久期財經(jīng)訊，12月9日，標(biāo)普確認(rèn)保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司(Poly Development Holding Group Co. Ltd.，簡稱“保利發(fā)展”，600048.SH)的長期發(fā)行人信用評級為“BBB”，其子公司恒利(香港)置業(yè)有限公司(Hengli (Hong Kong) Real Estate Ltd. ，簡稱“恒利香港”)的長期發(fā)行人信用評級為“BBB-”。標(biāo)普還確認(rèn)恒利香港擔(dān)保的高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級為“BBB-”。
穩(wěn)定的展望反映了標(biāo)普對保利發(fā)展強(qiáng)勁的市場地位的看法，這將支持其未來12-24個月的銷售復(fù)蘇。
標(biāo)普確認(rèn)了保利發(fā)展的評級，因?yàn)闃?biāo)普預(yù)計(jì)該公司的銷售復(fù)蘇速度將超過同行。根據(jù)保利發(fā)展的銷售前景和持續(xù)的資金支持，標(biāo)普預(yù)計(jì)保利發(fā)展的財務(wù)杠桿將在未來12-24個月內(nèi)企穩(wěn)。在標(biāo)普看來，保利發(fā)展在高線城市的優(yōu)質(zhì)土地儲備將為其財務(wù)杠桿的穩(wěn)定提供支撐。因此，該公司的業(yè)績將與“BBB”評級保持一致。
【資料圖】
保利發(fā)展可能會在行業(yè)下行期間中獲得市場份額。標(biāo)普預(yù)計(jì)，2022年，中國的房地產(chǎn)銷售額將從2021的18.2萬億元人民幣降至13萬億元至13.5萬億元人民幣，降幅為26%-28%。到2023年，全國房地產(chǎn)銷售可能會進(jìn)一步下降5%-8%。保利發(fā)展的合同銷售額在2022年前10個月下降了21.2%，但仍優(yōu)于同行。標(biāo)普預(yù)計(jì)該公司的銷售額將從2022年末和2023年初開始回升。主要是得益于政府為房地產(chǎn)開發(fā)商的提供的政策支持，以及各城市放寬疫情防控措施，可能會刺激住房需求。
標(biāo)普預(yù)計(jì)保利發(fā)展的總合同銷售額將在2023年增長4%-6%，達(dá)到4200億元至4500億元人民幣。隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定，標(biāo)普預(yù)計(jì)該公司的市場份額將從2022年之前的不到3%提高到3%-4%。這與許多私營同行形成對比，后者在房地產(chǎn)市場低迷期間失去了市場份額。
標(biāo)普認(rèn)為融資渠道是保利發(fā)展緩解周期性行業(yè)風(fēng)險的重要支撐因素。該公司獲得的財務(wù)資源為運(yùn)營波動提供了緩沖。保利發(fā)展的資本結(jié)構(gòu)在行業(yè)下行周期中保持穩(wěn)定，因?yàn)槠淙谫Y現(xiàn)金流入在很大程度上抵消了房地產(chǎn)銷售波動對其現(xiàn)金流的沖擊。在運(yùn)營環(huán)境受限的情況下，銀行貸款為項(xiàng)目融資和運(yùn)營提供了支持。
保利發(fā)展的多元化融資渠道，也為其在高線城市的重新定位提供了資金來源。截至2022年9月底，該公司在土地收購上花費(fèi)了1239億元人民幣。這一金額大致相當(dāng)于該期間產(chǎn)生的權(quán)益合同銷售額的50%。超過80%的土地購置是針對位于一二線城市的地塊，主要位于廣州、佛山、上海和廈門?；跇?biāo)普認(rèn)為這些城市的需求將相對穩(wěn)定的觀點(diǎn)，標(biāo)普預(yù)計(jì)，在未來12-24個月內(nèi)，位于高線城市的土地儲備將支持保利發(fā)展的銷售復(fù)蘇。
標(biāo)普預(yù)計(jì)保利發(fā)展在國內(nèi)債券市場的新發(fā)行將延長公司的債務(wù)期限，降低融資成本。保利發(fā)展在截至12月初的11個月內(nèi)發(fā)行了約223億元人民幣的國內(nèi)債券(包括銀行間市場的公司債券和中期票據(jù))。同期，該公司償還了約130億元人民幣。今年新發(fā)行的債券票面利率為2.3%-3.6%，期限為3-7年。融資成本的降低將縮小保利發(fā)展與其他國有企業(yè)(SOE)市場領(lǐng)導(dǎo)者之間的差距。截至2022年6月，該公司的加權(quán)平均債務(wù)期限約為2.8年，平均借款成本為4.32%?；诒＠l(fā)展的國內(nèi)債券市場渠道，標(biāo)普預(yù)計(jì)該公司將逐步減少銀行貸款和項(xiàng)目級信托貸款在其債務(wù)結(jié)構(gòu)中的份額。
