最近，房企融資端有一個(gè)很明顯的變化，即信貸投放正在加速落地。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至12月6日，短短半個(gè)月，就有超70家房企獲得20多家銀行意向性授信支持，授信額度合計(jì)已超3萬(wàn)億。但授信額度只是第一步，目前具體貸款落地項(xiàng)目仍比較少。
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與此同時(shí)，“第二支箭”債券融資和“第三支箭”股權(quán)融資也很快有了新進(jìn)展。
隨著房企融資利好的出臺(tái)及落地，未來(lái)房企融資環(huán)境有望得到實(shí)質(zhì)性改善，融資規(guī)模或?qū)牡凸然厣?/p>
01、3.2萬(wàn)億授信、千億貸款加速落地
11月以來(lái)，房企融資端利好政策不斷。
先是11月8日交易商協(xié)會(huì)表示支持民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具“第二支箭”，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資。
隨后央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“254號(hào)文”，首次將紓困方向調(diào)整為“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供專項(xiàng)借款配套融資支持。
11月21日易綱在2022年金融街論壇年會(huì)上透露鼓勵(lì)商業(yè)銀行支持“保交樓”結(jié)構(gòu)性政策工具，當(dāng)天“保交樓”再出新政，央行將在2023年3月31日前商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，用于紓困基金的配套融資。
11月28日證監(jiān)會(huì)允許上市房企非公開(kāi)方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于“保交樓”。
信貸、債券、股權(quán)三箭齊發(fā)全面支持房企融資，“輸血”優(yōu)質(zhì)房企恢復(fù)經(jīng)營(yíng)“造血”功能，在“金融十六條”發(fā)布以后，三項(xiàng)支持政策正在加速落地。
先來(lái)看信貸投放方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有超過(guò)20家銀行向70多家房企和當(dāng)?shù)孛衿筇峁┮庀蛐允谛?，總額度已超過(guò)3.2萬(wàn)億，包括但不限于開(kāi)發(fā)貸、并購(gòu)貸、按揭貸、城市更新改造貸等，受益房企名單已延伸至民企以及地方優(yōu)質(zhì)民企。
從落地情況來(lái)看，近日農(nóng)業(yè)銀行鄭州分行和郵儲(chǔ)銀行唐山分行分別落地6億元和3.17億元開(kāi)發(fā)貸款，對(duì)比3.2萬(wàn)億授信額度而言，貸款能夠有多少落地仍然是個(gè)未知數(shù)。
再來(lái)看債券融資方面，1月23日，中債增在“第二支箭”政策框架下，出具對(duì)龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營(yíng)房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，此外已有6家房企儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行約1080億元。其中，基本面銷售情況較好或擁有優(yōu)質(zhì)抵押物的民營(yíng)房企獲支持的概率更大。
“第三支箭”發(fā)出之后，世茂股份、福星股份、新湖中寶等多家房企籌劃非公開(kāi)發(fā)行股票，在此之前，碧桂園、雅居樂(lè)和建發(fā)國(guó)際紛紛宣布進(jìn)行配股融資，近期房企可能迎來(lái)一波配股潮。
02、融資總量環(huán)比回升 償債潮有所緩解
隨著11月多項(xiàng)優(yōu)化房企融資環(huán)境的政策出臺(tái)，未來(lái)房企的融資規(guī)模有可能開(kāi)始從低谷回升，短期來(lái)看，受益房企將以國(guó)企央企以及部分優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企為主，絕大多數(shù)企業(yè)仍需繼續(xù)等待政策效果的傳導(dǎo)。
CRIC監(jiān)測(cè)的100家典型房企11月融資總量為517億元，環(huán)比增加25%，但同比仍然減少了三成。融資總量最大的房企是華潤(rùn)置地，其融資總量達(dá)到了113.96億元。11月有多家房企債券注冊(cè)額度獲批或在申請(qǐng)中，涉及規(guī)模超1500億元。
實(shí)際上，頭部房企仍然保持著融資優(yōu)勢(shì)。
前11月，銷售TOP10房企平均融資總額達(dá)到172億元，在各個(gè)梯隊(duì)中拔得頭籌，與此同時(shí)，該梯隊(duì)房企融資成本也是最低，僅為3.09%，較去年減少0.89個(gè)百分點(diǎn)，其融資成本比最高的TOP11-30少2.23個(gè)百分點(diǎn)。
融資規(guī)模同比降幅最小的是TOP50+房企，融資規(guī)模同比減少39.36%，其中，TOP11-30房企融資總量變化最大，前11月融資總量為1312.10億元，同比減少了46.55%。
值得注意的是，近兩個(gè)月房企償債潮將有所緩解。
接下來(lái)的12月，房企將有15筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為159億元，環(huán)比減少57.9%，單筆最高金額為20億元。
但對(duì)于大多數(shù)房企而言，當(dāng)前仍然面臨較大的償債壓力，企業(yè)運(yùn)營(yíng)改善的核心還是在于銷售端的改善。
房企供給側(cè)改革已漸進(jìn)尾聲，信貸、債券、股權(quán)三箭齊發(fā)，讓行業(yè)、企業(yè)在較艱難的日子中得到更多鼓勵(lì)和期望，無(wú)論是在信貸、股權(quán)融資，還是發(fā)債方面都為行業(yè)點(diǎn)亮了一盞明燈，幫助房企打通股權(quán)融資渠道，整體融資環(huán)境有望得到實(shí)質(zhì)性改善。
融資利好政策傳導(dǎo)至大多數(shù)企業(yè)仍需要時(shí)間，值得注意的是，“第一支箭”銀行授信額度對(duì)于企業(yè)融資改善而言只是第一步，具體還要看落地情況，目前具體貸款落地情況并不理想，利好仍然停留在恢復(fù)市場(chǎng)信心層面，接下來(lái)支持政策不排除具有一定時(shí)效性和不確定性。大部分民企仍需要積極自救，尤其是出險(xiǎn)房企紓困需多方資源整合盤(pán)活資金鏈，在年末沖刺階段，促銷售回款也是重中之重。
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