久期財(cái)經(jīng)訊，2月16日，穆迪確認(rèn)IFC Development Limited.(簡(jiǎn)稱“IFC”)“A2”發(fā)行人評(píng)級(jí)。穆迪還確認(rèn)由IFC Development (Corp. Treasury) Ltd.發(fā)行，IFC提供擔(dān)保的高級(jí)無(wú)抵押債券“A2”評(píng)級(jí)。
評(píng)級(jí)展望“穩(wěn)定”。
穆迪公司副總裁和兼高級(jí)分析師Stephanie Lau表示：“評(píng)級(jí)的確認(rèn)和穩(wěn)定的展望反映了穆迪的預(yù)期，即在最近香港特區(qū)(Aa3 穩(wěn)定)和中國(guó)內(nèi)地(A1 穩(wěn)定)重新開(kāi)放邊境后，商業(yè)活動(dòng)逐漸恢復(fù)，將支持IFC未來(lái)一到兩年的盈利復(fù)蘇。這將為公司提供比2020年至2022年疫情防控期間更多的財(cái)務(wù)緩沖?！?/p>
(資料圖)
評(píng)級(jí)依據(jù)
IFC的“A2”發(fā)行人評(píng)級(jí)，是基于該公司在整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期中產(chǎn)生了強(qiáng)勁的經(jīng)常性現(xiàn)金流和盈利能力，并在香港特區(qū)管理高質(zhì)量、多功能商業(yè)綜合體方面具有良好的記錄。
盡管自2019年下半年以來(lái)，經(jīng)營(yíng)狀況充滿挑戰(zhàn)，但該公司的辦公和零售組合多年來(lái)一直保持著非常高的入住率，并為上述觀點(diǎn)提供支撐。
評(píng)級(jí)亦考慮到該公司穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理、優(yōu)良的流動(dòng)資金，以及與其母公司新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(SUN HUNG KAI PROPERTIES LIMITED，簡(jiǎn)稱“新鴻基地產(chǎn)”，00016.HK)、恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司(Henderson Land Development Co. Ltd，00012.HK，簡(jiǎn)稱“恒基地產(chǎn)”)及香港中華煤氣有限公司(The Hong Kong and China Gas Company Limited，簡(jiǎn)稱“香港中華煤氣”，00003.HK，A1/穩(wěn)定)的緊密聯(lián)系。
盡管如此，IFC的評(píng)級(jí)受到該公司的單一地點(diǎn)集中度和對(duì)中國(guó)游客的敞口的限制。
穆迪預(yù)計(jì)，與2022財(cái)年相比，在截至6月30日的財(cái)年(2023財(cái)年)，IFC調(diào)整后的凈債務(wù)/EBITDA比例將保持在5.0倍的水平，并在2024財(cái)年改善至約4.7倍。這種改善將受到其相對(duì)持平的調(diào)整后凈債務(wù)/EBITDA比例逐步改善的推動(dòng)。預(yù)估比例將使該公司適當(dāng)?shù)靥幱贏2發(fā)行人評(píng)級(jí)類(lèi)別，并有足夠的上行空間。同期，預(yù)計(jì)債務(wù)/資本化比率將保持在較低水平，穩(wěn)定在20%左右。
穆迪預(yù)計(jì)，IFC經(jīng)調(diào)整后的EBITDA將從2022財(cái)年的35億港元下降至2023財(cái)年的34億港元，下降約1%，然后在2024財(cái)年回升4%至35億港元。2023財(cái)年的EBITDA較低，反映出穆迪預(yù)計(jì)，考慮到中環(huán)甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)的明顯增加，未來(lái)12-18個(gè)月，該公司辦公資產(chǎn)組合的續(xù)租和入住率將較低。然而，預(yù)計(jì)香港特區(qū)的零售銷(xiāo)售和入境游客的反彈將改善IFC的零售和酒店業(yè)務(wù)，支持其2024財(cái)年的盈利復(fù)蘇。
鑒于其有限的資本支出和擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)，穆迪預(yù)計(jì)，未來(lái)12-18個(gè)月，該公司經(jīng)調(diào)整后的凈債務(wù)將穩(wěn)定在170億港元左右，與2022年6月30日的水平相當(dāng)。
環(huán)境、社會(huì)和治理(ESG)因素對(duì)IFC信用評(píng)級(jí)的影響是中等到低。IFC在自然氣候和碳轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)以及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)方面存在中度負(fù)風(fēng)險(xiǎn)。這些因素被其對(duì)治理風(fēng)險(xiǎn)的中等至低敞口所抵消。
可能導(dǎo)致評(píng)級(jí)上調(diào)或下調(diào)的因素
穩(wěn)定的評(píng)級(jí)展望反映了穆迪的預(yù)期，即在穩(wěn)定的寫(xiě)字樓租金收入和有限的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的支持下，IFC的整體財(cái)務(wù)指標(biāo)將在未來(lái)1-2年內(nèi)基本保持穩(wěn)定。
由于IFC在地理上的高度集中，未來(lái)2-3年內(nèi)不太可能出現(xiàn)評(píng)級(jí)上調(diào)。然而，如果該公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)多元化或保持強(qiáng)勁的財(cái)務(wù)狀況，即其凈債務(wù)/ EBITDA比例低于2.5-3.0倍，其債務(wù)/資本化低于20%-25%，穆迪可能會(huì)隨著時(shí)間的推移上調(diào)評(píng)級(jí)。
如果(1)經(jīng)營(yíng)環(huán)境仍然困難，導(dǎo)致空置率顯著上升，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流下降;(2)該公司為翻新現(xiàn)有物業(yè)或決定開(kāi)發(fā)大型物業(yè)而產(chǎn)生重大債務(wù)融資資本支出;(3)股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，導(dǎo)致股東支持減弱;或(4)其凈債務(wù)/EBITDA的比例持續(xù)超過(guò)5.5倍，其債務(wù)/資本化的比例持續(xù)超過(guò)30%-35%，可能會(huì)出現(xiàn)下調(diào)評(píng)級(jí)壓力。
IFC成立于1996年，擁有并經(jīng)營(yíng)高檔多功能綜合大樓。其物業(yè)已成為中國(guó)香港地區(qū)最重要的地標(biāo)性建筑之一。其投資物業(yè)組合的總建筑面積為363萬(wàn)平方英尺，包括辦公室、零售空間、酒店和套房。
關(guān)鍵詞： Development Limited
