中央經(jīng)濟工作會議明確把“住房消費”作為2023年擴大內(nèi)需的重要手段，1月5日住建部部長也表示精準支持住房消費，同日央行發(fā)布新聞，將此前宣布的臨時性房貸利率動態(tài)調(diào)整的政策常態(tài)化。政策的調(diào)整已經(jīng)使得房地產(chǎn)部門的金融條件處在一個相當寬松的狀態(tài)。2022年金融條件的寬松沒有轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)的實質(zhì)性改善，與防控措施的影響、房地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險以及房地產(chǎn)長周期的下行都有一定的關(guān)系，但防控措施的不確定性下降、保交樓得到資金支持，房地產(chǎn)了大幅下調(diào)后基數(shù)已經(jīng)不高，因此需求政策的效果可能逐步顯現(xiàn)，2023年房地產(chǎn)周期企穩(wěn)的概率在上升。
1月5日晚，央行宣布了新的房貸利率政策，同時住建部也在央視采訪中明確了對于房地產(chǎn)消費的精準支持。1月5日，央行發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，機制的內(nèi)容是：新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。這個政策最早提出于2022年9月29日，當時這一政策作為一個臨時性政策、有效期到2022年年底，央行這次的政策相當于將臨時性政策常態(tài)化。住建部的表態(tài)則更加明確，倪虹部長在采訪中表示將“大力支持”第一套住房的購買，“合理支持”第二套住房的購買，“原則上不支持”三套以上住房的購買。
(資料圖片僅供參考)
央行的政策與住建部的表態(tài)，體現(xiàn)住房地產(chǎn)可能是2023年經(jīng)濟工作中的一個重點。中央經(jīng)濟工作會議明確提出要擴大內(nèi)需，并且把“住房消費”作為擴大內(nèi)需的一個重要手段，住建部與央行的具體政策都是在落實這一政策表態(tài)。同時，住建部還指出，對于一套住房來說，“首付比、首套利率該降的都要降下來”，同時也明確了對“以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持”，因此向前看，房地產(chǎn)需求端政策仍有進一步寬松的空間。
2022年住房信貸的寬松沒有轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)銷售投資的實質(zhì)性回升，主要是由于防控措施、開發(fā)商的信用風(fēng)險和房地產(chǎn)的長周期下行。從2021年的9月開始，住房貸款利率就開始了一路下行，到2022年的9月，首套房貸款利率已經(jīng)下降到4.15%，過去13年來的最低水平。然而，房價和銷售面積均沒有出現(xiàn)明顯的企穩(wěn)，房貸利率和房地產(chǎn)銷售、房價的走勢出現(xiàn)了明顯的背離(圖表1-2)。我們認為著背后主要是由于3個原因，第一是防控措施的影響，在防控措施的影響下，居民的收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱(圖表3)，對于買房更加謹慎;第二是開發(fā)商信用風(fēng)險的影響，購房者擔(dān)心開發(fā)商不能交付期房，因此不敢購買，我們發(fā)現(xiàn)在2022年的大部分時間里，沒有交付風(fēng)險的現(xiàn)房銷售明顯要好于期房(圖表4);第三是房地產(chǎn)長周期下行的影響，由于城鎮(zhèn)化的減速和金融周期的下行，中國新房成交面積的中樞可能已經(jīng)見頂。
圖表1：2022年房貸利率降至歷史最低點，但住宅銷售增速未上升
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表2：2022年房貸利率降至歷史最低點，但二手房價格環(huán)比仍在下跌
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表3：2022年居民收入預(yù)期大幅下降
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表4：2022年現(xiàn)房銷售要好于期房，因為現(xiàn)房不面臨爛尾風(fēng)險
資料來源：Wind，中金公司研究部
但是向前看，以上三個因素對房地產(chǎn)基本面的制約都在緩解，防控措施造成的不確定性在減弱，保交樓得到了有力的資金保障，房地產(chǎn)銷售和投資都已經(jīng)大幅降低、基數(shù)已經(jīng)不高。具體來看：
第一，防控措施造成的不確定性在減弱。在防控進入新階段后，中國已經(jīng)宣布對新冠病毒實行“乙類乙管”，不再劃定高風(fēng)險區(qū)、不再進行常態(tài)化核酸檢測，跨區(qū)域交流、國際交流恢復(fù)正常。雖然不確定性仍然存在，但是從國外經(jīng)驗來看，在幾個月后，開放后的國家經(jīng)濟社會總體都會恢復(fù)正常，因此私人部門面對的不確定性是在減弱的。
第二，保交樓得到了實質(zhì)性的資金支持，開發(fā)商信用風(fēng)險也得到了初步緩解。2022年11月，單月新增抵押補充貸款達到3675億元、創(chuàng)下歷史最高記錄，歷史上抵押補充貸款主要用于棚戶區(qū)改造的相關(guān)項目，此次可能用于對部分保交樓項目的支持當中。2022年9-12月PSL累計新增6100億元(圖表5)。根據(jù)我們的估算，如果全國保交樓困難的項目占全國施工面積10%的話，那么完成這些困難項目的全部交付需要資金約1萬億元。也就是說，央行提供的資金已經(jīng)可以占到保交樓資金需求中的一個不小的比例，考慮到還有商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)的支持，我們認為可以對保交樓有信心。此外，從2022年3季度開始，優(yōu)質(zhì)房企在“民營企業(yè)債券融資支持工具”的支持下開始逐步恢復(fù)債券融資，商業(yè)銀行也積極向優(yōu)質(zhì)房企授信，開發(fā)商信用風(fēng)險得到了一定的緩解。
第三，在經(jīng)歷大幅調(diào)整之后，房地產(chǎn)的基數(shù)已經(jīng)不高。中國本輪新開工面積的下行大約開始于2020年10月，距今已經(jīng)有2年多的時間，，2022年全年新開工面積同比下跌接近40%，2022年10月相對2020年10月的新開工面積下跌57%、接近60%。這樣的跌幅、下跌的速度和下跌的時間在過去30年的全球歷史中都比罕見(圖表6)。
總的來看，隨著各種制約因素的影響逐步減弱，房地產(chǎn)需求政策的作用可能會逐步顯現(xiàn)出來。雖然在長周期向下的過程中，房地產(chǎn)反彈的幅度和斜率可能不及此前，但是2023年房地產(chǎn)周期的企穩(wěn)概率在上升。
圖表5：2022年9-11月，抵押補充貸款凈增額大幅上升
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表6：中國新開工面積的下跌幅度、速率、時間跨度可能都已經(jīng)達到了一個相對極端的水平
資料來源：Wind，中金公司研究
關(guān)鍵詞： 宏觀經(jīng)濟
