久期財經(jīng)訊，12月16日，惠譽確認中資房企新湖中寶股份有限公司（Xinhu Zhongbao Co., Ltd.，簡稱“新湖中寶”，600208.SH）的長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）為“B-”，展望穩(wěn)定。評級確認反映了該公司財務(wù)狀況穩(wěn)定，以及在該行業(yè)波動的運營和融資環(huán)境中，通過運營產(chǎn)生現(xiàn)金以降低杠桿率的能力。評級受到其財務(wù)靈活性和小規(guī)模的限制。
關(guān)鍵評級驅(qū)動因素
短期債務(wù)覆蓋率充足：新湖中寶有77億元人民幣的債券在2023年到期或可回售。惠譽認為，截至2022年9月底，新湖中寶有足夠的非限制現(xiàn)金和未質(zhì)押上市投資，用于12億元人民幣在岸公司債券、2023年到期的15億元人民幣離岸債券和2023年可回售的14億元人民幣離岸債券的償還或再融資。2023年，該公司還有36億元人民幣的在岸債券可回售，該部分債券可由有抵押金融資產(chǎn)覆蓋。然而，投資市值的波動可能會影響其流動性緩沖。
(相關(guān)資料圖)
債務(wù)減少：在2022年前9個月期間，新湖中寶將其債務(wù)總額減少89億元人民幣，至339億元人民幣。2022年迄今，該公司還償還了24億元人民幣資本市場債務(wù)，主要通過合同銷售產(chǎn)生的內(nèi)部現(xiàn)金進行償還?；葑u預(yù)計該公司將在2023年通過運營和金融資產(chǎn)處置產(chǎn)生的現(xiàn)金繼續(xù)減少債務(wù)總額。2022-2023年其杠桿率（以凈債務(wù)/物業(yè)資產(chǎn)凈值衡量）將從2021年底的70%左右降至60%以下。
惠譽繼續(xù)對新湖中寶的上市股權(quán)投資適用60%的折扣率，其主要投資于綠城中國（Greentown China，03900.HK）、杭州宏華數(shù)碼科技股份有限公司（Hangzhou Honghua Digital Technology Ltd，簡稱“宏華數(shù)科”，688789.SH）、湘財證券股份有限公司（Xiangcai Securities Co., Ltd，簡稱“湘財股份”，600095.SH）、盛京銀行（Shengjing Bank，02066.HK）和中信銀行股份有限公司（China CITIC Bank Corporation Limited，簡稱“中信銀行”，00998.HK，BBB/穩(wěn)定）。上述投資的價值已經(jīng)作出調(diào)整，以反映最近影響其價格的市場波動。
規(guī)?？s減：與同行相比，新湖中寶的運營規(guī)模較小，惠譽預(yù)計其并表合同銷售額將在2022年同比下降20%-30%?；葑u預(yù)計，由于其在上海的更新項目需求仍然強勁，其銷售額下降幅度仍將低于大多數(shù)民營開發(fā)商。
惠譽認為，在包括上海更新項目在內(nèi)的新項目啟動支持下，2023年新湖中寶的并表合同銷售額可能穩(wěn)定在150億-200億元人民幣。然而，在上海項目于2025-2026年完工后，該公司能否維持其規(guī)模仍存在不確定性。
母子公司關(guān)聯(lián)：浙江新湖集團股份有限公司（Zhejiang Xinhu Group，簡稱“浙江新湖集團”）持有新湖中寶40.18%的股權(quán)。集團內(nèi)部已進行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，他們共同控制著子公司湘財股份和新湖控股有限公司（Xinhu Holding Co., Ltd.）。這兩個實體有部分管理重疊，新湖中寶也向母公司提供了一些財務(wù)擔(dān)保?；葑u評估浙江新湖集團的獨立信用狀況與新湖中寶一致，盡管浙江新湖集團擁有比新湖中寶更高的杠桿率。
評級推導(dǎo)摘要
新湖中寶的評級受到其財務(wù)靈活性和規(guī)模的制約。在流動性和再融資風(fēng)險方面，新湖中寶和合生創(chuàng)展集團有限公司(Hopson Development Holdings Limited，簡稱“合生創(chuàng)展集團”，00754.HK，B+/穩(wěn)定)均擁有現(xiàn)金和流動性資源來覆蓋其短期資本市場債務(wù)，但合生創(chuàng)展集團的流動性緩沖較高。截至2022年6月底，該公司披露的非限制現(xiàn)金156億港元，足以覆蓋其27億港元短期資本市場債務(wù)。新湖中寶的權(quán)益銷售規(guī)模約為150億元人民幣，遠低于合生創(chuàng)展集團的約300億元人民幣。
關(guān)鍵評級假設(shè)
本發(fā)行人評級研究中惠譽的關(guān)鍵評級假設(shè)包括：
-2022-2024年間，新增土地收購費用約10-15億元人民幣。
-2022-2024年間，合同總銷售額約為每年150億元人民幣。
-2022-2024年間，物業(yè)開發(fā)毛利率為30%-40%左右。
評級敏感性
可能單獨或共同導(dǎo)致惠譽采取正面評級行動/上調(diào)評級的因素包括：
-權(quán)益合同年銷售額持續(xù)高于250億元人民幣。
-凈債務(wù)與物業(yè)資產(chǎn)凈值之比持續(xù)低于60%。
可能單獨或共同導(dǎo)致惠譽采取負面評級行動/下調(diào)評級的因素包括：
-合同銷售或現(xiàn)金回款不穩(wěn)定。
-新湖中寶和/或其母公司浙江新湖集團股份有限公司的流動性或融資渠道惡化。
流動性和債務(wù)結(jié)構(gòu)
流動性可控：據(jù)新湖中寶披露，截至2022年9月底，其現(xiàn)金總額為102億元人民幣，短期債務(wù)為143億元人民幣(包括一年內(nèi)可回售的債券)。在短期內(nèi)到期的貸款中，約53億元人民幣為境內(nèi)銀行貸款，18億元人民幣為境外銀行貸款，64億元人民幣為資本市場債務(wù)，8億元人民幣為其他貸款。
惠譽認為，該公司可能需要利用其手頭現(xiàn)金或金融投資清算來償還2023年到期的27億元人民幣資本市場債務(wù)，以及同年可回售的14億元人民幣離岸債券。截至2022年9月底，該公司一年內(nèi)還有約30億元人民幣的在岸債券可回售，這些債券可以通過清算已質(zhì)押金融資產(chǎn)來支付。
新湖中寶還有約30億元人民幣的其他貸款由資產(chǎn)抵押，52億元人民幣在岸銀行貸款，以及2023年到期的20億元人民幣離岸銀行貸款，這些貸款大部分是有抵押，可以獲得展期。該公司可以用銷售收入償還建筑貸款。
該公司于2022年6月發(fā)行了1.5億美元的高級票據(jù)，于2025年到期。
發(fā)行人簡介
新湖中寶于1999年在上海交易所上市。公司專注于長三角地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，包括在上海內(nèi)環(huán)線的若干舊改項目。新湖中寶還持有大量非房地產(chǎn)股權(quán)投資。
關(guān)鍵詞： 新湖中寶股份有限公司 惠譽評級
