2月28日，中國奧園公布了最新的債務(wù)重組進展。
根據(jù)公告，中國奧園已經(jīng)與部分主要境外債權(quán)人達成中期債務(wù)靜止協(xié)議，支持奧園進行全面?zhèn)鶆?wù)重組及引進戰(zhàn)投，同意暫緩償還債務(wù)安排，并承諾不采取任何強制執(zhí)行行動，以確保運營穩(wěn)定。
2023年以來，隨著樓市復蘇進程加快，房企債務(wù)重組進程也明顯提速。
(相關(guān)資料圖)
在奧園之前，2月初，華夏幸福發(fā)布境外美元債49.6億美元以新債券向債權(quán)人分配的方式實施重組交割。
不只這兩家，中梁控股和祥生控股均債務(wù)展期紛紛迎來新進展。而更早之前，融創(chuàng)、龍光、富力的境內(nèi)債務(wù)重組方案也獲得通過。
債務(wù)重組成為出險房企化解流動性壓力的突破口。
隨著樓市復蘇，行業(yè)信心正在積極重建。出險房企債務(wù)重組按下“快進鍵”也給行業(yè)帶來積極信號，展期或重組方案通過后，為企業(yè)經(jīng)營調(diào)整、重回健康軌道爭取了寶貴的時間。
01、為企業(yè)回歸正軌爭取時間
自2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，多家房企陸續(xù)出現(xiàn)流動性問題。
自此，出險房企開始了長時間的自救，至2023年，在解決債務(wù)問題方面取得了積極的進展，部分企業(yè)對到期債務(wù)采取逐個展期方式獲得成功，也有一部分房企在境內(nèi)境外債方面取得整體展期成功。
比如，富力實現(xiàn)了境內(nèi)外債券467億元人民幣展期，而龍光、融創(chuàng)分別實現(xiàn)了境內(nèi)債223.6億元人民幣、160億元人民幣的整體展期，此外華夏幸福49.6億美元的境外債也整體展期。
我們看了下，展期加權(quán)平均期限均達到了3年及以上。
也就是說，展期方案通過后，將有效緩解其未來至少3年以上的流動性壓力，為企業(yè)經(jīng)營調(diào)整、回歸健康軌道爭取了時間。
但債務(wù)展期也讓房企付出了不小大代價，比如中國奧園，將對同意暫緩償債安排的債權(quán)人支付同意費，金額約為欠付該債權(quán)人的境外債務(wù)本金額的0.25%或0.5%。
債務(wù)展期成功之后，為保證企業(yè)回歸正常，此類房企仍需努力減債、降杠桿。
02、多管齊下減債降杠桿
債務(wù)重組只是回歸正軌的第一步。
在債務(wù)展期方面的努力之外，企業(yè)也努力通過銷售回款端實現(xiàn)現(xiàn)金回流，其中包括融創(chuàng)、奧園、富力、華夏幸福等近期均加快了項目紓困以及資產(chǎn)處置速度。
通過加快處置資產(chǎn)、項目讓渡股權(quán)、引入戰(zhàn)投等多種方式加快項目的開發(fā)進度，從而優(yōu)化企業(yè)的債務(wù)情況，實現(xiàn)減債降杠桿。
為降低負債規(guī)模、實現(xiàn)自救，最主流的方式是通過處置資產(chǎn)回流資金，包括寫字樓、商業(yè)等存量資產(chǎn)、變現(xiàn)周期較長的項目、多元化板塊的收縮如物業(yè)公司股權(quán)等。比如今年2月份，中國奧園將物業(yè)公司奧園健康29.9%股權(quán)折價出讓給廣州國資，回流資金2.56億港元，此次交易還附帶條款買方還需與奧園訂立舊改合作協(xié)議，也將有利于奧園的舊改項目的推進。
優(yōu)質(zhì)項目引入國資企業(yè)或者AMC基金戰(zhàn)投，回流資金同時為項目引入融資，加快項目開發(fā)促進銷售回款。
通過讓渡部分股權(quán)引入項目戰(zhàn)投，可以實現(xiàn)回流資金且獲得項目融資，推動項目的開發(fā)，這些優(yōu)質(zhì)項目此前沉淀了部分資金和債務(wù)，他們的未來入市盤活也將助力企業(yè)增加銷售回款且降低債務(wù)規(guī)模。
而對于部分已經(jīng)實現(xiàn)前期部分出售的項目，積極取得地方政府的支持，獲得紓困基金融資助力項目保交樓，加快項目結(jié)算以及銷售回款。
03、恢復“造血”能力是關(guān)鍵
不過值得注意的是，雖然債務(wù)重組可以在一定程度上緩解流動性壓力，但其本質(zhì)還只是輔助手段。
無論是展期還是債轉(zhuǎn)股，任何方式的重組都只能緩解燃眉之急，想要根本地解決流動性危機、擺脫困境重回經(jīng)營正軌仍然任重道遠。
重組之后，企業(yè)運營改善的核心還是在于銷售端，修復基本盤、依靠銷售回款恢復自身“造血能力”是關(guān)鍵。
目前，無論是市場端還是融資端，房地產(chǎn)市場利好政策頻傳，2月百強房企銷售業(yè)績同環(huán)比雙增長，也為接下來房企銷售回款注入信心。當下，對于出險房企而言，保交付仍是主要目標，保證貨量供應(yīng)、積極營銷、促進銷售去化及現(xiàn)金回籠。同時等待市場預期改善、需求端信心修復以及購買力的企穩(wěn)回升。
實際上，債券的展期成功確實給了企業(yè)喘息的機會，但房企重回正軌仍需要很長一段時間。
在當前市場環(huán)境整體回暖趨勢下，出險房企也需要重回市場。面對債務(wù)壓力，通過加快折價出售資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)項目讓渡股權(quán)等方式，實現(xiàn)資金回籠;同時對項目紓困，讓項目銷售加快盤活。根本上來講，企業(yè)想要回歸正常經(jīng)營發(fā)展軌道，恢復“造血”能力才是關(guān)鍵。
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