久期財(cái)經(jīng)訊，3月8日，穆迪將新城發(fā)展控股有限公司(Seazen Group Limited，簡(jiǎn)稱“新城發(fā)展”，01030.HK)的公司家族評(píng)級(jí)(CFR)從“Ba3”下調(diào)至“B1”，并將New Metro Global Limited發(fā)行債券的有支持高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“B1”下調(diào)至“B2”，上述債券由新城發(fā)展提供擔(dān)保。
(資料圖)
與此同時(shí)，穆迪還將New Metro Global Limited發(fā)行債券的有支持高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“Ba3”下調(diào)至“B1”，上述債券新城控股集團(tuán)股份有限公司(Seazen Holdings Co.,Ltd，簡(jiǎn)稱“新城控股”，601155.SH)提供擔(dān)保。新城控股為新城發(fā)展持股67%的子公司，負(fù)責(zé)新城發(fā)展的大部分業(yè)務(wù)。
穆迪還將評(píng)級(jí)展望從“負(fù)面”調(diào)整至“穩(wěn)定”。
穆迪副總裁兼高級(jí)分析師Kelly Chen表示:“此次評(píng)級(jí)下調(diào)反映了新城發(fā)展合同銷售和市場(chǎng)份額的下降，以及穆迪預(yù)計(jì)未來(lái)12-18個(gè)月信用指標(biāo)的惡化將不再支持該公司此前的評(píng)級(jí)水平?！?/p>
Chen補(bǔ)充道:“穩(wěn)定的展望反映了穆迪的預(yù)期，即該公司將在未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)保持充足的流動(dòng)性和合適的財(cái)務(wù)指標(biāo)以對(duì)應(yīng)其B1的CFR。”
評(píng)級(jí)理?yè)?jù)
穆迪預(yù)計(jì)，新城發(fā)展的合同銷售額將繼續(xù)落后于市場(chǎng)，在2023年同比下降15%，至1000億元人民幣左右。此前，該公司的合同銷售額從2021年的2340億元人民幣大幅下降50%，至2022年的1160億元人民幣。該數(shù)據(jù)要弱于評(píng)級(jí)為“Ba”的中國(guó)房地產(chǎn)同行。銷售額的持續(xù)下滑也將削弱該公司未來(lái)12個(gè)月的現(xiàn)金流和信用指標(biāo)。
該公司合同銷售疲軟反映了該公司在過(guò)去12-18個(gè)月暫停土地補(bǔ)充和放緩建設(shè)以保持流動(dòng)性。鑒于底線城市的經(jīng)濟(jì)基本面較一線城市較弱，其對(duì)低線城市的高敞口也可能限制其從政府的需求側(cè)支持措施中復(fù)蘇的步伐。過(guò)去三年，二三線城市占該公司合同銷售額的55%以上。
合同銷售額的下降將對(duì)該公司未來(lái)的收入確認(rèn)和財(cái)務(wù)指標(biāo)造成壓力。因此，在未來(lái)12-18個(gè)月，其EBIT/利息覆蓋率將從截至2022年6月前12個(gè)月的3.2倍降至2.4倍-2.2倍，而其債務(wù)/EBITDA之比將從同期的5.2倍升至6.8倍-7.5倍。上述預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)將更符合B1的CFR。
不過(guò)，穆迪預(yù)計(jì)，在未來(lái)12-18個(gè)月，新城發(fā)展的流動(dòng)性將保持充足，因?yàn)檫^(guò)去3-6個(gè)月，中國(guó)政府的措施為新城發(fā)展在境內(nèi)籌集新融資提供了支持。具體而言，該公司在中債增的信用擔(dān)保下發(fā)行了20億元人民幣的境內(nèi)中期票據(jù)，并于2022年12月通過(guò)H股配售籌集了19億港元，以償還部分到期債務(wù)。這將有助于為該公司大量到期債務(wù)提供資金，包括6.5億美元(約45億元人民幣)的離岸高級(jí)票據(jù)和總計(jì)96億元人民幣的在岸債券，這些債券將于2024年6月底到期或可回售。
新城發(fā)展的B1 CFR還考慮了該公司成熟的投資物業(yè)(IP)組合，這將繼續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)常性租金收入。穆迪預(yù)計(jì)，該公司的租金收入將從2022年的約50億元人民幣增長(zhǎng)10%-15%，至2023- 2024年的58億- 62億元人民幣。在預(yù)測(cè)期內(nèi)，預(yù)計(jì)租金收入將占公司總利息支出的125%-140%。
