久期財(cái)經(jīng)訊，1月18日，惠譽(yù)確認(rèn)總部位于中國(guó)香港特區(qū)的領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金(Link Real Estate Investment Trust，簡(jiǎn)稱“領(lǐng)展房產(chǎn)基金”，00823.HK)的長(zhǎng)期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)為“A”。展望穩(wěn)定?；葑u(yù)還確認(rèn)其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)為“A”。
惠譽(yù)預(yù)計(jì)，領(lǐng)展房產(chǎn)基金的投資物業(yè)(IP) EBITDA利息覆蓋率將因利率上升而減弱，但其23財(cái)年(截至2023年3月)和24財(cái)年的財(cái)政年度仍將保持在3.5倍以上。杠桿率(以凈債務(wù)/投資物業(yè)資產(chǎn)之比衡量)在宣布收購(gòu)新加坡零售資產(chǎn)后可能會(huì)上升，但仍低于30%的負(fù)面評(píng)級(jí)閾值。
(資料圖)
領(lǐng)展房產(chǎn)基金的評(píng)級(jí)受到其香港特區(qū)零售物業(yè)持續(xù)彈性的支撐。惠譽(yù)認(rèn)為，領(lǐng)展房產(chǎn)基金穩(wěn)步增加了其房地產(chǎn)投資組合的地域多元化，但其杠桿率上升空間也有所收窄。
關(guān)鍵評(píng)級(jí)驅(qū)動(dòng)因素
在新加坡的收購(gòu)：領(lǐng)展房產(chǎn)基金于2022年12月28日宣布，其全資子公司已達(dá)成協(xié)議，以22億新加坡元收購(gòu)新加坡的兩處郊區(qū)零售物業(yè)。這些資產(chǎn)在完工后將立即增加租金收入，并有助于領(lǐng)展房產(chǎn)基金的投資組合多元化。這些物業(yè)的入住率接近飽和，在疫情期間入住率保持穩(wěn)定?；葑u(yù)認(rèn)為領(lǐng)展房產(chǎn)基金在管理社區(qū)零售資產(chǎn)方面的專業(yè)知識(shí)將有助于降低執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。
更高的杠桿率：領(lǐng)展房產(chǎn)基金的杠桿率從22財(cái)年的20.9%和21財(cái)年的17.2%上升至23財(cái)年上半年的22.1%。惠譽(yù)預(yù)計(jì)，在完成新加坡收購(gòu)和此前宣布的對(duì)中國(guó)內(nèi)地物流資產(chǎn)的收購(gòu)后，該公司23- 24財(cái)年的杠桿率將進(jìn)一步上升至約27%?；葑u(yù)認(rèn)為，債務(wù)融資的收購(gòu)減少了領(lǐng)展房產(chǎn)基金的杠桿空間，但規(guī)模擴(kuò)大且多元化程度提高的投資物業(yè)組合將改善其業(yè)務(wù)狀況。通過(guò)回收現(xiàn)有資產(chǎn)和引入資本合作伙伴，可能會(huì)減緩杠桿率上升的速度。
更低但穩(wěn)健的利息覆蓋率：惠譽(yù)預(yù)測(cè)該公司的投資物業(yè) EBITDA利息覆蓋率在24財(cái)年將降至3.5倍左右(截至23財(cái)年上半年的12個(gè)月內(nèi)：7.7倍)，并在25財(cái)年恢復(fù)至3.9倍左右，因?yàn)榛葑u(yù)假設(shè)利率將在2023年達(dá)到峰值。截至2022年9月底，該公司44%的債務(wù)采用浮動(dòng)利率。假設(shè)領(lǐng)展房產(chǎn)基金100%持有的新加坡資產(chǎn)，惠譽(yù)預(yù)計(jì)收購(gòu)?fù)瓿珊笤摴镜目倐鶆?wù)將從2022年9月底的550億港元上升至690億港元。如果領(lǐng)展房產(chǎn)基金能夠在2023年上半年引入資本伙伴并完成部分資產(chǎn)回收，那么利息覆蓋率可能會(huì)好于惠譽(yù)的預(yù)期。
香港特區(qū)市場(chǎng)的彈性：領(lǐng)展房產(chǎn)基金的香港特區(qū)零售投資組合(專注于大眾市場(chǎng)、非自由支配(non-discretionary)的零售商)繼續(xù)顯示出彈性，在疫情期間的表現(xiàn)優(yōu)于整體零售市場(chǎng)。該公司的零售物業(yè)分布在香港特區(qū)的各個(gè)住宅區(qū)?？?cè)胱÷时３衷?7.5%的高位，租金回報(bào)率從2022財(cái)年的4.8%改善至2023財(cái)年上半年的8.5%?；葑u(yù)預(yù)計(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)者信心復(fù)蘇，其香港特區(qū)零售投資組合的表現(xiàn)將保持彈性。
收購(gòu)增長(zhǎng)將繼續(xù)：假設(shè)在保留了100%的新加坡資產(chǎn)并沒(méi)有任何資產(chǎn)回收的情況下，惠譽(yù)預(yù)測(cè)領(lǐng)展房產(chǎn)基金在2024財(cái)年投資物業(yè)EBITDA將從2022財(cái)年的85億港元增至98億-99億港元。管理層可能會(huì)繼續(xù)尋找收購(gòu)機(jī)會(huì)，以擴(kuò)大其投資組合。惠譽(yù)預(yù)計(jì)，受中國(guó)優(yōu)化防控政策后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的推動(dòng)，香港特區(qū)和中國(guó)內(nèi)地零售物業(yè)的租金在2023- 2025財(cái)年將出現(xiàn)低至中個(gè)位數(shù)的回升。
