1. 地產(chǎn)債二級市場表現(xiàn)
1.1 地產(chǎn)債境內(nèi)外二級市場指數(shù)周度表現(xiàn)
境內(nèi)地產(chǎn)債微跌，境外地產(chǎn)債市場整體企穩(wěn)，高收益轉(zhuǎn)漲。2023年2月20日至2月26日，中證地產(chǎn)債指數(shù)下跌0.1%，Markit iBoxx中資美元房地產(chǎn)投資級債券指數(shù)上漲0.8%，Markit iBoxx中資美元房地產(chǎn)高收益?zhèn)笖?shù)下跌0.4%。年初至2月26日，中證地產(chǎn)債指數(shù)上漲2.5%，中資美元房地產(chǎn)投資級債券指數(shù)上漲3.9%，中資美元房地產(chǎn)高收益?zhèn)笖?shù)上漲11.8%。截至2023年2月26日，中證地產(chǎn)債指數(shù)收益率為23.8%，中資美元房地產(chǎn)投資級債券指數(shù)收益率為7.0%，中資美元房地產(chǎn)高收益?zhèn)笖?shù)收益率為26.2%。收益率較上周分別上升80個基點、上升20基點和收窄70個基點。
(資料圖片)
1.2 境內(nèi)外地產(chǎn)債期限收益率周度變化
境內(nèi)地產(chǎn)債微跌，境外地產(chǎn)債整體跌幅放緩。截至2022年2月26日，調(diào)整后境內(nèi)地產(chǎn)債平均收益率為7.10%，本周上升13個基點，中債估值平均凈價為93.41元，本周下跌0.08元。調(diào)整后境外中資美元地產(chǎn)債平均收益率為45.31%，較上周末上升70個基點，彭博估值平均凈價為59.18元，較上周下跌0.07元。
境內(nèi)其他評級短債跌幅明顯，1年期以上長債券表現(xiàn)平穩(wěn)。截至2023年2月26日，境內(nèi)地產(chǎn)債AAA級到期收益率按到期時間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為6.82%、9.02%、8.82%、4.28%，本周變化+26.3BP、+6.2BP、+17.4BP、+6.2BP。AA+級到期收益率按到期時間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為8.19%、13.86%、11.69%、7.00%，本周變化+15.7BP、+10.8BP、-11.4BP、+0.5BP。其他評級到期收益率按到期時間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為9.06%、6.40%、9.71%、4.87%，本周變化+136.9BP、-1.6BP、+6.3BP、+0.0BP。
境外投資級地產(chǎn)債平穩(wěn)，高收益地產(chǎn)短債轉(zhuǎn)漲，長期限地產(chǎn)債走弱。截至2023年2月26日，境外地產(chǎn)債投資級到期收益率按到期時間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為6.5%、7.2%、6.9%、6.8%，本周變化+38.8BP、+15.0BP、+4.1BP、+10.4BP。高收益級債券到期收益率按到期時間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為48.1%、43.4%、36.8%、51.0%，本周變化-182.7BP、+114.3BP、+72.6BP、+82.6BP。無評級債到期收益率按到期時間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為49.5%、62.4%、56.4%、68.4%，本周變化+218.7BP、+116.6BP、+92.4BP、-27.5BP。
1.3 境內(nèi)外地產(chǎn)債漲跌幅榜
境內(nèi)地產(chǎn)債高評級發(fā)行人跌幅明顯，新城、北票建投領(lǐng)跌，首開、大華領(lǐng)漲。截至2022年2月26日，境內(nèi)地產(chǎn)債漲幅榜榜首中，AAA級債券首開MTN001估值下行339BP，AA+級債券18大華01估值下行1543.4BP，其他評級債券21振業(yè)集團MTN001估值下行50.8BP。境內(nèi)地產(chǎn)債跌幅榜榜首中，AAA級債券18新城控股PPN001估值上行3216.7BP，AA+級債券16北票建投債估值上行1196.8BP，其他評級債券20中天金融MTN001估值上行4347.4BP。
境外低評級地產(chǎn)債波動較大，華發(fā)、中駿和華南城領(lǐng)漲，寶龍、綠景領(lǐng)跌。截至2022年2月26日，境外地產(chǎn)債漲幅榜榜首中，投資級債券ZHHFGR 2.95 02/28/25估值收窄146.2BP，高收益級債CHINSC 7 1/4 04/19/23估值收窄4678.9BP，無評級債CSCHCN 9 07/20/24收窄1130.2BP。境外地產(chǎn)債跌幅榜榜首中，投資級債券BEICAP 2.8 03/18/23估值上行272BP，高收益級債PWRLNG 7 1/8 01/15/24估值上行1354.7BP，無評級債LVGEM 12 03/10/23估值上行6418.0BP。
