前言：
2021年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)“三條紅線”和貸款集中度管理的進(jìn)一步升級(jí)，供給端調(diào)控力度加強(qiáng)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的“輕杠桿、重運(yùn)營(yíng)”發(fā)展階段，進(jìn)而促進(jìn)房企加速盤活存量資產(chǎn)，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平及自我造血能力。
在行業(yè)從杠桿驅(qū)動(dòng)向運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，擁有穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、健康債務(wù)結(jié)構(gòu)、布局主業(yè)相關(guān)存量業(yè)務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈話語(yǔ)權(quán)較高的房企，將獲得更大更持續(xù)的成長(zhǎng)空間。作為“京派房企”的典型代表和首創(chuàng)集團(tuán)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦企業(yè)，首創(chuàng)置業(yè)(02868-HK)有望成為房地產(chǎn)新格局之下的主要受益者之一。
房地產(chǎn)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，布局存量業(yè)務(wù)成為大勢(shì)所趨
2021年，“三道紅線”的開始落實(shí)及貸款集中度管理的出臺(tái)，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開啟長(zhǎng)效機(jī)制全新時(shí)代。根據(jù)“十四五”規(guī)劃，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)政策將在延續(xù)“房住不炒” 基調(diào)的同時(shí)，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。在此背景下，經(jīng)營(yíng)風(fēng)格穩(wěn)健、現(xiàn)金流及債務(wù)結(jié)構(gòu)健康、布局主業(yè)相關(guān)存量業(yè)務(wù)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，在盤活存量資產(chǎn)、降低企業(yè)的杠桿水平、提升企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)質(zhì)量及效益方面將有更大想象空間。
此前，華泰證券研究報(bào)告就明確指出，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨復(fù)雜而嚴(yán)峻的內(nèi)外部環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步從“增量開發(fā)+粗放發(fā)展”的“上半場(chǎng)”，向“存量運(yùn)營(yíng)+長(zhǎng)效機(jī)制”的“下半場(chǎng)”轉(zhuǎn)變。
在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型大勢(shì)所趨的背景下，擁有前瞻地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)布局的房企，無(wú)疑將成為房地產(chǎn)新時(shí)代、新格局之下最主要的受益者。
在香港內(nèi)房板塊中，雖然絕大多數(shù)內(nèi)房股均已開始轉(zhuǎn)型的嘗試，但能前瞻性進(jìn)行布局并取得不錯(cuò)成效的房企并不多，首創(chuàng)置業(yè)便是其中一家。
目前，首創(chuàng)置業(yè)已構(gòu)建起住宅開發(fā)、奧特萊斯綜合體、城市核心綜合體、土地一級(jí)開發(fā)四大核心業(yè)務(wù)線，并以高科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、租賃住房為三大創(chuàng)新板塊，擁有強(qiáng)大的國(guó)資背景、產(chǎn)業(yè)協(xié)同、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理、創(chuàng)新型資本運(yùn)作等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，業(yè)務(wù)區(qū)域輻射全國(guó)30余個(gè)大中型城市。
首創(chuàng)置業(yè)：主業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)布局優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，長(zhǎng)效增長(zhǎng)可期
現(xiàn)階段，前瞻地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)布局，讓首創(chuàng)置業(yè)具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)，多項(xiàng)業(yè)務(wù)取得明顯進(jìn)展。
