報告要點
數(shù)據(jù)要點：
本周，42個主要城市新房成交面積環(huán)比上升58%，2022年累計成交面積同比下降33%。其中一線環(huán)比上升較多城市為北京、廣州，環(huán)比分別上升142%、30%。一、二、三線城市累計成交面積同比分別下降24%、30%、43%。2022年累計交易量下降較多城市包括常州、鹽城、莆田，分別下降79%、72%、61%。
(資料圖片)
截至12月30日，13個主要城市可售面積(庫存)環(huán)比下降0.3%;平均去化周期17.7個月，環(huán)比下降3%。北京和廣州去化周期環(huán)比下降較多，分別下降28%和25%，去化周期分別由上期的28.8個月和26.8個月變動至20.7月和20.2個月。
本周，15個主要城市二手房交易建面上升18%。其中環(huán)比上升較多城市為南寧、寶雞，分別環(huán)比上升263%、80%。2022年累計成交面積同比下降10%。2022年累計同比下降較多城市包括深圳、杭州和金華，分別下降39%、39%和52%。
本周觀點：
新房成交方面，本周多地成交環(huán)比有所上升拉動重點城市新房成交面積環(huán)比大幅回升76pct。其中蘇州、南京等城市環(huán)比分別上升157%、111%帶動二線城市成交環(huán)比上升92%。從城市區(qū)域來看，北京、青島、濟南三地環(huán)比分別上升142%、102%、101%帶動環(huán)渤海區(qū)域新房成交面積環(huán)比上升106%。二手房成交方面，南寧、寶雞成交環(huán)比增速轉(zhuǎn)正(環(huán)比分別回升336pct、144pct)帶動重點城市二手房成交面積環(huán)比上升38pct。
庫存方面，重點城市去化周期環(huán)比有所下降(環(huán)比下降12pct)。其中北京、廣州環(huán)比下降帶動一線城市去化周期環(huán)比下降13pct;同時蘇州去化周期環(huán)比下降25%及南寧環(huán)比進一步下降11%亦帶動重點城市去化周期環(huán)比有所縮短。
投資建議：
地方需求側(cè)或仍有調(diào)整空間。近期多個核心二線城市加大了對需求側(cè)的調(diào)整力度，如重慶出臺支持房地產(chǎn)發(fā)展16條措施，包括優(yōu)化商貸住房套數(shù)認定、有條件延長認購期促進改善性住房需求、支持剛性住房貸款及調(diào)整房企融資政策四個方面。其中，優(yōu)化商貸住房套數(shù)認定或可促進中心城區(qū)周邊區(qū)域商品房銷售增長，或進一步帶動庫存下降;另外將存量房納入保租房及長租房亦保證了相關(guān)房源增量，或有利于保障房的后續(xù)建設(shè)。支持剛性住房方面，自2020年起，川渝兩地持續(xù)推動公積金一體化，截至目前已發(fā)放異地貸款約19.82億元，此次重慶提出支持部分四川籍居民享受同城購房待遇或可吸引都市圈內(nèi)潛在的購房需求，對于促進本地住房銷售回升有一定的積極作用。周內(nèi)調(diào)整限購限售、二手房“帶押過戶”城市持續(xù)增加，如東莞全域取消限購、二手房暫停實行限售政策，廣州、成都等地推出“帶押過戶”模式，該措施落地或有望加快住房市場的流通性，有助于促進二手房銷售。維持行業(yè)“強于大市”評級。
風(fēng)險提示：調(diào)控政策存不確定性;公司銷售結(jié)算或出現(xiàn)波動。
報告正文
1. 行業(yè)表現(xiàn)
1.1 地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)表現(xiàn)
本周，遠洋集團、恒盛地產(chǎn)、中國新城鎮(zhèn)本周漲幅居前。建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、中國海外發(fā)展年初至今漲幅居前。
圖 1：遠洋集團、恒盛地產(chǎn)、中國新城鎮(zhèn)本周漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究
圖 2：建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、中國海外發(fā)展年初至今漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究
圖 3：旭輝控股集團、德信中國、融信中國本周換手率居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究
1.2 物業(yè)管理行業(yè)表現(xiàn)
本周，佳兆業(yè)美好、星盛商業(yè)、正榮服務(wù)本周漲幅居前。華潤萬象生活、祈福生活服務(wù)年初至今漲幅居前。
圖 4：佳兆業(yè)美好、星盛商業(yè)、正榮服務(wù)本周漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究
圖 5：華潤萬象生活、祈福生活服務(wù)年初至今漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達證券研究
圖 6：旭輝永升服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、合景悠活本周換手率居前
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達證券研究
2. 主要城市成交表現(xiàn)
2.1 新房成交數(shù)據(jù)
表 1：主要城市交易量情況，本周新房成交環(huán)比上升
數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中達證券研究;注：數(shù)據(jù)截至2022/12/30
表 2：主要城市新房庫存與去化周期情況，本周主要城市平均去化周期約17.7個月
數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中達證券研究;注：數(shù)據(jù)截至2022/12/30;平均環(huán)比及平均同比為各城市變動平均值
2.2 二手房成交及價格數(shù)據(jù)
表 3：主要城市二手房成交量情況，成都本年至今漲幅較大
數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中達證券研究;注：數(shù)據(jù)截至2022/12/30
圖 7：二手房掛牌出售價格指數(shù)近期穩(wěn)中微降
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2022/12/25
圖 8：一線城市二手房價格指數(shù)有所上升
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2022/12/25
圖 9：二線城市二手房價格指數(shù)有所下降
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2022/12/25
圖 10：三線城市二手房價格指數(shù)有所下降
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2022/12/25
圖 11：四線城市二手房價格指數(shù)有所下降
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2022/12/25
3. 重要政策及動態(tài)
3.1 本周重要行業(yè)政策與新聞
表 4：本周要聞：東莞暫停商品房限購政策;成都、漳州等地推出二手房“帶押過戶“模式
數(shù)據(jù)來源：Wind，政府網(wǎng)站，中達證券研究
3.2 本周重點公司新聞及公告
表 5：本周公司動態(tài)：碧桂園發(fā)行10億元2022年第二期中期票據(jù)
數(shù)據(jù)來源：Wind，公司公告，中達證券研究
風(fēng)險提示：
1.行業(yè)調(diào)控及融資政策或存在一定不確定性，影響上市公司銷售業(yè)績;
2.宏觀經(jīng)濟波動可能對行業(yè)內(nèi)企業(yè)經(jīng)營造成一定影響;
關(guān)鍵詞：