2. 境內(nèi)外地產(chǎn)債一級市場周度情況
2.1 境內(nèi)外一級市場新發(fā)行情況
境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行15筆共計109.5億人民幣債券。截至2023年2月26日，境內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行15筆債券，募集資金109.5億人民幣，平均期限3.0年、利率3.66%，含AAA和AA+級發(fā)行人。民企卓越商管中債增擔保票據(jù)成功發(fā)行，發(fā)行總額4億元，利率4.69%，期限3年。
本周境外美元債新發(fā)為香港地產(chǎn)公司新鴻基，無內(nèi)地公司發(fā)行。目前暫無其他民企進行境外債融資計劃。本周境外美元債新發(fā)主體為新鴻基地產(chǎn)，發(fā)行7000萬美金3年期債券，票面利率4.5%，主體評級為A+。發(fā)行人為境外評級較高主體。
2.2 境內(nèi)外一級市場待或擬發(fā)行情況
待發(fā)行境內(nèi)地產(chǎn)債3只，卓越商業(yè)再發(fā)行中債增擔保中期票據(jù)。截至2023年2月26日，3只地產(chǎn)債待發(fā)行，發(fā)行人皆為地方國企，計劃發(fā)行規(guī)模共28億，期限為5年及以上，主體評級含AAA到AA。境外暫無地產(chǎn)債待發(fā)行。
2.3 地產(chǎn)公司信用風險事件周度回顧
民企償債能力仍偏弱，旭輝境內(nèi)債價格異動，地產(chǎn)公司評級遭調(diào)整。本周負面信用風險事件主要為景瑞欲重組境外債、佳源國際未支付美元債本息以及銀城開展交換要約等。本周地產(chǎn)公司積極事件較多，多家房企通過股債渠道融資，碧桂園、中駿、雅居樂和綠城通過中票注冊。本周高收益?zhèn)袌鲋沟?，房企融資動作頻頻。
3. 地產(chǎn)行業(yè)周度動態(tài)
3.1 商品房成交情況和百城住宅均價
30大中城市商品房成交量回升，三線城市樓市回暖明顯。截至2023年2月26日，30大中城市商品房周度累計成交面積為336.1萬平米，環(huán)比上升27.3%，同比上升9.3%。分城市級來看，一線城市成交面積60.3萬平米，環(huán)比下降2.2%，同比下降15.0%;二線城市成交面積192.6萬平米，環(huán)比上升39.2%，同比上升3.1%;三線城市成交面積83.3萬平米，環(huán)比上升29.8%，同比上升67.0%。一線城市銷售放緩，三線城市銷售改善明顯。
二手房成交持續(xù)回暖，一線及強二線城市復蘇勢頭不減。截至2023年2月26日，14城二手房成交面積213.4萬平米，環(huán)比上升16.7%，同比上升95.1%。二手房成交持續(xù)回暖，北京、杭州和成都二手房成交面積增速較快，深圳二手房成交情況較去年明顯改善。
百城住宅均價環(huán)比下滑，一二線城市住宅均價漲幅放緩。2023年1月底，中國樣本住宅百城、一線城市、二線城市、三線城市每平米平均價格為16174.0元、43588.0元、14976.7元、10018.2元，同比變化-0.03%、+0.01%、+0.17%、-0.70%，環(huán)比變化-0.02%、-0.05%、-0.04%、-0.08%，均價環(huán)比保持下行，一二線均價同比增幅放緩。
3.2 房地產(chǎn)行業(yè)近期相關(guān)政策與新聞?wù)?/strong>
地方政府延續(xù)支持樓市政策方向，中央政府推動各類房地產(chǎn)金融支持政策。2023年2月以來可見地方政府對房地產(chǎn)業(yè)支持政策不斷，更多城市首套房貸利率降至3.8%。各類新聞可見部分城市新房二手房市場回暖。上周，證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點備，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見(征求意見稿)》，多部門助力拓寬房企融資渠道。
4. 投資建議
地產(chǎn)債在反彈后仍處于回調(diào)壓力下，公司負面和正面新聞不斷，市場波動調(diào)整。預期在房地產(chǎn)銷售復蘇趨勢下，市場短期內(nèi)有望企穩(wěn)。二級市場投資價值顯現(xiàn)，行業(yè)復蘇預期強化，銷售復蘇趨勢有望延續(xù)。2023年后續(xù)地產(chǎn)行業(yè)政策托底銷售和改善融資環(huán)境的方向難變，地產(chǎn)公司基本面和信用修復將繼續(xù)進行。商品房銷售整體仍處于弱復蘇階段，二手房銷售已出現(xiàn)明顯改善趨勢，三線城市商品房銷售也不弱。建議關(guān)注具備國資背景的混改企業(yè)投資機會，特別是境內(nèi)外收益率較高、利差較闊的主體。同時，建議持續(xù)跟蹤民營房企融資以及資產(chǎn)處置落地情況，基本面仍保持改善趨勢，關(guān)注收益率上行帶來的投資機會。
5. 風險
地產(chǎn)行業(yè)銷售超預期下行，融資落地情況不及預期，國內(nèi)防控政策影響。
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