就住宅開發(fā)業(yè)務(wù)而言，作為首創(chuàng)置業(yè)的核心主業(yè)，2020年公司堅(jiān)持“以穩(wěn)為主、穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中有變”的經(jīng)營(yíng)策略，全力應(yīng)對(duì)新冠疫情沖擊，創(chuàng)新線上線下營(yíng)銷模式，全面加速項(xiàng)目去化，最大程度降低疫情影響。
首創(chuàng)置業(yè)深知作為房地產(chǎn)銷售的“原料”，土地儲(chǔ)備的布局和獲取節(jié)奏對(duì)于房企極為重要，公司堅(jiān)持安全穩(wěn)健的投資策略，聚焦房?jī)r(jià)溢價(jià)率更高的京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)三大核心城市圈及潛力型強(qiáng)二線單核城市，并充分發(fā)揮“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)協(xié)同、戰(zhàn)略合作、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)等方式獲取低成本優(yōu)質(zhì)土地。以2020上半年為例，公司在北京、鄭州、南京、重慶等地投資6個(gè)二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，均為非競(jìng)爭(zhēng)性底價(jià)獲取，土地投資額為125.8億元，總建筑面積達(dá)307.6萬(wàn)平方米。
截至2020年6月30日，首創(chuàng)置業(yè)的土地儲(chǔ)備總建筑面積1,790萬(wàn)平，土地儲(chǔ)備總貨值人民幣3,450億元，可以滿足未來(lái)3年左右的發(fā)展需求;其中京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)三大核心城市圈貨值占比超60%。此外，公司在武漢、昆明、鄭州儲(chǔ)備超百萬(wàn)平核心大資源。土儲(chǔ)成本方面，銷售物業(yè)土地儲(chǔ)備平均樓面地價(jià)僅為人民幣0.86萬(wàn)元/平，遠(yuǎn)低于簽約銷售價(jià)格。
除早期已布局的奧萊業(yè)務(wù)線外，首創(chuàng)置業(yè)近年來(lái)積極探索布局了文創(chuàng)、高科技產(chǎn)業(yè)、租賃住房等多項(xiàng)存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。
就文創(chuàng)、高科技產(chǎn)業(yè)及租賃住房等創(chuàng)新業(yè)務(wù)而言，首創(chuàng)置業(yè)持續(xù)整合資源，強(qiáng)化創(chuàng)新業(yè)務(wù)協(xié)同聯(lián)動(dòng)獲取主業(yè)資源的同時(shí)，積極探索可持續(xù)性盈利業(yè)務(wù)模式，尋求業(yè)務(wù)新增長(zhǎng)點(diǎn)，有效提升“首創(chuàng)”品牌價(jià)值及市場(chǎng)口碑。
以高科技產(chǎn)業(yè)為例，首創(chuàng)置業(yè)于2019年8月發(fā)布首創(chuàng)高科品牌，有效把握高科技產(chǎn)業(yè)升級(jí)浪潮，定位高科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)和創(chuàng)新綜合服務(wù)商，積極推進(jìn)“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”模式，契合以產(chǎn)城融合為轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展思路，以北京IC-Park為標(biāo)桿項(xiàng)目，聚焦集成電路、5G+網(wǎng)絡(luò)安全、智能網(wǎng)聯(lián)汽車、商業(yè)航天等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。
截至2020年底，首創(chuàng)高科已落地4個(gè)項(xiàng)目，已進(jìn)入北京、重慶、南京等城市，總建筑面積達(dá)到116.2萬(wàn)平方米，簽約合作產(chǎn)業(yè)資源300余家。年內(nèi)，公司通過(guò)與高科產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)方式，底價(jià)獲取南京、重慶兩個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)72.6萬(wàn)平方米。其中南京首創(chuàng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園，位于南京市建鄴區(qū)河西CBD核心位置，緊鄰阿里巴巴江蘇總部及小米華東總部，計(jì)劃引入58集團(tuán)華東區(qū)域總部，打造成為數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)聚集中心，總建筑面積32.7萬(wàn)平方米。
而在物業(yè)管理服務(wù)方面，疫情期間，首創(chuàng)置業(yè)旗下首置物業(yè)平臺(tái)堅(jiān)持優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，將首創(chuàng)置業(yè)“創(chuàng)享美好新生活”的品牌理念發(fā)揮得淋漓盡致，也為其未來(lái)在物管領(lǐng)域繼續(xù)發(fā)力打下了夯實(shí)的品牌基礎(chǔ)。
