概要
? 我們預(yù)計(jì)2023年全國(guó)合約銷售額的降幅將會(huì)縮窄。2022年全國(guó)合約銷售額同比下降 28.3%，而2021年同比增長(zhǎng)5.3%。由于需求疲弱，房地產(chǎn)銷量與平均售價(jià)雙雙下跌導(dǎo)致合約銷售額同比下降。我們預(yù)計(jì)2023年全國(guó)合約銷售額的降幅將會(huì)縮窄，原因是基數(shù)較低以及支持性政策逐步產(chǎn)生效果。
(資料圖片)
? 支持性政策對(duì)開發(fā)商融資的正面影響高于對(duì)房地產(chǎn)需求的影響。2022年11月以來(lái)，政府出臺(tái)的一系列新政策已改善了符合要求的開發(fā)商的融資情況，我們預(yù)計(jì)政策支持將會(huì)持續(xù)。但是，針對(duì)需求側(cè)的措施相對(duì)并不顯著。合約銷售額的回升趨勢(shì)將取決于政府進(jìn)一步采取新措施的時(shí)效性和有效性。
? 境內(nèi)債券市場(chǎng)環(huán)境有所改善，但財(cái)力較弱的開發(fā)商的再融資壓力依然較大。2022年12 月和2023年1月 (截至1月26日) ，5家獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)增信的受評(píng)民營(yíng)開發(fā)商共發(fā)行了人民幣69億元境內(nèi)債券。在境外市場(chǎng)，2023年1月大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司 (Ba1/穩(wěn)定) 發(fā)行了4億美元債券，這是2022年6月以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的首個(gè)美元債券發(fā)行交易。盡管如此，2023年信用質(zhì)量較弱的受評(píng)開發(fā)商仍然面臨較高的再融資壓力。
? 2022年12月流動(dòng)性壓力指標(biāo)維持在60%。2022年最后3個(gè)月該指標(biāo)保持不變，較 2022年9月65.8%的峰值略有改善。
? 2022年11月26日至2023年1月26日共有3次負(fù)面評(píng)級(jí)行動(dòng)，反映了我們對(duì)開發(fā)商的流動(dòng)性和再融資風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂加大。同期我們也撤銷了3家受評(píng)開發(fā)商的評(píng)級(jí)。
我們預(yù)計(jì)2023年全國(guó)合約銷售額的降幅將會(huì)縮窄
? 2022年全國(guó)合約銷售額同比下降28.3%，原因是銷量較2021年減少26.8%，平均售價(jià)同比小幅下降2.0%，而2021全年銷量和平均售價(jià)同比分別增長(zhǎng)1.1%和4.2%。
? 2022年12月全國(guó)合約銷售額 (3個(gè)月移動(dòng)平均值) 同比下降27.2%，較2022年11月23.0%的同比降幅有所擴(kuò)大 (圖表2) 。銷量下跌 (3個(gè)月移動(dòng)平均值) 是主要原因，2022年11月和12月同比分別下降了24.6%和29.7%。
? 我們預(yù)計(jì)2023年全國(guó)合約銷售額降幅將縮窄至10%-15%，主要是由于比較基數(shù)較低，銷量降幅有望低于過去12個(gè)月的水平。此外，支持性的行業(yè)政策以及防控相關(guān)限制措施放寬的成效將逐步顯現(xiàn)，并可能引發(fā)市場(chǎng)信心溫和回升。
? 2022年12月一線城市房?jī)r(jià)保持溫和上漲，同比漲幅為2.5% (圖表3) ，與2022年11月房?jī)r(jià)漲幅持平。同月二線和三四線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)下降但有所企穩(wěn)，同比降幅分別為1.1%和4.1%。我們預(yù)計(jì)，由于執(zhí)行支持性的行業(yè)政策且防控相關(guān)限制措施放寬，未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)平均售價(jià)趨勢(shì)并不會(huì)嚴(yán)重惡化。
? 2022年全年，我們跟蹤的28家中國(guó)開發(fā)商中有26家合約銷售額同比出現(xiàn)下降。同期合約銷售額實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)的開發(fā)商為仁恒置地集團(tuán)有限公司 (Ba2/穩(wěn)定) (增長(zhǎng)14%) 和越秀地產(chǎn)股份有限公司 (Baa3/穩(wěn)定) (增長(zhǎng)9%) 。2022年全年，評(píng)級(jí)較高的開發(fā)商的合約銷售業(yè)績(jī)優(yōu)于評(píng)級(jí)較低的開發(fā)商 (圖表4) ，我們預(yù)計(jì)該趨勢(shì)在2023年將得以延續(xù)。
? 2022年全年土地出讓總建筑面積同比減少53.4%，2021年5月份 (含2021年5月) 以來(lái)連續(xù)20個(gè)月下降。土地出讓減少反映了開發(fā)商融資環(huán)境緊張及合約銷售疲弱，而這將導(dǎo)致未來(lái)12個(gè)月項(xiàng)目供應(yīng)減少。
? 2022年12月，一線城市庫(kù)存從2022年11月的12.4個(gè)月進(jìn)一步增加至14.5個(gè)月 (3個(gè)月移動(dòng)平均值) ，驅(qū)動(dòng)因素包括北京和深圳等城市的銷量受防控影響較為低迷 (圖表5) 。
支持性政策對(duì)開發(fā)商融資的正面影響高于對(duì)房地產(chǎn)需求的影響