就環(huán)境、社會(huì)和治理(ESG)因素而言，新城發(fā)展的所有權(quán)集中在前任董事長(zhǎng)，其持有新城發(fā)展64.8%的股份。穆迪還考慮了公司七人董事會(huì)中三名獨(dú)立非執(zhí)行董事的存在，以及遵守香港聯(lián)合交易所上市公司《公司治理準(zhǔn)則》要求的其他內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)和標(biāo)準(zhǔn)。最近的管理層變動(dòng)不太可能對(duì)該公司的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生重大影響，這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)高級(jí)管理層保持穩(wěn)定，該公司將維持其當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)政策。
由于結(jié)構(gòu)性從屬風(fēng)險(xiǎn)，由新城發(fā)展提供擔(dān)保的高級(jí)無(wú)抵押債券的評(píng)級(jí)為“B2”，比CFR低一個(gè)子級(jí)。新城發(fā)展的大部分債權(quán)都在子公司層面，包括新城控股的中間控股公司，在破產(chǎn)情況下，其受償順序優(yōu)先于控股公司的債權(quán)。此外，控股公司缺乏緩解結(jié)構(gòu)性從屬風(fēng)險(xiǎn)的重大因素。
另一方面，由新城控股提供擔(dān)保的高級(jí)無(wú)抵押債券評(píng)級(jí)為“B1”，這反映了新城控股更接近資產(chǎn)，在清算情況下，其債權(quán)人受償順序優(yōu)先于新城發(fā)展的債權(quán)人。新城控股的債權(quán)人還受益于該集團(tuán)多元化業(yè)務(wù)，從大量具有高度地域多元化的運(yùn)營(yíng)子公司以及其投資物業(yè)組合中產(chǎn)生現(xiàn)金流。
可能引起評(píng)級(jí)上調(diào)或下調(diào)的因素
若發(fā)生以下情況，穆迪可能會(huì)上調(diào)新城發(fā)展的評(píng)級(jí)：新城發(fā)展在保持充足流動(dòng)性的同時(shí)增加其合同銷售額，并改善其信用指標(biāo)。表明評(píng)級(jí)獲得上調(diào)的信用指標(biāo)包括：調(diào)整后的EBIT/利息之比持續(xù)高于2.5倍-3.0倍;以及債務(wù)/EBITDA之比持續(xù)低于7.0倍。
若發(fā)生以下情況，穆迪可能會(huì)下調(diào)新城發(fā)展的評(píng)級(jí)：新城發(fā)展的流動(dòng)性和融資渠道惡化;其合同銷售額下降幅度超過(guò)了穆迪的預(yù)期，或其信用指標(biāo)減弱;EBIT/利息覆蓋率之比持續(xù)降至2.0倍以下，債務(wù)/EBITDA之比持續(xù)增至8.0倍以上。
如果公司與合資公司相關(guān)的或有負(fù)債顯著增加，或其向合資公司提供資金支持的可能性大幅上升，則也可能會(huì)帶來(lái)評(píng)級(jí)下調(diào)壓力。
此外，如果該公司通過(guò)質(zhì)押其投資物業(yè)大幅增加其擔(dān)保債務(wù)，進(jìn)而增加新城發(fā)展和新城控股高級(jí)無(wú)抵押債權(quán)人的從屬風(fēng)險(xiǎn)，則授評(píng)債券的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)可能會(huì)被下調(diào)。
新城發(fā)展控股有限公司主要在中國(guó)從事住宅房地產(chǎn)開發(fā)。新城發(fā)展于1996年由王振華先生建立，他是新城發(fā)展的前任董事長(zhǎng)。王振華先生是新城發(fā)展的最大股東，持有該公司64.8%的股份，其自 1993 年以來(lái)在中國(guó)(A1/穩(wěn)定)參與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。
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