久期財經(jīng)訊，1月4日，惠譽將希慎興業(yè)有限公司(Hysan Development Company Limited，簡稱“希慎興業(yè)”，00014.HK)的長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)展望從穩(wěn)定下調(diào)至負面，并確認(rèn)該評級為“A-”。惠譽還確認(rèn)了希慎興業(yè)的高級無抵押評級，以及Hysan (MTN) Limited發(fā)行的40億美元中期票據(jù)計劃評級為“A-”?；葑u還確認(rèn)其子公司Elect Global Investments Limited的美元次級永續(xù)資本證券評級為“BBB”。
負面展望反映了希慎興業(yè)的利息覆蓋率較低，這是由于在利率高企且不斷上升的環(huán)境下投資增加所致。該公司的投資物業(yè)(IP) EBITDA利息覆蓋率在2022年上半年降至2.6倍，惠譽預(yù)測到2024年將逐步恢復(fù)至3.1倍，低于惠譽的負面觸發(fā)閾值(3.5倍)?；葑u認(rèn)為希慎興業(yè)的流動性狀況是穩(wěn)固的，該公司有資源和能力通過資產(chǎn)貨幣化來減少債務(wù)并提高利息覆蓋率。然而，其計劃的執(zhí)行存在不確定性。如果在中短期內(nèi)沒有取得進展，將其投資物業(yè)EBITDA利息覆蓋率提高到3.5倍，惠譽可能會進一步采取負面評級行動。
“A-”的發(fā)行人違約評級反映了該公司在香港特區(qū)投資物業(yè)組合的彈性表現(xiàn)，盡管受到了疫情影響，但入住率仍很高。2023年1月內(nèi)地與香港特區(qū)恢復(fù)通關(guān)后，租金回升的可能性也為上述趨勢提供支撐。
(相關(guān)資料圖)
關(guān)鍵評級驅(qū)動因素
更低的利息覆蓋率:惠譽預(yù)測希慎興業(yè)的覆蓋率在2024年恢復(fù)到3.1倍，這是由于上海利園(Shanghai Lee Gardens)商業(yè)項目的增加以及其香港特區(qū)零售物業(yè)投資組合的復(fù)蘇對EBITDA的貢獻，并將緩解較高的融資成本?；葑u的評級案例假設(shè)2023年的平均融資成本將從2022年上半年的2.8%上升至3.5%。與評級水平相近的同行相比，其覆蓋率較低。
收購杠桿率提高：惠譽估計，經(jīng)過2022年的進一步收購，包括上海利園和土瓜灣(TKW)住宅項目的少數(shù)股權(quán)，希慎興業(yè)的杠桿率(以凈債務(wù)/投資物業(yè)價值之比(按比例并表加路連山道(CHR)項目)衡量)從2021的17.9%增至2022年24.6%。
惠譽預(yù)計2023-2025年該公司的杠桿率將維持在24%-25%，因為惠譽預(yù)計在未來三到四年內(nèi)，該公司對CHR項目的建設(shè)成本支出為38億港元，對TKW項目的建設(shè)支出為10億港元。香港特區(qū)利園項目的翻新也可能需要更多資金。盡管杠桿率處于較高水平，但仍在30%的負面評級觸發(fā)閾值內(nèi)，盡管上行空間有所減少。
零售業(yè)復(fù)蘇：希慎興業(yè)的零售租金收入在2022年上半年恢復(fù)增長，因為第二季度防控措施放寬，當(dāng)?shù)卣南M券刺激了支出。其零售入住率在2022上半年保持在98%，2021年上半年保持在99%?；葑u相信，2023-2024年經(jīng)濟復(fù)蘇將繼續(xù)，因為與內(nèi)地的通關(guān)可能會導(dǎo)致游客重返香港，從而使該公司在銅鑼灣地區(qū)的零售投資物業(yè)受益?；葑u預(yù)測其租金收入在2023-2024年將增長5%，恢復(fù)到2020前的水平。
寫字樓投資組合壓力緩解：2022年上半年，其寫字樓投資組合收入下降8.5%，這是由于其續(xù)租率為負兩位數(shù)，且入住率從2021年的94%下降到91%。惠譽預(yù)計2023年的續(xù)租率將持平，到2024年入住率將逐步提高至94%，因為香港特區(qū)一直在放松限制，并將受益于2023年1月中國內(nèi)地與香港地區(qū)重新通關(guān)?；葑u相信希慎興業(yè)將受益于其優(yōu)越的地理位置和高質(zhì)量投資物業(yè)所支持的辦公需求的復(fù)蘇。
