經(jīng)歷了沉浮的2020年，房地產(chǎn)行業(yè)在疫情沖擊下，行業(yè)延續(xù)調(diào)控高壓常態(tài)化，加之三道紅線的落地及深化，地產(chǎn)融資受到嚴(yán)格控制，房企面臨較大的現(xiàn)金流及生存壓力。在此背景下，基于經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、土地儲(chǔ)備、現(xiàn)金流及融資能力等方面的綜合評(píng)估，首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)體現(xiàn)出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
一、銷售短期承壓不改長(zhǎng)期趨勢(shì)
從首創(chuàng)置業(yè)過(guò)去一年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，2020年全年，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額708.6億元，實(shí)現(xiàn)簽約面積約292.7萬(wàn)平方米，盡管全年同比略有下滑，不過(guò)考慮到公司布局區(qū)域偏重于京津冀地區(qū)，尤其是在政策調(diào)控以及疫情反復(fù)之下整個(gè)區(qū)域受到顯著影響，市場(chǎng)增長(zhǎng)相對(duì)乏力，對(duì)首創(chuàng)置業(yè)也帶來(lái)了較大沖擊。
作為北京老牌房企，重倉(cāng)北京一直是首創(chuàng)置業(yè)的特征，不過(guò)近年來(lái)隨著公司邁向全國(guó)布局，不斷聚焦京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)三大核心都市圈及潛力型強(qiáng)二線單核城市，公司整體的銷售結(jié)構(gòu)已經(jīng)大為改善，伴隨長(zhǎng)三角和粵港澳地區(qū)市場(chǎng)的回暖，其業(yè)績(jī)的穩(wěn)定性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力也進(jìn)一步得到優(yōu)化。
這一點(diǎn)，從公司2020年的銷售結(jié)構(gòu)中就有體現(xiàn)。區(qū)域簽約金額數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一年，公司北京地區(qū)占全年簽約金額的39%;而上海已超過(guò)天津貢獻(xiàn)值排在第二，占比約17%，杭州銷售占比亦明顯抬升，顯示出公司在長(zhǎng)三角的深化布局開(kāi)始持續(xù)釋放業(yè)績(jī)潛力。
整體來(lái)看，公司盡管過(guò)去一年面臨較復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，但仍然保持了相對(duì)穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì);展望后市，隨著疫情逐步過(guò)去，市場(chǎng)回暖，首創(chuàng)置業(yè)后續(xù)的簽約銷售將有望迎來(lái)復(fù)蘇。
二、優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力
過(guò)去一年在房企投資力度普遍放緩的情況下，部分財(cái)務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金流較為充足，且擁有國(guó)企、央企背景的房企低成本投資優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，可利用土地市場(chǎng)的窗口期，審慎投資，穩(wěn)健獲取優(yōu)質(zhì)資源。首創(chuàng)置業(yè)正是其中一員。
公告顯示，近年來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)重點(diǎn)聚焦差異化非競(jìng)爭(zhēng)性方式拿地，通過(guò)產(chǎn)業(yè)協(xié)同、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、戰(zhàn)略合作、并購(gòu)等多元方式獲取了低溢價(jià)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。2020上半年，公司在北京、鄭州、南京、重慶等地投資6個(gè)二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，均為非競(jìng)爭(zhēng)性底價(jià)獲取，總建筑面積307.6萬(wàn)平方米;下半年，公司繼續(xù)保持穩(wěn)健拿地節(jié)奏， 12月，首創(chuàng)置業(yè)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)新獲桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約30.2萬(wàn)平方米。
值得關(guān)注的是，這些規(guī)劃打造為中高端的土地項(xiàng)目，基本都是通過(guò)底價(jià)獲得。上半年公司總土地投資額為125.8億元，同比下降27%，新增土儲(chǔ)建面為307.6萬(wàn)平方米，同比大增67%，樓板價(jià)降至4090元/平方米。其中，首創(chuàng)依托戰(zhàn)略合作底價(jià)獲取的百萬(wàn)平核心大資源項(xiàng)目——鄭州北平原示范區(qū)項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積152.1萬(wàn)平方米，擬建設(shè)成集住宅、原武風(fēng)情古城、文旅城等為一體的大型綜合社區(qū);公司通過(guò)與高科技產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)底價(jià)獲得的南京首創(chuàng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園，位于南京市建鄴區(qū)河西CBD核心位置，緊鄰阿里巴巴江蘇總部及小米華東總部，計(jì)劃引入58集團(tuán)華東區(qū)域總部，打造成為數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)聚集中心，總建筑面積32.7萬(wàn)平方米。
低土地成本疊加公司上半年新開(kāi)盤項(xiàng)目平均80%的去化率，有效增強(qiáng)了首創(chuàng)置業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。截至2020年6月底，公司土地儲(chǔ)備總建筑面積1789.9萬(wàn)平方米，地上建筑面積1392.2萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備總貨值3450億元，在三大核心城市圈貨值占比超過(guò)60%;銷售物業(yè)土儲(chǔ)平均樓面地價(jià)0.86萬(wàn)元/平，現(xiàn)有土儲(chǔ)足以滿足公司未來(lái)3年左右的發(fā)展需要。
三、國(guó)有背景強(qiáng)化融資優(yōu)勢(shì) 債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化
2020年，在行業(yè)融資政策進(jìn)一步收緊、監(jiān)管持續(xù)趨嚴(yán)的行情下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力和融資能力備受考驗(yàn)。尤其是8月以來(lái)，監(jiān)管層提出“三道紅線”考核標(biāo)準(zhǔn)，穿透式監(jiān)管房企，限制其有息負(fù)債增長(zhǎng)，持續(xù)加速房地產(chǎn)行業(yè)的大洗牌——踩線房企資金壓力倍增，需要通過(guò)減緩?fù)顿Y、加速銷售回款、剝離不良資產(chǎn)等方式降低杠桿，而現(xiàn)金流健康的房企有望在逆勢(shì)中繼續(xù)保持良性發(fā)展，融資優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步彰顯。
在這場(chǎng)行業(yè)大洗牌中，擁有穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、健康的現(xiàn)金流、良好的信用優(yōu)勢(shì)、背靠國(guó)有資本的首創(chuàng)置業(yè)具備相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)力。公司融資渠道多元，融資成本也處于行業(yè)優(yōu)勢(shì)地位。截至2020年中期，公司存量有息債務(wù)平均融資成本僅為5.34%;參照克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，對(duì)比同期房企平均融資成本達(dá)7.27%;7月，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)行私募公司債券人民幣14.19億元，期限3+2年，票面利率僅3.85%。
在保持多元暢通融資渠道基礎(chǔ)上，公司擁有充足的流動(dòng)性，債務(wù)結(jié)構(gòu)也得到進(jìn)一步優(yōu)化。截至2020年6月末，公司現(xiàn)金達(dá)324億元，現(xiàn)金短債比提升至1.35，流動(dòng)性更加充裕;凈資本負(fù)債率較2019年底也有所下降，長(zhǎng)期債務(wù)占比較2019年底提升至76%，短期償債壓力可控。
總結(jié)
綜上所述，在行業(yè)調(diào)控政策趨嚴(yán)、行業(yè)融資嚴(yán)控的背景下，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的現(xiàn)金流及生存壓力，首創(chuàng)置業(yè)這類基本面扎實(shí)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格穩(wěn)健、現(xiàn)金流健康的房企，具備更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。
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