報告摘要
（一）市場銷售收縮 12 月銷售市場仍低迷 修復(fù)進(jìn)程仍較緩慢
(資料圖)
2022年12月，30城商品房銷售面積1423.80萬平，同比增速為-9.94%，環(huán)比增速為28.03%，成交套數(shù)136237套，同比增速為-17.98%，環(huán)比增速為17.24%，本月成交面積和套數(shù)較11月繼續(xù)回升，下降趨勢較11月有所改善。隨著12月“全面放開”，市場對于后市經(jīng)濟(jì)恢復(fù)有較強(qiáng)預(yù)期，但需求的實質(zhì)拉動，仍需政策進(jìn)一步加大力度，以及居民恢復(fù)對房地產(chǎn)市場的信心?？梢灶A(yù)期未來政策力度將進(jìn)一步像拉動居民購房需求端進(jìn)一步傾斜。
（二）監(jiān)管政策（積極）：市場利好持續(xù)釋放，市場情緒趨于理性，利好政策持續(xù)落地。
經(jīng)歷了11月三箭齊發(fā)的政策面大反轉(zhuǎn)后，進(jìn)入12月以來市場情緒逐漸趨于理性。包括龍湖、碧桂園、美的、新城控股等優(yōu)質(zhì)房企持續(xù)開展債券融資，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)也對其境外融資提供支持，相關(guān)監(jiān)管支持政策預(yù)計也將逐步落地。
1月13日，根據(jù)新華社報道，有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃行動方案》。根據(jù)行動方案，下一步，金融管理部門將鼓勵金融機(jī)構(gòu)與優(yōu)質(zhì)房企自主協(xié)商，推動存量融資合理展期；加大信貸、債券等新增融資支持力度；研究銀行向優(yōu)質(zhì)房企集團(tuán)提供貸款，合理滿足集團(tuán)層面流動資金需求；支持境外債務(wù)依法償付，提供外匯管理等政策支持。在合理滿足集團(tuán)層面流動資金需求上，房企盼望能夠迎來新的融資工具。未出險房企政策力度持續(xù)加大，預(yù)計房企流動性情況能夠得到一定改善，短期出現(xiàn)新增風(fēng)險事件的可能性較低。
信貸投放（第一支箭）：12月以來銀行授信覆蓋的范圍逐步擴(kuò)大，一方面提供授信的銀行逐步擴(kuò)張到商業(yè)銀行的地方分行、城商行、農(nóng)商行，另一方面簽約授信的中小房企數(shù)量逐步增加，目前銀行授信力度與范圍持續(xù)擴(kuò)大已釋放積極信號。
債券融資（第二支箭）：申報方面，典型房企境內(nèi)交易所、交易商協(xié)會合計新受理債券450億元。發(fā)行方面，典型房企境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模合計165.8億元，發(fā)行規(guī)模繼11月之后持續(xù)突破百億，優(yōu)質(zhì)民企合理融資需求得到有序支持。
股權(quán)融資（第三支箭）：12月以來A股市場已有20家上市房企發(fā)布涉及股權(quán)融資的相關(guān)公告，其中華夏幸福、金科股份、冠城大通、嘉凱城、福星股份、綠地控股等17家發(fā)布公告擬非公開發(fā)行股票的提示性公告；陸家嘴、格力地產(chǎn)、招商蛇口發(fā)布公告計劃發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金，上市房企定增方案加速落地。擬進(jìn)行股票定增的公司不僅包含信用優(yōu)勢明顯的國央企，也包括前期已出險的房企，還有部分國企利用定增為配套融資收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并表。同期H股市場，雅居樂、旭輝集團(tuán)、德信中國、新城發(fā)展、合景泰富、碧桂園繼續(xù)借同期股價反彈的市場窗口完成配股融資。
（三）境內(nèi)單筆債項展期
12月以來境內(nèi)債券市場共有包括寶龍、鑫苑置業(yè)、恒大、奧園、時代、中天金融、榮盛發(fā)展、金科8家房企成功完成11支債項的單次展期，合計展期規(guī)模190.08億元。其中5支債項為首次展期，5支債項為二次展期，1支債項為三次展期。
（四）境外單筆債項展期
繼富力、龍光成功完成債務(wù)整體展期后，近期融創(chuàng)以及世茂也積極尋求整體債務(wù)展期。融創(chuàng)160億元境內(nèi)債券整體展期已獲得持有人會議通過，世茂股份發(fā)布公告擬尋求44億公司債整體展期。
（1月已完成）融創(chuàng)地產(chǎn)總計160億元的境內(nèi)債券整體展期方案獲債券持有人會議表決通過，展期方案通過后，將有效緩解融創(chuàng)未來3至4年的流動性壓力。同時，為保障投資人利益，融創(chuàng)還以廣州文旅城、重慶江北嘴A-ONE、溫州翡翠海岸城等多處資產(chǎn)作為展期償付保障，并創(chuàng)新設(shè)計了現(xiàn)金支付+小額兌付的機(jī)制，最大程度兼顧機(jī)構(gòu)投資者與個人投資者利益訴求。
（12月初推進(jìn)）世茂股份于12月9日發(fā)布公告稱，近期擬就公司債券兌付安排事項召開債券持有人會議，公司存續(xù)的5只公司債券自2022年12月9日開市起停牌。世茂暫未公布具體展期方案，若五筆公司債整體展期得到債券持有人會議表決通過，世茂股份能將這波原本分布于2023-2024年到期的債務(wù)騰挪至2024-2026年末，增加兩三年的緩沖空間。
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