報告要點
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事件描述：
克而瑞發(fā)布2023年2月房企銷售情況， TOP100房企前2月累計銷售金額同比下降12.5%，較1月降幅收窄19.2pct;2月單月銷售金額同比增速轉正，同比上升11.8%。
事件評論:
百強銷售環(huán)增約3成，銷售面延續(xù)修復態(tài)勢。從單月銷售來看，TOP100房企2月單月銷售金額為0.52萬億元，環(huán)比上升29.8%;銷售面積為0.32億平方米，環(huán)比上升32.4%。累計銷售方面，2023年1-2月TOP100房企實現(xiàn)銷售額0.92 萬億元，同比下降12.5%(2023年1月：下降31.7%);實現(xiàn)銷售面積0.56 億平方米，同比下降20.5%(2023年1月：下降36.4%)。2月百強房企銷售延續(xù)年后穩(wěn)步復蘇的趨勢，單月銷售環(huán)比回升。近期下調首套房貸利率等需求側政策持續(xù)推進，為住房銷售復蘇提供一定支撐。
規(guī)模房企分化延續(xù)，國央企業(yè)績表現(xiàn)較好。累計銷售額方面，截至2023年2月末各規(guī)模房企累計銷售同比下降速度減緩，大型房企(累計銷售額前10名)銷售同比止跌，中型房企(累計銷售額11-50名)及小型房企(累計銷售額51-100名)累計同比分別下降16%、30%。單月銷售額方面，大中型房企同比增速轉正，同比分別上升27%、13%;小型房企同比下降19%，較1月降幅收窄22pct。2023年1-2月累計銷售額增速較快的房企為保利置業(yè)(+226%)、越秀地產(+185%)、金融街(+106%)、電建地產(+94%)、華發(fā)股份(+85%)。
融資范圍擴大助力改善房企流動性，地方政策加速落地激發(fā)住房需求釋放。本月頂層政策聚焦融資端，如央行拓展民企債券融資工具支持范圍、證監(jiān)會啟動不動產私募基金試點工作等，第二支箭、第三支箭相繼擴容有望緩解短期內流動性緊張的問題，或有助于進一步防范頭部房企風險。地方需求側政策包括：1)購房成本下降：常州、江蘇等地首套房貸利率下限已至3.8%，洛陽、威海等地首套首付比例為20%等。2)激發(fā)潛在購買力：武漢限購區(qū)內購房家庭新增一個購房資格，惠州商品房限售年限由3年調整為1年，贛州部分區(qū)域停止商品住房限購政策等。3)保障購房者權利：山東濰坊，河南鄭州、開封擬推行現(xiàn)房銷售，該試點或為后續(xù)其他城市的推廣提供參考意見。短期內，供需兩端或持續(xù)松綁，部分銷售面復蘇較慢的二線城市在住房利率、限購限售等方面仍有一定的調整空間。
投資建議：
2023年2月，受去年同期基數(shù)較小及供需政策影響，百強銷售觸底回升。當前供給側延續(xù)了“防風險、保交樓、穩(wěn)地產”的大方向。但由于風險控制等原因，目前獲得融資支持的對象主要為優(yōu)質頭部房企。需求側則著重激發(fā)合理住房需求的釋放，隨著融資端、銷售端進一步改善或帶動市場信心回升，進而影響行業(yè)逐步回穩(wěn)。維持行業(yè)“強于大市”評級。
風險提示：調控政策及防控政策存不確定性;公司銷售結算或出現(xiàn)波動。
報告正文
克而瑞發(fā)布2023年2月房企銷售情況， TOP100房企前2月累計銷售金額同比下降12.5%，較1月降幅收窄19.2pct;2月單月銷售金額同比增速轉正，同比上升11.8%。
