作者：中達證券研究團隊。
報告要點
數(shù)據(jù)要點：
(資料圖片僅供參考)
本周，42個主要城市新房成交面積環(huán)比與上周持平，2022年累計成交面積同比下降33%。其中一線環(huán)比上升較多城市為廣州、深圳，分別環(huán)比上升36%、23%。一、二、三線城市累計成交面積同比分別下降23%、30%、42%。2022年累計交易量下降較多城市包括常州、鹽城、莆田，分別下降79%、71%、62%。
截至12月16日，13個主要城市可售面積(庫存)環(huán)比上升2%;平均去化周期18.2個月，環(huán)比下降2%。廣州和福州去化周期環(huán)比下降較多，分別下降18%和15%，去化周期分別由上期的36.8個月和29.1個月變動至30.0月和24.8個月。
本周，15個主要城市二手房交易建面下降8%。其中環(huán)比下降較多城市為廈門、成都，分別環(huán)比下降38%、23%。2022年累計成交面積同比下降10%。2022年累計同比下降較多城市包括深圳、杭州和金華，分別下降40%、40%和52%。
本周觀點：
新房成交方面，重點城市新房成交面積環(huán)比與上周保持一致。其中池州、紹興成交環(huán)比上升128%、102%，帶動三線城市新房成交面積環(huán)比回正(環(huán)比上升18%)。從城市區(qū)域來看，泰安成交環(huán)比繼續(xù)上升57%，帶動北部區(qū)域新房成交面積環(huán)比同步上升，但增速放緩149pct。二手房成交方面，杭州成交情況繼續(xù)下滑、廈門等地成交環(huán)比由正轉(zhuǎn)負、寶雞成交環(huán)比增速大幅放緩588pct，共同帶動重點城市二手房成交面積環(huán)比下降20pct。
庫存方面，本周重點城市去化周期環(huán)比繼續(xù)下降。但由于部分城市去化周期環(huán)比降幅有所收窄，如福州環(huán)比收窄47pct，且杭州去化周期環(huán)比回升22pct，帶動重點城市去化周期環(huán)比降幅收窄4pct。
投資建議:
中央定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式。本周中央經(jīng)濟工作會議為明年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行了定調(diào)：1)行業(yè)風險再獲重視。報告中將房地產(chǎn)放在“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險”的框架下敘述，亦提出要“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險”，標志著優(yōu)質(zhì)頭部房企在融資、并購重組等方面的需求或得到進一步滿足。2)改善性需求或成為政策的重要發(fā)力點。近期多地調(diào)整限購限售政策，如鄭州宣布適度調(diào)整限購政策、蘭州取消限售規(guī)定等,該措施落地有望激發(fā)部分潛在購房需求的釋放。目前住房消費復蘇尚需時間，地方政策在支持改善性住房需求上或仍有一定的調(diào)整空間。3)推進建設長租房市場。報告中指出解決好新市民等住房問題，未來長租房市場或迎來較好的發(fā)展機會，部分在此領域有所布局的房企或可率先受益。周內(nèi)其他地方政策上，武漢正式打通都市圈9城異地償還公積金貸款，進一步拓寬了公積金的使用范圍，提升其使用效率，對于促進住房消費亦有一定的推進作用。維持行業(yè)“強于大市”評級。
風險提示：調(diào)控政策及防控政策存不確定性;公司銷售結(jié)算或出現(xiàn)波動。
報告正文
1. 行業(yè)表現(xiàn)
1.1 地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)表現(xiàn)
本周，朗詩地產(chǎn)、禹洲集團、上實城市開發(fā)本周漲幅居前。越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團、美的置業(yè)年初至今漲幅居前。
圖 1：朗詩地產(chǎn)、禹洲集團、上實城市開發(fā)本周漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究
圖 2：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團、美的置業(yè)年初至今漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究
圖 3：德信中國、正榮地產(chǎn)、新城發(fā)展本周換手率居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究
1.2 物業(yè)管理行業(yè)表現(xiàn)
本周，領悅服務集團、中奧到家、燁星集團本周漲幅居前。華潤萬象生活、中海物業(yè)、越秀服務年初至今漲幅居前。
圖 4：領悅服務集團、中奧到家、燁星集團本周漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究
圖 5：華潤萬象生活、中海物業(yè)、越秀服務年初至今漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達證券研究
圖 6：旭輝永升服務、碧桂園服務、合景悠活本周換手率居前
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達證券研究
2. 主要城市成交表現(xiàn)
2.1 新房成交數(shù)據(jù)
表 1：主要城市交易量情況，本周新房成交環(huán)比持平
數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中達證券研究; 注：數(shù)據(jù)截至2022/12/16
表 2：主要城市新房庫存與去化周期情況，本周主要城市平均去化周期約18.2個月
數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中達證券研究
注：數(shù)據(jù)截至2022/12/16;平均環(huán)比及平均同比為各城市變動平均值
2.2 二手房成交及價格數(shù)據(jù)
表 3：主要城市二手房成交量情況，成都本年至今漲幅較大
數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中達證券研究; 注：數(shù)據(jù)截至2022/12/16
圖 7：二手房掛牌出售價格指數(shù)近期穩(wěn)中微降
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究; 注：截至2022/12/11
圖 8：一線城市二手房價格指數(shù)有所上升
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究; 注：截至2022/12/11
圖 9：二線城市二手房價格指數(shù)有所下降
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究; 注：截至2022/12/11
圖 10：三線城市二手房價格指數(shù)有所下降
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究; 注：截至2022/12/11
圖 11：四線城市二手房價格指數(shù)有所下降
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究; 注：截至2022/12/11
3. 重要政策及動態(tài)
3.1 本周重要行業(yè)政策與新聞
表 4：本周要聞：武漢都市圈內(nèi)實現(xiàn)住房公積金“打通用”;蘭州取消限售規(guī)定
數(shù)據(jù)來源：Wind，政府網(wǎng)站，中達證券研究
3.2 本周重點公司新聞及公告
表 5：本周公司動態(tài)：碧桂園按配售價2.70港元/股成功配售合共17.8億股股份
數(shù)據(jù)來源：Wind，公司公告，中達證券研究
3.3 重點公司11月銷售情況一覽
表 6：2022年前11月，越秀地產(chǎn)累計銷售額增速居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，公司公告，中達證券研究
風險提示：
1.行業(yè)調(diào)控及融資政策或存在一定不確定性，影響上市公司銷售業(yè)績;
2.宏觀經(jīng)濟波動可能對行業(yè)內(nèi)企業(yè)經(jīng)營造成一定影響;
3.防控措施控制具有不確定性。
關鍵詞：