據(jù)了解，疫情發(fā)生后的第一時(shí)間里，首創(chuàng)置業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)親自帶隊(duì)，前往麗澤首創(chuàng)中心、順義香沁園、公園城、悅樹匯，以及房山首創(chuàng)He寓、伊林郡和紫悅臺(tái)等社區(qū)，現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)社區(qū)防控工作，并對(duì)首創(chuàng)置業(yè)在京負(fù)責(zé)社區(qū)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)的二十多個(gè)項(xiàng)目，提出了以最高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)防嚴(yán)控的要求。在公司嚴(yán)格的疫情防控標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)下，首置物業(yè)團(tuán)隊(duì)積極應(yīng)對(duì)社區(qū)疫情防控，落實(shí)每一項(xiàng)工作內(nèi)容，為業(yè)主及入駐企業(yè)員工建立了一個(gè)健康、安全的居住及工作環(huán)境，并收獲了一眾業(yè)主們的一致好評(píng)。
將來(lái)，隨著首置物業(yè)品牌服務(wù)口碑的逐步提升，預(yù)期能給首創(chuàng)置業(yè)物管服務(wù)業(yè)務(wù)帶來(lái)更多的想象空間，為公司存量運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。而首創(chuàng)置業(yè)在文創(chuàng)、高科技產(chǎn)業(yè)、租賃住房等多業(yè)態(tài)業(yè)務(wù)線的拓展，也為其物管業(yè)務(wù)提供了更多的業(yè)務(wù)拓展機(jī)會(huì)，創(chuàng)造了更高的想象空間，未來(lái)物管業(yè)務(wù)有望借助首創(chuàng)置業(yè)的業(yè)務(wù)線，實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)布局，成為綜合性輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，并反哺首創(chuàng)置業(yè)，為主業(yè)強(qiáng)效賦能。
養(yǎng)老業(yè)務(wù)是首創(chuàng)置業(yè)多元化發(fā)展戰(zhàn)略布局的另一代表方向。早在2015年，在絕大多數(shù)房地產(chǎn)商并未涉足養(yǎng)老領(lǐng)域之際，首創(chuàng)置業(yè)即預(yù)判我國(guó)將在不久后將步入人口老齡化時(shí)代，市場(chǎng)對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求空間非常大。
當(dāng)時(shí)首創(chuàng)置業(yè)便將養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)定為公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的新型業(yè)務(wù)之一。2015年，經(jīng)過(guò)充分調(diào)研和溝通后，首創(chuàng)置業(yè)通過(guò)土地拍賣市場(chǎng)，成功拍得北京首個(gè)公開市場(chǎng)出讓的包含經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)老用地的項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)充分調(diào)研考察后，首創(chuàng)置業(yè)選擇了與在養(yǎng)老行業(yè)深耕多年的遠(yuǎn)洋椿萱茂品牌合作，深入打通養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)，形成一套成熟的運(yùn)營(yíng)體系，成功打造了位于北京順義區(qū)的椿萱茂•和園項(xiàng)目，并已于2020年底正式對(duì)外開放。
綜述，作為一家國(guó)內(nèi)大型的房地產(chǎn)開發(fā)商，首創(chuàng)置業(yè)不僅始終貫徹穩(wěn)健、健康及可持續(xù)性發(fā)展的理念，還非常注重以前瞻眼光，放眼更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，依托主業(yè)土地價(jià)值開發(fā)打造相關(guān)存量業(yè)務(wù)布局，深耕重點(diǎn)區(qū)域，完善城市功能的戰(zhàn)略探索，積極發(fā)展存量運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，為公司長(zhǎng)足發(fā)展打下夯實(shí)的基礎(chǔ)。
尾語(yǔ)：
房地產(chǎn)已逐步進(jìn)入新型發(fā)展階段，由此帶來(lái)的向存量運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的浪潮已經(jīng)全面開啟。經(jīng)營(yíng)風(fēng)格穩(wěn)健、已布局主業(yè)相關(guān)存量業(yè)務(wù)、可持續(xù)發(fā)展能力強(qiáng)的首創(chuàng)置業(yè)，預(yù)期會(huì)在這輪轉(zhuǎn)型浪潮中，迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。
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