百強銷售環(huán)增約3成，銷售面延續(xù)修復態(tài)勢。從單月銷售來看，TOP100房企2月單月銷售金額為0.52萬億元，環(huán)比上升29.8%;銷售面積為0.32億平方米，環(huán)比上升32.4%。累計銷售方面，2023年1-2月TOP100房企實現(xiàn)銷售額0.92 萬億元，同比下降12.5%(2023年1月：下降31.7%);實現(xiàn)銷售面積0.56 億平方米，同比下降20.5%(2023年1月：下降36.4%)。2月百強房企銷售延續(xù)年后穩(wěn)步復蘇的趨勢，單月銷售環(huán)比回升。近期下調首套房貸利率等需求側政策持續(xù)推進，為住房銷售復蘇提供一定支撐。
圖1：2023年1-2月TOP100房企累計銷售額同比下降約12.5%
數(shù)據來源：克而瑞，中達證券研究
圖2：2023年2月TOP100房企單月銷售額同比上升約11.8%
數(shù)據來源：克而瑞，中達證券研究
圖3：2023年1-2月TOP100房企累計銷售面積同比下降約20.5%
數(shù)據來源：克而瑞，中達證券研究
圖4：2023年2月TOP100房企單月銷售面積同比下降約1.9%
數(shù)據來源：克而瑞，中達證券研究
規(guī)模房企分化延續(xù)，國央企業(yè)績表現(xiàn)較好。累計銷售額方面，截至2023年2月末各規(guī)模房企累計銷售同比下降速度減緩，大型房企(累計銷售額前10名)銷售同比止跌，中型房企(累計銷售額11-50名)及小型房企(累計銷售額51-100名)累計同比分別下降16%、30%。單月銷售額方面，大中型房企同比增速轉正，同比分別上升27%、13%;小型房企同比下降19%，較1月降幅收窄22pct。2023年1-2月累計銷售額增速較快的房企為保利置業(yè)(+226%)、越秀地產(+185%)、金融街(+106%)、電建地產(+94%)、華發(fā)股份(+85%)。
圖 5：規(guī)模房企分化延續(xù)，大型房企累計同比止跌
數(shù)據來源：克而瑞，中達證券研究
融資范圍擴大助力改善房企流動性，地方政策加速落地激發(fā)住房需求釋放。本月頂層政策聚焦融資端，如央行拓展民企債券融資工具支持范圍、證監(jiān)會啟動不動產私募基金試點工作等，第二支箭、第三支箭相繼擴容有望緩解短期內流動性緊張的問題，或有助于進一步防范頭部房企風險。地方需求側政策包括：1)購房成本下降：常州、江蘇等地首套房貸利率下限已至3.8%，洛陽、威海等地首套首付比例為20%等。2)激發(fā)潛在購買力：武漢限購區(qū)內購房家庭新增一個購房資格，惠州商品房限售年限由3年調整為1年，贛州部分區(qū)域停止商品住房限購政策等。3)保障購房者權利：山東濰坊，河南鄭州、開封擬推行現(xiàn)房銷售，該試點或為后續(xù)其他城市的推廣提供參考意見。短期內，供需兩端或持續(xù)松綁，部分銷售面復蘇較慢的二線城市在住房利率、限購限售等方面仍有一定的調整空間。
表 1：2月地方著重激發(fā)合理住房需求釋放，融資端再獲頂層支持
數(shù)據來源：政府網站，中達證券研究
表 2：2023年2月房企銷售情況，保利置業(yè)、越秀地產等累計銷售金額增速居前
數(shù)據來源：克而瑞，中達證券研究
投資建議：
2023年2月，受去年同期基數(shù)較小及供需政策影響，百強銷售觸底回升。當前供給側延續(xù)了“防風險、保交樓、穩(wěn)地產”的大方向。但由于風險控制等原因，目前獲得融資支持的對象主要為優(yōu)質頭部房企。需求側則著重激發(fā)合理住房需求的釋放，隨著融資端、銷售端進一步改善或帶動市場信心回升，進而影響行業(yè)逐步回穩(wěn)。維持行業(yè)“強于大市”評級。
風險提示：
1.行業(yè)調控及融資政策或存在一定不確定性，影響上市公司銷售業(yè)績;
2.宏觀經濟波動可能對行業(yè)內企業(yè)經營造成一定影響;
3.防控措施具有不確定性。
關鍵詞：
