久期財(cái)經(jīng)訊，2月24日，標(biāo)普確認(rèn)IFC Development Limited.(簡(jiǎn)稱“IFC”)“A”長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)，展望“穩(wěn)定”。標(biāo)普還確認(rèn)了IFC擔(dān)保的票據(jù)評(píng)級(jí)為“A”。
穩(wěn)定展望反映出，IFC將保持其強(qiáng)勁的市場(chǎng)地位和優(yōu)良的資產(chǎn)質(zhì)量，并在香港特區(qū)全面通關(guān)的背景下產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)常性現(xiàn)金流。
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評(píng)級(jí)的確認(rèn)反映了標(biāo)普的觀點(diǎn)，即IFC良好的辦公室質(zhì)量為其韌性提供了支撐。標(biāo)普預(yù)計(jì)，在未來兩到三年內(nèi)，IFC將保持辦公室入駐率為接近滿員狀態(tài)。在2020-2022年期間，IFC的辦公室空置率僅為1%。相比之下，香港特區(qū)中環(huán)的空置率約為10%。IFC大樓是中環(huán)最大的多功能物業(yè)之一，其標(biāo)志性地位使其表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)。
在過去的18個(gè)月里，IFC經(jīng)歷了低至中位數(shù)的負(fù)續(xù)訂租金。但該公司的出租率仍處于行業(yè)前列。標(biāo)普還看到了新租戶選擇將辦公室升級(jí)為IFC的需求，并受益于相對(duì)便宜的租金。
IFC有超過15年抵御香港特區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期的記錄。標(biāo)普預(yù)計(jì)其辦公室部門將繼續(xù)支持其信用狀況。
其酒店業(yè)務(wù)將首先從香港特區(qū)全面通關(guān)中恢復(fù)，其次是零售業(yè)務(wù)。隨著香港特區(qū)邊境于2023年初全面通關(guān)，標(biāo)普預(yù)計(jì)IFC四季酒店將進(jìn)一步復(fù)蘇。在此之前，由于香港特區(qū)解除了當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)限制，香港特區(qū)在過去六個(gè)月里實(shí)現(xiàn)了復(fù)蘇。2023年1月的入住率和客房價(jià)格分別從2022年下半年的約40%和3,700港元提高至50%以上和4,500-5,000港元。酒店業(yè)務(wù)已從2021財(cái)年的虧損轉(zhuǎn)為過去六個(gè)月的盈利，隨著旅游業(yè)的復(fù)蘇，標(biāo)普預(yù)計(jì)2023年將出現(xiàn)更強(qiáng)勁的復(fù)蘇。
全面通關(guān)后，IFC購物中心的人流量開始增加。標(biāo)普預(yù)計(jì)，在未來18個(gè)月，隨著更多游客到訪，零售額將有所改善。IFC商場(chǎng)在疫情期間的穩(wěn)定入駐率超過95%，租戶保留率超過97%，使其充分受益于全面通關(guān)。
單一資產(chǎn)限制了地域多元化，但有助于保持穩(wěn)定的債務(wù)水平和低負(fù)債。盡管IFC是單一資產(chǎn)，但這一戰(zhàn)略意味著沒有必要進(jìn)行收購。因此，IFC能夠在十多年的時(shí)間里保持穩(wěn)定的債務(wù)水平和低負(fù)債。由于續(xù)訂租金為負(fù)，債務(wù)與EBITDA的比率從2021財(cái)年(截至6月30日)的4.5倍下降至2022財(cái)年的5.0倍。但標(biāo)普預(yù)計(jì)，由于酒店和零售業(yè)務(wù)的復(fù)蘇，該比率將在18個(gè)月內(nèi)逐步改善至4.4-4.7倍。標(biāo)普還預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表將保持強(qiáng)勁，債務(wù)與債務(wù)加權(quán)益的比率較低，約為19%-20%。這反映了IFC優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)質(zhì)量。
由于其強(qiáng)大的盈利緩沖能力，IFC能夠應(yīng)對(duì)利率上升。IFC約70%的高EBITDA利潤率和每年35億至38億港元的經(jīng)常性EBITDA，可以輕松消化更高的融資成本。標(biāo)普預(yù)計(jì)，從2023財(cái)年開始，IFC的利息支出將翻一番，從2022財(cái)年的約3億港元增至每年6億至6.5億港元。這是由于IFC浮動(dòng)債務(wù)的利率上升，而浮動(dòng)債務(wù)占其總債務(wù)的三分之二。盡管如此，其EBITDA利息覆蓋率仍將保持穩(wěn)定，在未來18個(gè)月內(nèi)保持在5-6倍。
穩(wěn)定展望表明，IFC將專注于IFC綜合體的管理，以保持其強(qiáng)大的市場(chǎng)地位，優(yōu)良的資產(chǎn)質(zhì)量，并產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)常性現(xiàn)金流。標(biāo)普預(yù)計(jì)，隨著赴港旅游的復(fù)蘇，IFC的業(yè)績將得到恢復(fù)。
如果IFC的租金收入和資產(chǎn)質(zhì)量減弱，如債務(wù)與EBITDA的比率超過4.5倍，債務(wù)與債務(wù)加權(quán)益的比率接近30%，且沒有改善跡象，標(biāo)普可能會(huì)下調(diào)IFC的評(píng)級(jí)。如果香港特區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)嚴(yán)重惡化，就可能導(dǎo)致評(píng)級(jí)的下調(diào)。
盡管可能性不大，但如果IFC主要股東的信用狀況惡化，標(biāo)普也可能下調(diào)其評(píng)級(jí)。下調(diào)新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(SUN HUNG KAI PROPERTIES LIMITED，簡(jiǎn)稱“新鴻基地產(chǎn)”，00016.HK)的評(píng)級(jí)可能會(huì)對(duì)IFC的評(píng)級(jí)造成壓力。
如果IFC的租金收入顯著改善，資產(chǎn)質(zhì)量保持在最佳水平，債務(wù)與EBITDA的比率降至2.5倍以下，債務(wù)與債務(wù)加權(quán)益的比率較當(dāng)前水平顯著改善，標(biāo)普可能會(huì)對(duì)IFC評(píng)級(jí)進(jìn)行上調(diào)。
ESG信用指標(biāo):E-2、S-2、G-1
關(guān)鍵詞： 中資美元債 Development Limited