基于該公司評級上調(diào)一個子級，標(biāo)普對保利發(fā)展的可比評級分析為正面。標(biāo)普的評估基于該公司穩(wěn)定的資本結(jié)構(gòu)和特殊的融資渠道，正如其在市場動蕩中發(fā)行債券所證明的那樣。
標(biāo)普預(yù)計(jì)保利發(fā)展的利潤率將與行業(yè)利潤率一起下降。該公司的毛利率從2018-2022年超過30%的高點(diǎn)降至2022年前三季度的24.5%，這給其EBITDA的生成帶來了壓力。標(biāo)普預(yù)計(jì)未來兩年毛利率將保持在23%-25%，高于行業(yè)平均水平。保利發(fā)展的財務(wù)杠桿率(以債務(wù)與EBTIDA之比衡量)將在未來兩年穩(wěn)定在約5.0倍，而2021為4.5倍。
標(biāo)普繼續(xù)評估恒利香港為保利發(fā)展的高度戰(zhàn)略子公司。因此，該子公司的評級比保利發(fā)展的發(fā)行人信用評級低一個子級。標(biāo)普預(yù)計(jì)恒利香港將繼續(xù)作為保利發(fā)展旗下唯一的離岸融資和投資平臺。
標(biāo)普對保利發(fā)展的穩(wěn)定展望反映了標(biāo)普的觀點(diǎn)，即該公司將在未來12-24個月內(nèi)保持其在中國的強(qiáng)大市場地位。標(biāo)普還預(yù)計(jì)，該公司的銷售額將恢復(fù)，債務(wù)增長將放緩，從而使其杠桿率在這段時間內(nèi)趨于穩(wěn)定。標(biāo)普還預(yù)測，由于融資成本降低，EBITDA利息覆蓋率將保持在較高水平。
恒利香港的展望景與保利發(fā)展的一致。
如果保利發(fā)展的銷售業(yè)績和盈利能力明顯低于標(biāo)普的預(yù)期，或者如果其債務(wù)融資擴(kuò)張比標(biāo)普預(yù)期的更為激進(jìn)，標(biāo)普可能會下調(diào)評級。具體表現(xiàn)為：債務(wù)與EBITDA之比持續(xù)上升至5倍以上，EBITDA利息覆蓋率下降至2.5倍以下，母公司中國保利集團(tuán)有限公司(China Poly Group Corp)的杠桿率也相應(yīng)惡化。
如果：(1)中國保利集團(tuán)的支持減弱，該集團(tuán)控制權(quán)下降或大幅減少其在保利發(fā)展的股份(目前為40%);或(2)標(biāo)普認(rèn)為中國保利集團(tuán)獲得政府特別支持的可能性變小，標(biāo)普也可能會下調(diào)其評級，但是可能性不高。
如果保利發(fā)展的銷售復(fù)蘇比標(biāo)普的預(yù)期更為顯著，同時該公司表現(xiàn)出嚴(yán)格的土地投資，使其債務(wù)與EBITDA之比改善至4倍，EBITDA利息覆蓋率持續(xù)改善至6倍或更高，標(biāo)普可能會上調(diào)評級。此外，中國保利集團(tuán)的信用指標(biāo)也應(yīng)相應(yīng)提高。
如果政府對中國保利集團(tuán)提供特別支持力度超過標(biāo)普目前的評估，也有可能上調(diào)評級。
ESG信用指標(biāo)：E-3、S-2、G-2
環(huán)境因素在標(biāo)普對保利發(fā)展的信用評級分析中是一個中等負(fù)面的考慮因素。沒有ESG因素對公司構(gòu)成明顯高于同行的風(fēng)險，保利發(fā)展環(huán)境風(fēng)險上升與整個行業(yè)的風(fēng)險一致。
保利發(fā)展擁有較強(qiáng)的治理結(jié)構(gòu)和戰(zhàn)略規(guī)劃流程。在標(biāo)普看來，該公司由擁有多年行業(yè)和管理經(jīng)驗(yàn)的行業(yè)專業(yè)人士領(lǐng)導(dǎo)，關(guān)鍵人風(fēng)險有限。管理層在過去10年中執(zhí)行了始終如一的戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)了其在國內(nèi)的增長目標(biāo)和地域多元化，并展示了作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的市場領(lǐng)導(dǎo)者的成功記錄。該公司還保持了財務(wù)紀(jì)律，以期在擴(kuò)張期間實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的信貸比。
關(guān)鍵詞： 中資美元債 保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司