擴大規(guī)模:希慎興業(yè)在收購其位于香港銅鑼灣物業(yè)附近的CHR項目、上海利園商業(yè)項目和TKW項目的少數(shù)股權(quán)后，擴大了投資組合規(guī)模和地理多元化。該公司在管理新資本支出方面的長期記錄部分抵消了這些項目的開發(fā)風(fēng)險和不確定性。希慎廣場(Hysan Place)翻新后花了15個月，利園三期翻新后只花了5個月，入住率就超過90%，租金情況良好。
評級推導(dǎo)摘要
希慎興業(yè)的評級受到其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合和產(chǎn)生穩(wěn)定經(jīng)常性租金收入的能力的支持。與其他被評為“A”類的香港特區(qū)業(yè)主相比，希慎興業(yè)的投資物業(yè)規(guī)模較小，在銅鑼灣地區(qū)的地理集中度更高，但在充滿挑戰(zhàn)的環(huán)境下，該公司的零售和寫字樓組合均保持了較高的入住率。
希慎興業(yè)的杠桿率與領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金(Link Real Estate Investment Trust, 簡稱“領(lǐng)展房產(chǎn)基金”，00823.HK，A/穩(wěn)定)及新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(SUN HUNG KAI PROPERTIES LIMITED，簡稱“新鴻基地產(chǎn)”，00016.HK，A/穩(wěn)定)相當(dāng)，但高于太古地產(chǎn)有限公司(Swire Properties Limited，簡稱“太古地產(chǎn)”，01972.HK，A/穩(wěn)定)。
希慎興業(yè)2022年上半年的投資物業(yè)利息覆蓋率為2.6倍，低于其他惠譽授評的香港業(yè)主，但其80%的EBITDA利潤率在同行中最高，同行的利潤率在68%至78%之間。
關(guān)鍵評級假設(shè)
本發(fā)行人評級研究中惠譽的關(guān)鍵評級假設(shè)包括：
-2023-2025年，寫字樓的入住率為90%-95%，零售物業(yè)為98%，住宅為70%-75%
-2023-2024年租金收入將增長6%-7%
-EBITDA利潤率保持穩(wěn)定在80%
-每年約5億至6億港元的維護資本支出(包括利園翻新)
-股息支付率為60%
評級敏感性
可能單獨或共同導(dǎo)致惠譽采取正面評級行動/上調(diào)評級的因素包括：
-如果投資物業(yè)EBITDA/毛利覆蓋率之比提高至3.5倍，展望將被調(diào)整為穩(wěn)定。
可能單獨或共同導(dǎo)致惠譽采取負面評級行動/下調(diào)評級的因素包括：
-在資產(chǎn)貨幣化方面(用以償還債務(wù))，以及在中短期內(nèi)將投資物業(yè)EBITDA/毛利覆蓋率之比提高到3.5倍方面沒有取得進展;
-凈債務(wù)/投資物業(yè)資產(chǎn)之比持續(xù)超過30%;
-改變業(yè)務(wù)組合，剔除投資物業(yè)。
流動性和債務(wù)結(jié)構(gòu)
充足的流動性：2022年上半年，希慎興業(yè)擁有67億港元的現(xiàn)金(包括定期存款)和46億港元的未使用承諾性授信額度，足以覆蓋其25億港元的短期債務(wù)。在償還2023年1月到期的3億美元債券后，希慎興業(yè)在未來18個月內(nèi)的資本市場債務(wù)到期規(guī)模維持低位。該公司的投資物業(yè)在2022年上半年估值為987億港元，提供了額外的流動性來源和財務(wù)靈活性。
發(fā)行人簡介
希慎興業(yè)是香港地區(qū)領(lǐng)先的物業(yè)投資、管理及開發(fā)公司，擁有超過400萬平方英尺的優(yōu)質(zhì)辦公、零售及住宅物業(yè)。該公司自1920年成立以來，是銅鑼灣最大的商業(yè)地產(chǎn)商之一。