? 2022年11月以來(lái)，政府出臺(tái)了一系列旨在緩解開發(fā)商融資壓力的政策。例如，部分開發(fā)商可通過提供境內(nèi)擔(dān)保從中國(guó)商業(yè)銀行獲得境外貸款，此類融資支持政策可能會(huì)持續(xù)。根據(jù)中國(guó)人民銀行的消息，監(jiān)管部門已起草了改善優(yōu)質(zhì)開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債表的行動(dòng)方案，不過細(xì)節(jié)尚未披露。
? 這些措施為國(guó)有開發(fā)商和信用質(zhì)量較佳的民營(yíng)開發(fā)商等財(cái)力雄厚的開發(fā)商提供了更大的靈活性，而實(shí)力較弱或違約開發(fā)商則受益較少。
? 另一方面，針對(duì)需求側(cè)的措施相對(duì)并不顯著。近期的需求側(cè)相關(guān)政策包括降低住房抵押貸款利率下限和地方政府取消限購(gòu)措施。例如，廈門和武漢等主要二線城市取消了限購(gòu)，南京降低了二套房的首付比例。我們預(yù)計(jì)政府將采取更多刺激房地產(chǎn)需求的支持措施，合約銷售額的回升趨勢(shì)將取決于新措施的時(shí)效性和有效性。
? 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議于2022年12月16日閉幕，釋放了防控措施將持續(xù)優(yōu)化的信號(hào)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還強(qiáng)調(diào)要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，這意味著未來(lái)政策將繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)商，緩解其融資壓力。此后不久，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員承諾為首次購(gòu)房者提供更多支持，例如進(jìn)一步降低首付比例和房貸利率。
境內(nèi)債券市場(chǎng)有所改善，但境外市場(chǎng)可能仍將具有挑戰(zhàn)性
? 2023年1月 (截至1月26日) 和2022年12月境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模分別為人民幣77億元和人民幣209億元，而2022年11月和2022年 10月的發(fā)行規(guī)模分別為人民幣125億元和人民幣60億元。1月和12月的發(fā)行中，獲國(guó)企中債信用增進(jìn)公司 (中債增進(jìn)) 增信的民營(yíng)開發(fā)商發(fā)行的中期票據(jù)占比分別為35%和20%。
? 具體而言，金輝控股 (集團(tuán)) 有限公司(B2/負(fù)面) 、中駿集團(tuán)控股有限公司(B2/負(fù)面) 和雅居樂集團(tuán)控股有限公司(Caa1/負(fù)面) 等評(píng)級(jí)為B或以下的開發(fā)商分別順利發(fā)行了人民幣12億元、人民幣15億元和人民幣12億元的3年期中期票據(jù)，均由中債增進(jìn)提供信用擔(dān)保。
? 境外市場(chǎng)方面，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(Ba1/穩(wěn)定) 發(fā)行了4億美元的兩年期無(wú)抵押票據(jù)，票面利率為11%，這是 2022年6月以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)公司發(fā)行的首筆境外美元債。盡管如此，考慮到合約銷售持續(xù)疲軟、境內(nèi)外市場(chǎng)之間的利差，以及投資者避險(xiǎn)情緒下境外資本市場(chǎng)的高波動(dòng)性，我們預(yù)計(jì)境外市場(chǎng)仍將對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)商具有挑戰(zhàn)性。
? 此外，中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司(Baa3/穩(wěn)定) 和越秀地產(chǎn)股份有限公司(Baa3/穩(wěn)定) 于2023年1月各自發(fā)行了人民幣20億元的自貿(mào)區(qū)債券，票面年利率為4%。
2022年12月流動(dòng)性壓力指標(biāo)維持在60.0%
? 2022年12月受評(píng)中國(guó)高收益類開發(fā)商的亞洲流動(dòng)性壓力子指標(biāo)維持在60%，與2022年10月和11月持平 (圖表9) ，但與2022年 9月65.8%的峰值水平相比略有改善。
? 由于整體銷售復(fù)蘇存在不確定性以及未來(lái)12個(gè)月受評(píng)高收益類開發(fā)商的再融資需求較大，我們預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月上述指標(biāo)將維持在目前的高位。
? 截至2022年12月31日，30家受評(píng)高收益類開發(fā)商中，18家流動(dòng)性疲弱，其中17家評(píng)級(jí)在B3或以下。
? 受評(píng)開發(fā)商未來(lái)12個(gè)月的再融資需求依然較高，體現(xiàn)為自2023年2月1日起的12個(gè)月內(nèi)將有約合213億美元的境內(nèi)債券和196億美元的境外債券到期或可回售 (圖表10) 。
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