反映了穆迪的預(yù)期，即在未來(lái)12-18個(gè)月，仁恒置地的合同銷(xiāo)售及信用指標(biāo)將惡化。”
Lai補(bǔ)充道:“對(duì)評(píng)級(jí)的確認(rèn)反映了穆迪的預(yù)期，即仁恒置地將保持良好的流動(dòng)性，并在業(yè)務(wù)擴(kuò)張和財(cái)務(wù)管理方面保持審慎。”
評(píng)級(jí)理?yè)?jù)
穆迪預(yù)測(cè)，與全國(guó)市場(chǎng)相比，仁恒置地的合同銷(xiāo)售額將表現(xiàn)不佳，在2022年強(qiáng)勁增長(zhǎng)14%至約681億元人民幣后，2023年將比前一年下降約20%-25%。銷(xiāo)售業(yè)績(jī)疲軟反映了公司在過(guò)去12-18個(gè)月的業(yè)務(wù)規(guī)模適中，土地補(bǔ)充明顯放緩。銷(xiāo)售下滑將削弱該公司未來(lái)12-18個(gè)月的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和信用指標(biāo)。
穆迪預(yù)計(jì)仁恒置地的信用指標(biāo)將會(huì)減弱——未來(lái)12-18個(gè)月，其債務(wù)/EBITDA之比將惡化至6.8倍左右，而2022年為6.4倍，同期EBIT/利息覆蓋率將從2022年的2.8倍下降至2.6倍左右。穆迪預(yù)計(jì)，該公司的利潤(rùn)率將從2022年同期的27%下降至22%左右，而上述預(yù)測(cè)對(duì)該公司的Ba2 CFR評(píng)級(jí)水平來(lái)說(shuō)較弱。
不過(guò)，穆迪預(yù)計(jì)仁恒置地的流動(dòng)性將保持良好，因?yàn)樵摴驹谠诎逗碗x岸融資方面都保持良好的渠道。截至2022年底，其207億元人民幣的無(wú)限制現(xiàn)金和預(yù)計(jì)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流將足以支付未來(lái)12-18個(gè)月到期的債務(wù)，但預(yù)計(jì)在使用內(nèi)部資源償還到期債務(wù)后，可能會(huì)逐漸減少其流動(dòng)性緩沖。
此外，穆迪預(yù)計(jì)，在中國(guó)和新加坡租金收入穩(wěn)步增長(zhǎng)的支持下，仁恒置地未來(lái)12-18個(gè)月的租金收入/利息覆蓋率將從2022年的43%略微提高至45%左右。
仁恒置地的Ba2 CFR體現(xiàn)了公司的知名品牌和高質(zhì)量的產(chǎn)品，這使其具有強(qiáng)大的定價(jià)權(quán)。此外，該公司的銷(xiāo)售策略更符合廣泛市場(chǎng)。該評(píng)級(jí)還考慮到仁恒置地在中國(guó)和新加坡的投資物業(yè)(IP)具有良好的流動(dòng)性和穩(wěn)定的經(jīng)常性租金收入，這為公司提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可以在一定程度上緩解其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)引起的現(xiàn)金流波動(dòng)。
另一方面，仁恒置地不穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、地域集中度和中等的債務(wù)杠桿率限制了評(píng)級(jí)。對(duì)合資企業(yè)(JV)業(yè)務(wù)的大量敞口也阻礙了其信用指標(biāo)的透明度，盡管其信譽(yù)良好的合資伙伴緩和了這種風(fēng)險(xiǎn)。
由于結(jié)構(gòu)性次級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，該公司的Ba3高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)比CFR低一個(gè)子級(jí)。上述風(fēng)險(xiǎn)反映了這樣一個(gè)事實(shí)，即在破產(chǎn)情況下，大多數(shù)債權(quán)位于運(yùn)營(yíng)子公司層面，并優(yōu)先于仁恒置地的高級(jí)無(wú)抵押債權(quán)。此外，控股公司缺乏顯著的結(jié)構(gòu)性次級(jí)風(fēng)險(xiǎn)緩解因素。因此，控股公司的回收率可能會(huì)降低。
在環(huán)境、社會(huì)和治理(ESG)因素方面，穆迪考慮了仁恒置地的集中所有權(quán)，截至2022年12月底，仁恒置地最大股東兼董事長(zhǎng)鐘聲堅(jiān)先生持有公司約71.55%的直接和間接股權(quán)(不包括庫(kù)存股)。新加坡交易所要求的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)和標(biāo)準(zhǔn)降低了這種風(fēng)險(xiǎn)。
可引起評(píng)級(jí)上調(diào)或下調(diào)的因素
鑒于負(fù)面展望，短期內(nèi)不太可能上調(diào)評(píng)級(jí)。
不過(guò)，如果仁恒置地改善銷(xiāo)售和信用指標(biāo)，加強(qiáng)長(zhǎng)期融資渠道，并保持充足的流動(dòng)性，穆迪可能會(huì)將該公司的評(píng)級(jí)展望調(diào)至穩(wěn)定。
可能預(yù)示評(píng)級(jí)展望穩(wěn)定的信用指標(biāo)包括EBIT/利息覆蓋率維持在3.0 -3.5倍以上，債務(wù)/EBITDA之比維持在6.0 -6.5倍以下。
如果仁恒置地的銷(xiāo)售、信用指標(biāo)和流動(dòng)性減弱，或者該公司追求激進(jìn)擴(kuò)張，穆迪可能會(huì)下調(diào)評(píng)級(jí)。表明評(píng)級(jí)下調(diào)的信用指標(biāo)包括EBIT/利息覆蓋率持續(xù)低于2.5倍或債務(wù)/EBITDA之比持續(xù)高于6.8 -7.0倍。
仁恒置地是一家在中國(guó)和新加坡的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，并在新加坡交易所上市。截至2022年12月，該公司擁有總建筑面積約950萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，主要分布在中國(guó)六個(gè)地理區(qū)域，包括長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、環(huán)渤海、華中地區(qū)、海南和中國(guó)西部。該公司在新加坡還擁有住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和投資地產(chǎn)。
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