評(píng)級(jí)推導(dǎo)摘要
源自投資物業(yè)的具韌性的租金收入及在運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)增值方面的良好記錄對(duì)領(lǐng)展房產(chǎn)基金的評(píng)級(jí)形成支撐。領(lǐng)展房產(chǎn)基金的投資物業(yè)組合主要包括位于香港特區(qū)大型城市住宅區(qū)的購(gòu)物中心。領(lǐng)展房產(chǎn)基金亦擁有位于中國(guó)內(nèi)地、澳大利亞和英國(guó)等一線城市的寫(xiě)字樓物業(yè)及購(gòu)物中心。
領(lǐng)展房產(chǎn)基金的投資物業(yè)價(jià)值為300億美元，EBTIDA規(guī)模為10億美元，與太古地產(chǎn)有限公司(Swire Properties Limited，簡(jiǎn)稱“太古地產(chǎn)”，01972.HK，A/穩(wěn)定)的投資物業(yè)價(jià)值相似，但略低于新鴻基地產(chǎn)發(fā)展公司(Sun Hung Kai Properties Limited，簡(jiǎn)稱“新鴻基地產(chǎn)”，00016.HK，A/穩(wěn)定)的水平。領(lǐng)展房產(chǎn)基金在新加坡完成收購(gòu)后，其貸款/價(jià)值比率約為27%，高于太古地產(chǎn)，與新鴻基地產(chǎn)相當(dāng)。2023財(cái)年上半年其投資物業(yè)EBITDA/總利息覆蓋率約為7-8倍，高于新鴻基地產(chǎn)。
關(guān)鍵評(píng)級(jí)假設(shè)
本發(fā)行人評(píng)級(jí)研究中惠譽(yù)的關(guān)鍵評(píng)級(jí)假設(shè)包括：
- 2023財(cái)年香港特區(qū)投資組合租金調(diào)升率為6%，2024-2025財(cái)年為5%;
- 2023- 2025財(cái)年香港特區(qū)零售物業(yè)和寫(xiě)字樓的平均租用率為98%;
- 2023- 2025財(cái)年EBITDA利潤(rùn)率約為72%;
- 2023- 2025財(cái)年的資本支出占營(yíng)收的8%-10%;
- 在2023年3月底前完成對(duì)新加坡零售資產(chǎn)100%的收購(gòu);且
- 2023- 2025財(cái)年無(wú)資產(chǎn)處置或進(jìn)一步收購(gòu)。
評(píng)級(jí)敏感性
可能單獨(dú)或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取正面評(píng)級(jí)行動(dòng)/上調(diào)評(píng)級(jí)的因素包括：
-惠譽(yù)預(yù)計(jì)短期內(nèi)不會(huì)對(duì)領(lǐng)展房產(chǎn)基金采取任何正面評(píng)級(jí)行動(dòng)，因該公司以債務(wù)融資的收購(gòu)策略將限制其財(cái)務(wù)狀況。
可能單獨(dú)或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取負(fù)面評(píng)級(jí)行動(dòng)/下調(diào)評(píng)級(jí)的因素包括：
- 凈債務(wù)/投資物業(yè)資產(chǎn)的比率持續(xù)高于30%;
- 投資物業(yè)EBITDA/現(xiàn)金利息支出的比率持續(xù)低于3.5倍;
- 快于惠譽(yù)預(yù)期的業(yè)務(wù)擴(kuò)張速度導(dǎo)致執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上揚(yáng)
流動(dòng)性和債務(wù)結(jié)構(gòu)
流動(dòng)性充足：領(lǐng)展房產(chǎn)基金在2022年9月底持有現(xiàn)金21億港元，未使用的承諾性授信額度達(dá)132億港元。以投資級(jí)公司債券持有的資產(chǎn)規(guī)模約16億港元——惠譽(yù)將該項(xiàng)資產(chǎn)的70%視為現(xiàn)金。其流動(dòng)資金足以覆蓋120億港元的短期債務(wù)。截至2022年9月底，該公司的投資物業(yè)價(jià)值為2,210億港元，這賦予該公司更高的財(cái)務(wù)靈活性。
發(fā)行人簡(jiǎn)介
領(lǐng)展房產(chǎn)基金是亞洲最大的房地產(chǎn)投資信托基金，也是全球以市值計(jì)最大的專注于零售物業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金之一。該公司在香港特區(qū)擁有129處物業(yè)，零售物業(yè)內(nèi)部樓面面積為900萬(wàn)平方英尺(80萬(wàn)平方米)并擁有約57,000個(gè)停車位。截至2022年9月底，其所有物業(yè)的估值為2350億港元。
關(guān)鍵詞： 領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金
